中国大陆的共同共有房产或按份共有房屋如何出售转让?

共有资产常见的类型:

共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有,共同共有基于当事人的共同关系而发生,共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。共同共有的主要类型为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有等。按份共有除了基于法律规定的外,还基于当事人的意思而发生,例如合伙而产生的共有、共同出资购房所产生的共有等,按份共有的当事人之间往往也是基于一定的亲属、朋友关系。

实务中,除了夫妻婚后房产是共同共有外,其它共有均应为按份共有;当然,夫妻也可以约定按份共有。按份共有如果没有约定的,则视作等额按份共有。

按份共有房产产生原因主要有:

(1)联合盖建。二人或二人以上,根据约定,按一定比例,共同出资、出物、出力依法兴建房屋。或者一方出资、出物、他方出力,或者一方出资,他方出力,共同出物等,房屋建成之后,按照事前商定比例分配。

(2)合资购买。共有人按出资比例分享房屋的所有权。

(3)共同继承。遗产中的某些房屋,既不能分给一人,又不能实行分割分配时,只能将房屋分成若干份由各继承人按份继承,从而在他们之间形成了按份共有房产。它可以是等份,也可以是不等份,但各人分得的份额是明确的。遗产分割前的共有关系是共同共有关系。

(4)共同受赠。指多人共同接受赠与或遗赠房屋。以上按份共有房产不同于共同共有房产,办案中务必分别处理。

~~~按份共有房产买卖要如何?

按份共有的各个共有人有权处分自己的份额;但在转让时,其它共有人在同等条件下,有优先购买的权利。由此可知,按份共有房产处分房产时,无须取得其它共有人的同意,但公开转让时应告知其它共有人。我们常见的房产处分是抵押和转让。按份共有人只能就自己的份额进行抵押,无须征得其他共有人的同意,也无须告知其他共有人。当债务无法清偿要实现抵押权时,如果采取协议转让方式处分抵押物,则共有人应告知其他共有人,其他共有人有优先购买的权利。如果采取拍卖等公开方式处分抵押物,则价高者获得抵押物。此时,受让人与原按份共有人继续共有该房屋。

~~~按份共有房产的“份额转让”,三分之二以上的按份共有人出卖房产时,买卖行为是否有效?

按份共有人对共有房产的转让包括两种:一是对其享有的房产份额转让。二是对整个共有房产的处分。《民法典》第三百零五条 【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 

对于按份共有房产的整体转让要求,根据《民法典》第三百零一条 【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

按照上述规定,三分之二以上的按份共有人,有权独立作出处分行为,而无需征得其他共有人的同意,但共有人另有约定的除外。但是,为避免不必要的争议,在实际购买房屋时,为谨慎起见,买方通常一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实,如果有共有人,会要求共有人共同签署买卖合同,或者卖方提前取得其他共有人的书面授权。

~~~房屋共有人想卖房,但其他共有人不同意怎么办?

房屋存在共有的情形时,共有人在房屋的处置问题上,当事人因为各自利益或者立场的差异,往往存在意见分歧而形成对峙,在各方各执一端互不相让的情况,则容易陷入僵持局面,甚至引发矛盾。这种相持不下的局面在实务中并不罕见,但是陷入此类僵局往往导致当事人利益不能实现甚至受损。在各方协商不成的情况下,如何打破僵局?当事人往往选择以提起诉讼的方式解决,这便涉及到共有产权房屋的分割问题。

一、共有产权房屋的分割路径

(一)明确房产共有情况

明确房产是按份共有还是共同共有。

(二)共有物分割原则

1.  首先明确是否存在共有人约定不得分割共有的不动产,如有约定,共有人需有重大理由需要分割;

2.如无约定或约定不明的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失 或者有重大理由 需要分割时可以请求分割。

(三)分割方式

1.共有人协商确定,对房屋应当采取折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割方式。

2. 共有人无法协商的,且没有约定系争房屋不得分割的,以提起诉讼的方式请求分割。共有权的来源是共同购买或者共同受赠与或者共同原始取得。

二、案由

(一)分家析产纠纷

原来共同生活在一个家庭中的家庭成员之间,分成两个或两个以上的独立的家庭,而将原有家庭财产分成份额给分家后的各个家庭所有的一种法律行为,性质上是赠与和家庭共同财产的分割两种法律行为的结合。分家析产的前提是存在家庭财产的共有。

(二)共有物分割纠纷

共有人将共有物从共有的状态通过分割的方式转化为各共有人单独所有,由此引发的纠纷叫做共有物分割纠纷。

三、相关案例

(一)丧失共有基础,共同共有人有权请求分割

1.向另一方支付相应份额的折价款,支付款项的共有人取得产权

(1)张x与黄xx分家析产纠纷一案一审民事判决书 (2008)浦民一(民)初字第18680号

案件简介:原告张x与被告黄xx原为恋爱关系,被告黄xx为被告黄xx、周xx之子。2006年原、被告四人共同购置了本市房屋一套,被告黄xx、周xx支付首付款,余款以原告张x的名义申请商业贷款和住房公积金中心公积金贷款。2008年6月24日,原、被告四人取得系争房屋产权,共有情况为共同共有。2008年9月,原告与被告黄xx终止恋爱关系。2008年10月31日,原告起诉依法分割案涉房屋,判决房屋归原告所有,原告依法按出资比例折价给被告。

法院认为:原、被告基于共有基础丧失的事实,要求对系争房屋进行析产分割,依法并无不当,因被告三人无法取得贷款人资格,系争房屋判原告所有,剩余贷款由原告继续偿还,并综合考虑房屋增值因素,房屋首付款支付情况、还贷情况,酌情确定折价款。

2. 将系争房屋拍卖或者变卖,拍卖、变卖后取得的价款,按产权份额进行分割

顾某某与李2共有物分割纠纷一审民事判决书 (2019)沪0104民初17083号

案情简介:顾某某与案外人李某1(已于2014年11月29日去世)系夫妻关系,李2系两人之女。系争房屋系拆迁安置所得。2016年9月28日,系争房屋产权登记在原、被告名下,为原、被告共同共有。原、被告在共同生活期间,因生活琐事时有矛盾。

法院认为:本案中,鉴于原、被告双方的矛盾无法调和,双方关系至本案诉讼时仍无任何缓和之迹象,维持共有关系的基础已经丧失,双方也不适宜继续共同居住并共同享有系争房屋。共同共有人之间确需析产明确份额的,应以等分为原则,并根据共有人的贡献程度来酌情确定是否适当调整份额大小。现有证据尚不能证明原告对于系争房屋的贡献大于被告,可适当多分,故根据系争房屋产权登记为原、被告共同共有的事实,结合原、被告目前的实际情况,本院确定原、被告各享有系争房屋50%的份额。原告主张由被告支付房屋折价款,但被告表示无力支付对方折价款,此系各方对分割方式未达成协议。原告另主张对涉案房屋拍卖、变卖后的价款予以分割,法院予以支持。拍卖、变卖涉案房屋取得的价款扣除相关费用后按上述产权份额进行分割。

(二)在没有约定不得分割共有系争房屋情况下,按份共有人可随时请求分割

1.向另一方支付相应份额的折价款,支付款项的按份共有人取得产权

(1)潘XX分家析产纠纷一案一审民事判决书 (2011)徐民三(民)初字第516号

案情简介:原、被告系姐弟关系。原、被告因遗产继承产生争议,后经法院调解,原、被告共同继承其父亲名下的系争房屋。原告享有56%产权份额,被告享有44%产权份额,原被告均居住在系争房屋内。原告表示愿取得系争房屋的产权,并按评估价格比例向被告支付折价款。被告不愿购买原告产权份额,也不同意将系争房屋整体出售。

法院认为:法院调解书确定原被告对系争房屋产权按份共有,原被告没有关于不得分割系争房屋产权的约定,原、被告按份共有系争房屋的权源基础是对父母遗产的继承,原、被告为继承遗产已产生关系裂痕,原、被告共有基础已趋于丧失。被告表示不愿意出售其持有的房屋产权,也不愿意购买原告持有的产权份额,有损于不动产的使用及交换价值的实现。原告提出析产之诉,符合法律规定。根据估价报告确定的房屋价值,原告在向被告支付44%的折价款后,系争房屋全部产权归原告所有。

(2)何英娟、何惠娟等与何慧兴共有物分割纠纷一审民事判决书(2018)沪0104民初10056号

案情简介:三原告与被告系兄弟姊妹关系,父母去世后遗留本案系争房屋,2016年9月,该系争房屋经徐汇法院判决归三原告及被告按份共有,并由三原告及被告支付给其他兄弟姊妹相应折价款,现该房屋由三原告和被告按份共有。原被告之间矛盾较大至庭审亦不可调和,故三原告提出诉讼请求依法分割系争房屋,判决该房屋归三原告所有,三原告依市场价支付被告折价款;被告协助三原告办理过户手续。审理中,因双方对系争房屋市场价值无法达成一致意见,经原告申请,法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。

法院认为:法院结合双方实际履行能力、所占份额,法院认为由三原告获得房屋产权为妥,三原告向被告支付相应折价款。

2. 将系争房屋拍卖或者变卖,拍卖、变卖后取得的价款,按份额享有

徐小立诉徐平分共有物分割纠纷一案二审民事判决书 案号:(2016)沪01民终11661号

案情简介:徐平分、徐平枚系姐妹关系,徐平分、徐平枚与徐小立系姐弟关系。2015年12月25日,经生效判决书确认,系争房屋产权按份共有登记至上述三人名下。2016年7月,徐平分、徐平枚提起诉讼,要求徐小立支付系争房屋对价款,三人均表示无力支付对方折价款而完全取得系争房屋的所有权。

法院认为:徐平分、徐平枚作为按份共有人,可以随时要求对系争房屋进行分割,判决三人共同将系争房屋拍卖或者变卖,拍卖、变卖后取得的价款,按份额享有。

~~~注意!夫妻一方出售共有房屋,符合这3个条件就有效

《民法典》婚姻家庭编的司法解释(一)第28条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中,许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下,只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产,是否在房产证上加上另一方的名字,对双方的权利义务没有影响。

实践中,夫妻一方在与第三人商定卖房时,可能与配偶进行过商议,也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后,卖房人的配偶作为房屋共有人,以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。

另外还有一种普遍的情况,即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事,其配偶是知道的,但是房屋买卖合同签订之后,由于房屋价格上涨而反悔,其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为,夫妻之间的权利义务的确值得关注,但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时,要优先保护外部权利义务关系。

那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?

经过调研,我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题,因此我们作出了《民法典》婚姻家庭编的司法解释(一)第28条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:

第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二,买受人支付了合理对价;

第三,买受人已经办理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。

相关案例

1、未经配偶同意处分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件,该房屋买卖合同无效——张某诉李某房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:夫妻出售共同所有的房屋,一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章,一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同,买房人支付定金后,卖房人主张未经配偶同意,要求解除合同的,买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房,又不符合善意取得的构成要件,该房屋买卖合同无效,人民法院对继续履行合同的请求不予支持。

来源:北京市第一中级人民法院网 2010-07-15

2.夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋,且购房人不构成善意取得,该房屋买卖合同无效——李艳红、李艳丽与李凤三、李龙确认合同无效纠纷案

本案要旨:夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权,非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定时,双方应当平等协商一致。一方未经对方同意擅自出售房屋,约定的价格不符合合理的价格,且转让价款未实际支付,虽已办理产权过户登记手续,但不符合善意取得的构成要件,该出售房屋的行为损害了另一方的合法权益,房屋买卖合同无效。

案号:(2015)红民初字第3229号   审理法院:内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院  

3.夫妻一方擅自出售房屋,买受人符合善意取得的要件,夫妻另一方请求认定合同无效的,人民法院不予支持——杨长发、匡文艳与曾志辉房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:夫妻一方未经对方同意与买受人在平等自愿的基础上,签订房屋买卖合同,且符合善意取得的构成要件,夫妻另一方以不知情或不同意为由请求法院确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

案号:(2015)永中法民二终字第357号   审理法院:湖南省永州市中级人民法院