卖方因故不能办理过户，买方获法院支持解除房屋买卖合同、采取风险代理收费方式之律师代理费，及总房款的20%违约金
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2022）苏02民终8088号
上诉人（原审被告）：王**，男，1979年1月10日生，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：储万颖，北京盈科（昆山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：路*，女，1976年11月1日生，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：储万颖，北京盈科（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘**，男，1983年9月25日生，汉族，住江苏省句容市。
被上诉人（原审原告）：刘XX，男，1958年2月7日生，汉族，住江苏省句容市。
上诉人王**、路*因与被上诉人刘**、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2022）苏0206民初4536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王**、路*上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判其不负担高额违约金及律师费。本案一、二审案件受理费由刘**、刘XX负担。事实和理由：一、其认可案涉合同解除，愿意返还已付购房款。二、其已于2019年5月26日将案涉房屋交由刘**、刘XX占有使用，案涉房屋被查封并非其本人原因导致，一审法院判令其承担高额违约金及律师费违反公平原则。
刘**、刘XX辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘**、刘XX向一审法院提出起诉请求：一、判令解除其与王**、路*签订的《房屋买卖合同》；二、判令王**、路*向其返还购房款82.5万元；三、判令王**、路*支付违约金23.6万元；四、判令王**、路*承担律师费支出4.1万元；五、诉讼费、保全费由王**、路*承担。
一审法院认定事实：
2019年5月6日，路*、王**（甲方）与刘**、刘XX（乙方）及惠山区西漳博泰房产信息咨询服务部（丙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：路*、王**自愿将坐落在惠山区惠太雅苑163号801室的房屋出售给刘**、刘XX，实际成交价格为118万元；若任何一方拒绝履行合同、履行合同不符合约定，由违约方向另一方支付合同确定的总房款的20%作为违约金；本合同在履行中若发生争议，协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，违约方应承担包含律师费在内的实现债权的合理费用。
后路*、王**与刘**、刘XX及惠山区西漳博泰房产信息咨询服务部签订补充协议。补充协议约定：刘**、刘XX于2019年5月24日前已经支付总计房款82.5万元，待房屋符合过户政策后，路*、王**尽快将房屋过户给刘**、刘XX，路*、王**同意在过户后由刘**、刘XX再支付购房尾款35.5万元，剩余银行贷款由路*、王**偿还；路*、王**于2019年5月26日在小区物业前台已完成房屋交割手续，路*、王**于2019年5月26日已将房屋交付刘**、刘XX入住使用。
双方一致确认刘**、刘XX已付购房款82.5万元。
案涉房屋现由刘**、刘XX占有使用，被多家法院查封。
刘**、刘XX与江苏金锡律师事务所签订委托合同及补充委托协议，因房屋买卖合同纠纷一案，委托该所提供法律服务，律师代理费采取风险代理收费方式：在签订合同后立即支付4.1万元，在本案判决、调解、和解支持继续履行该案买卖合同后，刘**、刘XX需再支付1.5万元。刘**、刘XX主张其已支付律师费4.1万元，并提交律师费发票。路*、王**认为该发票不能证明刘**、刘XX已实际支付了4.1万元律师费。
刘**、刘XX申请证人许某出庭作证。许某陈述，其系案涉房屋的中介，房屋交易时，房屋上没有查封，只有银行贷款没有还清，当时约定用首付款去还银行贷款，刘**、刘XX支付了5万元定金和77.5万元首付款后，路*、王**迟迟未配合办理过户。刘**、刘XX认为证人证言能够证明路*、王**构成违约。路*、王**认为双方当时约定房产证满2年后再办理过户，待房屋可以过户时再去归还贷款，对证人陈述的其他内容没有异议。
刘**、刘XX陈述，因房屋无法过户，给其产生律师费、房屋增值损失、装修费投入等损失，现案涉房屋市场价值在180万元左右，其对房屋进行装修花费了6万元左右。路*、王**陈述不清楚房屋现在的市场价值。
以上事实，由房屋买卖合同、补充协议、不动产登记簿证明、收条、委托合同、补充委托协议、律师费发票、短信记录及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，路*、王**与刘**、刘XX签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。刘**、刘XX要求解除双方签订的房屋买卖合同，路*、王**亦表示同意解除合同，法院确认房屋买卖合同解除。合同解除后，路*、王**应当返还已付的购房款82.5万元。案涉房屋被多家法院查封，无法办理过户手续，路*、王**构成根本违约，应当承担相应的违约责任。刘**、刘XX按照总房款的20%主张违约金，符合合同约定，综合考量房屋买卖合同的履行程度、路*和王**根本违约的情况、刘**和刘XX因房屋上涨遭受实际损失及其对房屋的装修投入等因素，刘**、刘XX主张的违约金23.6万元合理，故对其该主张予以支持。关于律师费，刘**、刘XX主张由路*、王**承担律师费，符合合同约定，并提供了律师费发票佐证，未有证据显示律师费收费过高，法院对其主张予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、确认路*、王**与刘**、刘XX签订的《房屋买卖合同》解除；二、路*、王**于判决生效之日起十日内返还刘**、刘XX已付购房款82.5万元；三、路*、王**于判决生效之日起十日内支付刘**、刘XX违约金23.6万元；四、路*、王**于判决生效之日起十日内支付刘**、刘XX律师费4.1万元。一审案件受理费减半收取7710元、保全费5000元，合计12710元，由路*、王**负担。
二审中，双方均未提交新证据。经审理，本院对一审法院已查明事实依法予以确认。
本院认为，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同，路*、王**负有将案涉房屋过户至刘**、刘XX名下的主要合同义务，现案涉房屋已被多家法院查封，无法过户，刘**、刘XX请求解除合同并要求路*、王**承担违约责任具有合同及法律依据。经审查，一审法院认定的违约金金额符合双方合同约定，路*、王**未能举证证明约定的违约金标准明显高于实际损失，其相应上诉异议，本院不予采纳。关于律师费的争议，刘**、刘XX已提供委托合同、补充委托协议及律师费发票，能够证明其律师费损失情况，在无证据证明律师费收费过高情况下，一审法院依据双方合同约定予以支持，并无不当。关于案涉合同解除后的房屋返还问题，因路*、王**在本案一、二审中均未提出抗辩及主张，且双方就案涉房屋购买时的状态与现状均未进行陈述，本案二审难以直接确定返还事项，双方可就该问题另行协商，协商不成情况下,权利人可另行通过起诉方式予以解决。
综上，上诉人路*、王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5455元（路*、王**已预交15420元），由上诉人路*、王**负担，路*、王**多预交的二审案件受理费9965元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 宁尚成
审判员 杜伟建
审判员 李 佳
二〇二三年二月八日
书记员 崔雨帆