商品房销售合同纠纷 我方代理原告的诉讼请求 获法院判决支持
邓O、怀化寰隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书
湖南省洪江人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘1291民初103号
原告:邓O，男，1987年2月27日出生，汉族，住怀化市洪江区。
委托诉讼代理人：向四九，广东深和律师事务所律师。
被告：怀化寰隆房地产开发有限公司，住所地怀化市洪江区雄溪路71号，统一社会信用代码91431200670769257U。
法定代表人：谭OO，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱志奇，湖南嵩云律师事务所律师。
原告邓O与被告怀化寰隆房地产开发有限公司（以下简称“寰隆房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2022年5月17日公开开庭进行了审理，原告邓宇的委托诉讼代理人向四九、被告寰隆房产公司的委托诉讼代理人朱志奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓O向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年2月17日至2022年2月16日的逾期登记和办证违约金31207.5元，以及从2022年2月17日起至办理房屋不动产权证之日止的逾期办证违约金（以28.5元/日计算）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年12月8日，原告购买了被告开发的洪江区锦香阁小区2栋-103号商铺，并签订了《商品房买卖合同》，该合同约定房屋建筑面积为49.42平方米，单价为每平方米5766.9元，总房款为285000元，原告按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务。2017年12月11日，原告收房后交纳了维修基金和办证费用9198元、物业清理费和垃圾清洁费等，但至今被告未给原告办理房屋不动产权证，其行为已经构成违约，应按照合同约定向原告支付逾期登记和办证的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告寰隆房产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年11月9日、12月1日、12月8日，被告寰隆房产公司分别收到案外人宁雅兰支付的门面款20000元、230000元、35000元，共计285000元。2017年12月8日，案外人宁雅兰购买的门面更名至原告邓宇名下，当天被告寰隆房产公司（出卖人）与原告邓宇（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HH201712080004），该合同约定原告购买锦香阁小区第2幢-1层-103号房，合同约定建筑面积为49.42平方米，其中套内建筑面积为47.45平方米、分摊面积为1.97平方米，单价为5766.9元/平方米，总价为285000元，采取一次性付款，并于本合同签订之日支付，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，同时合同第十八条关于产权登记的约定“......出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。如因买受人的原因......”。2017年12月11日，原告邓宇支付了装修管理费300元、垃圾清运费148元、维修基金和办证等其它相关费用9198元，并于当天进行了收房。2021年4月1日，原告邓宇缴纳了印花税和契税共计11542.5元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告虽然已经将涉案房屋交付给了原告，但至今未履行办证的义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。
原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。”原告认为双方所签订的合同属于格式合同，该条中约定的“365个工作日”应为“自然日”，应做有利于原告的解释；同时该条约定“初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。”原告认为该约定不符合《不动产登记暂行条例》的规定，被告没有在365天内办理初始登记就构成违约。被告辩称双方所签订的合同系住建部门制定，属于网签合同，原、被告均没有更改合同内容的权利，应不适用格式合同条款的规定，同时合同中约定的“365个工作日”含义清楚，没有任何歧义。本院认为，按照通常理解，合同中约定的“365个工作日”不会产生两种以上解释，故对原告主张应为“自然日”的意见不予采纳；《商品房买卖合同》中约定了办理房屋所有权证和土地使用权证的期限，但原、被告在签订合同时已经实行两证合一（即不动产权证），双方的约定已不符合实际情形，但原告主张被告没有在约定期限内办理初始登记就应承担违约责任的意见明显不符合当时合同的理解，本院根据公平原则及双方在合同中的约定，确定办理初始登记的期限届满后365个工作日内办妥买受人的不动产权证。本案中原告于2017年12月11日收房后，被告应在房屋交付使用后365个工作日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办理不动产权证，即被告应在2020年11月18日前为原告办理不动产权证。
原告主张逾期办证违约金按已付购房款的日万分之一计算，被告辩称根据《商品房买卖合同》第十八条约定，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理产权登记手续的，双方同意按第1项处理，即买受人解除合同，现原告并没有主张解除合同，故其请求支付逾期办证违约金的依据不足。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条规定，格式条款具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中《商品房买卖合同》第十八条约定“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1项处理”，该约定仅赋予了买受人解除合同的权利，在买受人不选择解除合同时，排除了买受人要求出卖人承担违约责任的权利；同时该约定系被告提供的格式条款，免除己方责任，限制对方权利，且被告没有提交充分证据证明已采取合理的方式说明并提请对方注意，系无效条款，故应视为双方对买受人不选择解除合同时出卖人如何承担违约责任没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院认为，该司法解释规定可以参照逾期贷款利息的标准计算，但本院在审理锦香阁小区类似案件时，均按照日万分之一的标准计算违约金，为统一裁判尺度，决定按照原告已付购房款的日万分之一计算违约金；从2020年11月19日起至2022年2月16日止，共计逾期454天，按照原告已付购房款285000元计算，逾期办证的违约金为12939元（285000元×0.0001×454天），从2022年2月17日起至办理不动产权证时止，按照已付购房款285000元的日万分之一另行计算，对原告主张的超出上述金额的不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告怀化寰隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邓宇的逾期办证违约金12939元。从2022年2月17日起至办理不动产权证时止，被告怀化寰隆房地产开发有限公司按照原告邓宇已付购房款285000元的日万分之一另行计算逾期办证违约金；
二、驳回原告邓宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费580.18元，减半收取为290.09元，由原告邓宇负担228.09元，被告怀化寰隆房地产开发有限公司负担62元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 沈召干
二〇二二年五月二十七日
法官助理 李宗洋
书 记 员 覃俊翔
本判决适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
