装修材料附合房屋上，形成附合物，房租合同对装修材料的所有权归属没有作出约定，依法由不动产所有人取得附合物的所有权
克拉玛依金龙国民村镇银行有限责任公司、克拉玛依博O工贸有限责任公司等民事执行审查执行裁定书
新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)新0203执异23号
案外人：克拉玛依博O劳务服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。
法定代表人：王OO，该公司副经理。
委托代理人：马某，女，1991年5月2日出生，回族，克拉玛依博O劳务服务有限公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。
申请执行人：克拉玛依金龙国民村镇银行有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。
法定代表人：吴OO，该公司董事长。
被执行人：克拉玛依博O工贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。
法定代表人：刘XX，该公司总经理。
被执行人：刘XX，男，1962年10月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。
在本院执行申请执行人克拉玛依金龙国民村镇银行有限责任公司（以下简称国民村镇银行）与被执行人克拉玛依博O工贸有限责任公司（以下简称博O工贸公司）、刘XX金融借款纠纷一案中，案外人克拉玛依博O劳务服务有限公司（以下简称博O劳务公司）于2022年11月25日对本院采取的拍卖措施不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人博O劳务公司称，克拉玛依区人民法院（以下简称克区法院）在执行申请执行人国民村镇银行与被执行人博O工贸公司、刘XX金融借款合同纠纷一案中，案外人博O劳务公司对克区法院拍卖克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号商业用房用以清偿申请执行人的债权不服，请求：1．确认拍卖克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号商业房地产所涉装修价值属于异议人所有；2．委托司法鉴定机构对克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号商业房产的装修价值进行鉴定。事实和理由：2020年1月1日，案外人博O劳务公司与被执行人博O工贸公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日止，合同签订后经被执行人博O工贸公司同意，案外人对案涉房屋进行了装修，产生装修费用约200余万元。因被执行人博O工贸公司未履行判决确定的给付义务，克区法院查封了被执行人博O工贸公司的涉案房地产，并委托中天房地产评估公司对案涉房地产进行评估，确定市场价值为6，099，800元，该评估价包含二次装修。克区法院将拍卖案涉房地产。案外人认为，案外人与被执行人签订的《房屋租赁合同》尚未到期，案外人装修案涉房屋花费200余万元，因案外人与被执行人博O工贸公司租赁的标的物与本案执行物竞合，导致案外人履行合同不能，给案外人造成重大经济损失，案外人系案涉房屋的装修人，评估价值中包括了二次装修，故该房屋拍卖后的装修部分属于案外人所有。案涉房屋二次装修属于案外人所有，房地产属于被执行人博O工贸公司所有，二次装修和房地产权属分属于不同主体，评估机构依法应当对二次装修部分出具独立的评估价值意见。克区法院委托评估公司对案涉房屋进行评估，没有依法对房屋二次装修部分出具独立的评估价值意见，损害了案外人的权益，将导致司法处置结果无法分割房地产价格和二次装修价格，故法院应当委托司法鉴定机构对案涉房地产装修部分价值进行鉴定，充分保护案外人的合法权益。
申请执行人国民村镇银行称，案外人不应当向法院提出执行异议，而是应当向被执行人博O工贸公司追偿解决，请求法院驳回案外人的执行异议。
被执行人博O工贸公司、刘XX未对案外人博O劳务公司提出的异议请求提出意见。
本院查明，2018年10月9日，博O工贸公司向国民村镇银行借款3，000，000元，期限36个月，刘XX为上述借款签署“法人代表连带责任承诺函”，博O工贸公司董事会成员在“董事会同意抵押决议书”上签字确认同意博O工贸公司自2018年11月2日至2021年11月1日申请信贷业务并提供抵押财产作为抵押担保。同年11月2日，博O工贸公司与国民村镇银行签订“最高额授信协议”约定，国民村镇银行向博O工贸公司提供最高额抵押授信额度3，000，000元，期限自2018年11月2日至2021年11月1日止，在该期限内博O工贸公司可申请循环或一次性使用上述授信额度，授信期限届满，本协议项下的授信业务按照本协议和有关单项合同的约定继续履行。当日，博O工贸公司作为抵押人与国民村镇银行签订最高额抵押合同，博O工贸公司以其名下位于克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号楼为上述3，000，000元额度贷款提供抵押，并办理了抵押权登记，登记最高债权数额为3，000，000元。2018年11月6日，刘XX作为保证人与国民村镇银行签订保证合同，为国民村镇银行与博O工贸公司签订的主合同提供连带责任保证。2019年11月4日，国民村镇银行与博O工贸公司签订流动资金借款合同及借款合同利率补充协议，博O工贸公司向国民村镇银行借款3，000，000元用于支付运费借款，期限自2019年11月4日至2020年11月1日。合同签订后，国民村镇银行依约向博O工贸公司放款。2020年10月30日，国民村镇银行与博O工贸公司、刘XX签订借款展期协议书，为该3，000，000元借款展期12个月，到期日为2021年10月29日。因博O工贸公司、刘XX未履行到期债务，国民村镇银行诉至本院，本院于2022年6月13日作出（2022）新0203民初1429号民事判决书，判决：1、博O工贸公司于判决生效之日起三日内向国民村镇银行偿还贷款本金3，000，000元，截至2022年4月26日的期内及逾期利息222，075.91元，对于2022年4月27日起至借款还清为止的逾期利息，以3，000，000元为基数，按照年利率13.5％计算。2、国民村镇银行应首先就被执行人所有的位于克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号楼在最高担保债权数额3，000，000元内实现担保债权。对于不足部分，国民村镇银行可以要求刘XX承担连带保证责任，担保人承担担保责任后，有权向博O工贸公司追偿。
因博O工贸公司、刘XX未自动履行生效法律文书确定的义务，国民村镇银行于2022年7月19日向本院申请强制执行。2022年9月9日，本院委托中天房地产资产评估有限公司（以下简称中天房地产评估公司）对克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号楼进行市场价值评估，该公司于2022年9月23日作出中天［2022］房估字第077号涉执房地产处置司法评估报告，确定估价对象在价值时点（2022年9月13日）的房地产市场价值为6，099，800元，折合评估单价人民币5，819元／m2。本院于2022年10月31日作出（2022）新0203执1207号执行裁定书，裁定拍卖被执行人博O工贸公司所有的克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号商业房地产。
另查明，自2018年7月至2019年5月期间，案外人博O劳务公司经被执行人博O工贸公司同意，对克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号楼进行了房屋装饰装修、水线电路改造及外墙改造。2020年1月1日，案外人博O劳务公司与被执行人博O工贸公司签订房屋租赁合同，约定，被执行人博O工贸公司将位于克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号的房屋出租给博O劳务公司使用，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日，租金300，000元／年，于每年12月31日前缴纳。2018年10月9日，被执行人博O工贸公司向国民村镇银行塔河路支行发出承诺函1份，载明：我公司已经将克拉玛依市胜利路83号（建筑面积1039.66平方米，房屋证号：克市房权证克拉玛依区第XXXX号，土地使用权证号：克区国用2004第0488号）与博O工贸公司签订了房屋租赁合同，我公司已获悉上述物业已抵押给贵公司作为贷款担保的担保物。我公司承诺在贵公司需要行使抵押物权时，将无条件配合贵公司对该抵押物的处置，放弃对该抵押物尚未完结的租赁权利。承诺我公司对该抵押物的权利不得对抗贵公司对抵押权的实现。在抵押期间，我公司将不转租该抵押物给任意第三人，我公司承诺不实施足以使抵押物价值减少的行为。同时，我公司在此申明，该抵押物不存在以租代售的情形。本承诺不得撤销，自签发之日起生效。若我公司未遵守本承诺，我公司将对贵公司因此受到的损失赔偿责任。被执行人博O工贸公司与案外人博O劳务公司均在承诺函上加盖公章。
上述事实，有（2022）新0203民初1429号民事判决书、中天［2022］房估字第077涉执房地产处置司法评估报告、（2022）新0203执1207号执行裁定书、承诺函、房屋租赁合同、装饰装修合同及装修费用票据等书面证据、当事人陈述等证据在案予以证实。
本院认为，本案的争议焦点是，1、案外人博O劳务公司作为案涉房屋的承租人，是否对装修物享有所有权并有权要求对装修物价值进行单独评估。2、本院实施的评估拍卖措施是否损害案外人博O劳务公司的合法权益。
关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，依照法律规定；没有法律规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。根据此规定，案外人博O劳务公司的装修材料附合于被执行人博O工贸公司的不动产之上，形成附合物，因双方在房屋租赁合同中对装修材料的所有权归属没有作出约定，依法由被执行人博O工贸公司取得附合物的所有权。案外人博O劳务公司认为案涉房屋的二次装修属于其所有，案涉房屋属于被执行人博O工贸公司所有，二次装修和房地产权属分属于不同主体，评估机构依法应当对二次装修部分出具独立评估意见的异议理由缺乏法律依据，其要求确认拍卖克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号商业房地产所涉装修价值属于其所有，委托司法鉴定机构对克拉玛依市克拉玛依区胜利路83号商业房产的装修价值进行评估的请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人国民村镇银行与被执行人博O工贸公司就案涉房屋设立抵押权的时间为2018年11月2日，案外人博O劳务公司与被执行人博O工贸公司签订房屋租赁合同的时间是2020年1月1日，申请执行人国民村镇银行对案涉房屋取得抵押权的时间先于案外人博O劳务公司取得租赁权的时间，且申请执行人国民村镇银行对案涉房屋的抵押权已经生效法律文书确定，故申请执行人国民村镇银行对案涉房屋的抵押权依法可以对抗案外人博O劳务公司的租赁权。案涉房屋上原有的租赁权并不因拍卖而自动消灭，只是在抵押权人或者抵押物受让人行使解除权之后才消灭，案外人博O劳务公司提出执行异议之时，抵押权人国民村镇银行并未要求除去抵押财产上的租赁权，抵押物拍卖尚未成交，案外人博O劳务公司与被执行人博O工贸公司签订的房屋租赁合同仍然在履行中，案外人博O劳务公司行使租赁权不受影响，其财产权益未受到侵害，本院采取的评估拍卖措施并未对案外人博O劳务公司的合法权益造成实际损害。故案外人博O劳务公司认为本院采取的评估拍卖措施侵害其合法权益，要求排除执行的异议理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，案外人博O劳务公司对案涉房屋的装修物不享有所有权，申请执行人国民村镇银行对案涉房屋依法享有对抗案外人博O劳务公司的优先受偿权；同时，案涉房屋的租赁合同仍然在履行中，本院采取的评估拍卖措施对案外人博O劳务公司的合法权益并未造成实际损害，案外人博O劳务公司的执行异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人博O劳务服务有限公司的全部异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向克拉玛依区人民法院提起诉讼。
审判长 陈新
审判员 王雯
审判员 张力
二〇二二年十二月四日
书记员 张雪