中国大陆房屋等遗产分割的原则和方式

分割遗产应遵循以下几个原则：

一、遗嘱继承优先于法定继承的原则。

我国《继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。”因此，继承人在分割遗产前要注意死者是否留有遗嘱，如果留有遗嘱，首先应按遗嘱继承方式分割被继承人的财产。虽有遗嘱，但有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：1、遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的;2、遗嘱继承人丧失继承权的;3、遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的;4、遗嘱无效部分所涉及的遗产;5、遗嘱处分的遗产。

二、保留胎儿继承份额的原则。

在分割遗产时，如死者遗有未出生的胎儿，应给胎儿保留应当继承的遗产份额，其应继承的数额一般以共同参加继承的各法定继承人的平均数额为参考数额。如果胎儿生下是活体，这份遗产由胎儿这一继承人继承;如果胎儿出生是死胎，这份遗产由被继承人的继承人继承。

三、遗产分割自由原则。在法律没有明文限制分割的前提下，合法继承人可随时行使遗产分割请求权，任何人不得非法干预。

四、物尽其用的原则。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。对于不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。

遗产分割的方式

如果遗嘱中已经指定了分割方式，则应按遗嘱指定的方式分割遗产;遗嘱中没有指定遗产分割方式的，由继承人具体协商遗产的分割方式;继承人协商不成的，可以通过调解确定遗产分割的方式;调解不成的，则通过诉讼程序，由人民法院确定遗产的分割方式。大陆《继承法》第二十九条第二款规定“不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。”根据这一规定，遗产分割的方式主要有以下几种：

一、实物分割

遗产分割在不违反分割原则的情况下，可以采取实物分割的方式。适用实物分割的遗产，可以是可分物也可以是不可分物。对可分物，可以作总体的实物分割，划分出每个继承人应继承的数量。但对不可分物，则不能作总体的分割，只能作个体的分割，如电视机、冰箱等。对不可分物不能作实物分割的，应当采取折价补偿的办法。

二、变价分割

对不宜实物分割的遗产，可以将其变卖，换取价金，再由各继承人按照自己应得的遗产份额的比例，对价金进行分割，各自取得与应得遗产份额相对应的价金。

三、补偿分割

对不宜分割的遗产，如果继承人中有人愿意取得该遗产，则由该继承人取得该遗产的所有权。取得遗产所有权的继承人按照其他继承人应继份的比例，分别补偿给其他继承人相应的价金。

司法实务中，折价补偿考虑的因素：

当事人协商一致；

房屋价值易评估；

要求获得房屋全部产权的当事人有折价款的支付能力；

按份额共有不能解决当事人的矛盾，不利于生产生活需要；

要求获得房屋全部产权的当事人占房屋产权份额较多；

要求获得房屋全部产权的的当事人无其他住房；要求获得房屋全部产权的的当事人在住房中实际居住。

四、保留共有的分割

遗产不宜实物分割，继承人又都愿意取得遗产，或继承人愿意继续保持遗产共有状况的，则可将其作为共同所有的财产，由各继承人按各自应得的遗产份额，确定该项财产所应享有的权利与应分担的义务。

司法实务中，按份共有考虑的因素：

当事人协商一致；

房屋价值不好评估，比如待拆迁住房、在京单位公房、经济适用房；

当事人无支付折价款的能力。