透過房屋仲介買房,於交屋後拆除舊有裝潢始發現該等瑕疵(經鑒定確認),非從外觀一望即知,自不能期待房屋仲介人員有能力知悉之

臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第1760號
原      告       謝O   
訴訟代理人  程萬全律師
                    錢裕國律師
複  代理人    周志一律師
                    吳約貝律師
被      告       張** 
訴訟代理人  林重宏律師
被      告       XX房屋仲介有限公司
法定代理人   孫** 
被      告        吳** 
                     白** 
上三人共同
訴訟代理人  連根佑 
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國111年12月9日言詞辯論終結,判決如下:
    主      文
被告張**應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬參仟伍佰貳拾伍元,及自民國一百零六年四月十四日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張**負擔十分之三,餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬捌仟元為被告張**供擔保後,得假執行。但被告張**如以新臺幣壹佰肆拾萬參仟伍佰貳拾伍元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。 
    事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時原為㈠先位聲明:⒈被告張**應給付原告新臺幣(下同)416萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;⒉被告XX房屋仲介股份有限公司(下稱XX房屋仲介公司)、吳**、白**應連帶給付原告460萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;⒊前二項任一被告已為給付,就其給付範圍內,他被告免負給付責任;⒋第1、2項聲明,願供擔保,請准宣告假執行;及為㈡備位聲明:⒈被告張**應給付原告460萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;⒉願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷一第3頁及反面)。嗣訴狀送達後,變更聲明為:㈠被告張**應給付原告460萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡被告XX房屋仲介公司、吳**、白**應連帶給付原告460萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢前二項任一被告已為給付,就其給付範圍內,他被告免負給付責任;㈣第㈠、㈡項聲明,願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷二第283頁)。經核原告變更之訴與原訴,均係本於其向被告張**購買房屋交易之同一基礎事實,揆諸前揭法條規定,應予准許。
二、原告主張:原告於民國105年6月11日經由被告XX房屋仲介公司復興南京直營店居間,以總價2,300萬元向被告張**購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號5樓之3房屋(含所坐落基地持分,即臺北市○○區○○段○○段000地號土地、權利範圍80/10000,下稱系爭房屋),雙方並於同日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約),且被告吳**、白**為被告XX房屋仲介公司仲介人員,代表被告XX房屋仲介公司與原告接觸磋商,嗣原告依約分別給付買賣價金、仲介服務費予被告張**、XX房屋仲介公司,系爭房屋則於105年10月15日完成交屋並辦理所有權移轉登記。詎原告將系爭房屋原包覆之舊裝潢木板拆除後,竟陸續發現系爭房屋於交屋前已存在如附表所示之6項重大瑕疵(下稱系爭瑕疵),且均為被告所知悉,並業經臺北市建築師公會出具(111)(十七)鑑字第1458號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)鑑定至少應有140萬3,525元之交易價值貶損。系爭房屋出賣人即被告張**為遮掩瑕疵,將全屋以木板包覆裝潢,使原告無法立即得知真實屋況,須待交屋拆除舊裝潢後始能發現,自得據此對被告張**主張物之瑕疵擔保責任,依民法第359條規定,請求減少20%之價金即460萬元(計算式:2,300萬元×20%=460萬元),則被告張**已受領此部分應減少之價金即屬無法律上之原因,原告得依民法第179條規定,請求返還之;且被告張**係故意不告知系爭瑕疵,原告亦得依民法第360條、第227條第1項、第226條第1項規定,請求被告張**賠償原告所受履行利益無法實現之損害460萬元。又被告XX房屋仲介公司係不動產仲介公司,受原告委託居間仲介、協調購買系爭房屋所有事宜,其所僱用之被告吳**、白**亦均為具備不動產銷售專業之仲介人員,且已銷售系爭房屋多年,對於系爭房屋是否有系爭瑕疵本應知悉甚詳,卻未如實告知屋況,自有執行業務之故意或過失,並致原告買受系爭房屋而受有損害,則原告得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,請求被告XX房屋仲介公司、吳**、白**連帶賠償原告所受上開履行利益無法實現之損害460萬元。而被告張**與被告XX房屋仲介公司、吳**、白**間為客觀上具有同一目的,本於個別發生原因對原告各負全部給付義務之不真正連帶債務關係,故任一被告已為給付者,就其給付範圍內,他被告免負給付責任。爰依民法第359條、第179條;或民法第360條、第227條第1項、第226條第1項規定;及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,提起本件訴訟。並聲明:㈠被告張**應給付原告460萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡被告XX房屋仲介公司、吳**、白**應連帶給付原告460萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈢前二項任一被告已為給付,就其給付範圍內,他被告免負給付責任;㈣第㈠、㈡項聲明,願供擔保,請准宣告假執行。
三、被告答辯:
 ㈠被告張**則以:原告雖主張系爭房屋有系爭瑕疵存在,惟
  原告已拆除系爭房屋原有木作裝潢並另行施工,系爭契約成立時,系爭房屋並無原告所主張如附表編號二至五所示之瑕疵存在,乃原告自行拆除系爭房屋原有木作裝潢所致;且依雙方就系爭契約另訂之增補契約(下稱系爭增補契約)、系爭契約附件之不動產說明書(下稱系爭不動產說明書)及SGS實驗室製作之試驗報告(即訴外人信義房屋仲介股份有限公司於102年10月18日之氯離子含量檢測報告,下稱系爭試驗報告)所載內容,均足證原告於系爭契約成立時,即知系爭房屋有氯離子含量超標情事,且在系爭增補契約中親自簽署書面同意不向被告張**主張氯離子含量及所造成屋況瑕疵等法律責任,原告自不得以系爭房屋有如附表編號一所示之瑕疵為由,向被告張**再為任何請求;另關於主臥室浴室設備部分,原告於簽訂系爭契約前,曾多次前往系爭房屋現場,且均有至其所稱「陽臺洗手臺」即主臥室浴室查看,故其明知系爭房屋之主臥室浴室僅有淋浴設備而無裝置馬桶之現況,故系爭房屋並無原告所主張如附表編號六所示之瑕疵存在。是原告主張之系爭瑕疵,或為系爭契約成立時並不存在者,或為原告於簽訂系爭契約時已知其存在者,原告自無請求被告張**負瑕疵擔保或債務不履行責任之理。而原告前以與本件主張相同之原因事實對被告張**、吳**及白**提出刑事詐欺告訴(下稱系爭刑事案件),業經臺北地方檢察署(下稱臺北地檢署)檢察官以106年度偵字第21475號為不起訴處分(下稱系爭不起訴處分),益徵被告張**並無原告指摘故意隱瞞系爭瑕疵而出售系爭房屋予原告之情事。至系爭鑑定報告所載鑑定結果固認系爭房屋有140萬3,525元之交易價值減損,然系爭鑑定報告亦載明因鑑定前原告已重新裝修完成,無法追溯交屋及拆除時原有裝潢前後之瑕疵情形,故僅由原告陳述提供之相片瑕疵情形,比對相關位置作為鑑定依據,並以法院囑託提供之原告起訴狀所附損壞瑕疵項目證物,估算瑕疵修復費用及交易價值減損,足認鑑定人未曾親眼見聞原告主張之系爭瑕疵,自無從調查或鑑定系爭瑕疵是否存在、存在時點及存在情形,則系爭鑑定報告在上開前提事實及先決要件全屬未明之情況下所為鑑定結果,顯屬無據而有違誤,不得做為本件認定事實之基礎及判決依據,資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回;⒉如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
 ㈡被告XX房屋仲介公司、吳**及白**則以:被告吳**及白**雖受僱於被告XX房屋仲介公司,然渠等係以房屋仲介為業之不動產交易專家,並非專業鑑定人,系爭房屋於未拆除裝潢前,僅能自外觀以目視檢查是否與被告張**於現況說明書中填載之內容相符,並將系爭房屋現有資訊提供予原告參酌;而關於系爭房屋之氯離子含量超標乙節,被告吳**及白**曾詳細告知原告,並經記載於系爭增補契約及系爭不動產說明書之產權調查表重要注意事項中,且由原告簽名確認無誤,故被告吳**及白**實無未善盡調查告知義務之情形,更難謂有何詐欺行為,此由系爭不起訴處分亦可得徵。是原告所主張如附表編號二至五所示之瑕疵並非從外觀一望即知,被告吳**及白**已就系爭房屋氯離子含量超標乙節為告知及以書面載明,而關於系爭房屋主臥室浴室即原告所稱「陽臺洗手臺」之現況,亦為原告於簽訂系爭契約前親赴現場查看知悉,被告吳**及白**自無執行仲介業務上之故意或過失,且與系爭增補契約及系爭不動產說明書之產權調查表重要注意事項所載特約免除瑕疵擔保條款相合,原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,請求被告吳**、白**與被告XX房屋仲介公司負連帶損害賠償責任,顯無理由等語,資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回;⒉如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項(見本院卷一第262頁至第263頁反面):
  ㈠原告於105年6月11日經由被告XX房屋仲介公司復興南京直營店居間,以總價2,300萬元,向被告張**購買系爭房屋,原告與被告張**並於同日簽訂系爭契約(見本院卷一第12至15頁)及系爭增補契約(見本院卷一第98頁),且以系爭不動產說明書(見本院卷一第99至103頁)及系爭試驗報告(見本院卷一第104頁)作為契約附件,原告均有在該等契約及附件簽名,並已依約分別給付買賣價金、仲介服務費予被告張**、XX房屋仲介公司,系爭房屋則於同年10月15日交屋並辦畢所有權移轉登記。
  ㈡原告與被告張**另於105年6月12日簽訂協議書(下稱系爭協議書,見本院卷一第105頁),嗣依系爭協議書約定,由訴外人蘇國樑土木技師事務所就系爭房屋進行結構安全檢測,並於同年月25日作成現況勘查評估報告書(下稱系爭評估報告,見本院卷一第107至112頁),結論認定系爭房屋在正常使用情形下並無安全上之顧慮。
  ㈢原告另以與本件主張相同之原因事實對被告張**、吳**、白**提出刑事詐欺告訴,經臺北地檢署檢察官以罪嫌不足為由為系爭不起訴處分(見本院卷一第219頁至第223頁反面)。   
五、原告主張系爭房屋於系爭契約簽訂時已存有系爭瑕疵,得依物之瑕疵擔保責任或債務不履行規定,請求被告張**給付460萬元,另得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,請求被告XX房屋仲介公司、吳**及白**連帶賠償460萬元,且被告張**與被告XX房屋仲介公司、吳**、白**間就渠等各自所負上開給付義務為不真正連帶關係等節,為被告所否認,並以前揭情詞置辯。經查:
 ㈠關於原告請求被告張**給付460萬元及法定遲延利息部分:
 ⒈原告得否以其所主張之系爭瑕疵,請求被告張**負物之瑕疵擔保責任?
 ⑴按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵;買受人於契約成立時,知其物有前條第1項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責,民法第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。
 ⑵系爭房屋有如附表編號一所示之氯離子含量過高之瑕疵,固為被告張**所不爭執,惟依原告與被告張**所簽訂系爭增補契約第二條約定:「建物氯離子含量檢測因採樣點及採樣時間不同而異,目前海砂屋含氯量尚無國家標準值,若建物完成日期在84年6月30日(含)以前已建築完成之建築物,參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準,混凝土中氯離子含量容許值為0.6公斤/立方米,84年7月1日(含)以後之建築物,混凝土中氯離子含量容許值為0.3公斤/立方米。本案已提供信義房屋於102年10月18日之氯離子含量檢測報告(即系爭試驗報告),氯離子含量為0.360公斤/立方米、0.638公斤/立方米、0.608公斤/立方米,本案買賣標的建物排除適用XX房屋提供之高氯離子建物保障辦法。乙方(即被告張**,下同)及XX房屋於簽約前已詳盡告知甲方(即原告,下同)相關權利義務,甲方經評估承購本標的之相關風險並知悉XX房屋之高氯離子保障辦法且了解自身權益後,甲方仍表達願意概括承受且同意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任,本案亦不適用XX房屋提供之高氯離子建物保障辦法,甲方不得再就該部分之屋況理由,向乙方及XX房屋為任何請求。」(見本院卷一第98頁),及經原告與被告張**簽名確認之系爭不動產說明書之產權調查表第三條重要注意事項記載:「經XX房屋詳實調查此一標的物之屋況及產權,提出相關注意事項如下,提供買賣雙方知悉各自應負擔之權利義務:……建物氯離子含量檢測因採樣點及採樣時間不同而異,目前海砂屋含氧量尚無國家標準值,若建物完成日期在84年6月30日(含)以前已建築完成之建築物,參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準,混凝土中氯離子含量容許值為0.6公斤/立方米,84年7月1日(含)以後之建築物,混凝土中氯離子含量容許值為0.3公斤/立方米,本案已提供信義房屋於102年10月18日之氯離子含量檢測報告(即系爭試驗報告),氯離子含量為0.360公斤/立方米、0.638公斤/立方米、0.608公斤/立方米,本案買賣標的建物排除適用XX房屋提供之高氯離子建物保障辦法。」(見本院卷一第103頁),且系爭試驗報告確有提供原告參考並於其上簽名確認(見本院卷一第104頁),足認原告於簽訂系爭契約前,已清楚知悉系爭房屋有如附表編號一所示氯離子含量過高之瑕疵存在,仍願意購買系爭房屋,並於系爭增補契約及系爭不動產說明書之產權調查表第三條重要注意事項明文同意不得以此瑕疵對被告張**為任何請求,則依民法第355條第1項規定及系爭增補契約約定,被告張**就如附表編號一所示氯離子含量過高之瑕疵,即不負擔保責任,原告不得據此再向被告張**為何請求。至原告雖主張其係受被告共同詐欺及施加壓力,情急之下未多加注意才簽訂系爭增補契約,並在上開產權調查表重要注意事項簽名云云,然原告就其受被告共同詐欺之主張並未舉證以實其說,已難遽採,復參以原告於起訴狀自陳其因系爭房屋天花板及周圍牆壁均屬舊裝潢木板包覆,無法查知系爭房屋天花板及周圍牆壁確實狀況,因心中憂慮,要求有結構安全鑑定才願簽約等語(詳見本院卷一第4頁及反面),而原告與被告張**確有另於105年6月12日簽訂系爭協議書,約定系爭房屋應於用印前完成建物結構檢測,若現況有影響結構安全之情事,雙方同意不經催告即無條件解除系爭契約,若無結構安全顧慮之情事者,再於檢測報告書核發後2日內繼續辦理用印、完稅、交屋等代書相關作業手續,雙方並有依該約定委託蘇國樑土木技師事務所進行系爭房屋結構安全檢測,經出具系爭評估報告確認系爭房屋在正常使用情況下,無安全上之顧慮等情,有系爭協議書、系爭評估報告附卷可稽(見本院卷一第105至112頁),可見原告尚能注意系爭房屋恐因裝潢包覆而不能確認其結構安全,乃要求經結構安全檢測無虞方繼續履約,顯無其所稱締約意思表示不自由或輕忽之情事,是原告仍執前詞請求被告張**就如附表編號一所示氯離子含量過高之瑕疵負物之瑕疵擔保責任,洵非可採。
 ⑶原告主張系爭房屋於系爭契約簽訂時存在如附表編號二至五所示之瑕疵乙節,業據其提出系爭房屋舊有裝潢拆除前、後之現況比對照片為證(見本院卷一第41至43、45至49、65至68頁)。雖被告張**抗辯該等照片無從確認如附表編號二至五所示之瑕疵於系爭契約簽訂時即已存在,乃原告拆除系爭房屋舊有裝潢所致云云,惟本件經囑託台北市建築師公會鑑定,因系爭房屋已重新修繕裝潢完成,鑑定人仍以該等照片比對現場相關位置,確認系爭房屋於原告重新修繕裝潢完成前有如照片所示之瑕疵情形,但未能研判該等瑕疵發生期間及存在時間點為何,有系爭鑑定報告可憑,然考量原告於105年6月11日簽訂系爭契約時,系爭房屋之天花板、地板及四周牆壁均有裝潢包覆,無從知悉裝潢內部情形,復觀諸原告所提出上開拆除系爭房屋舊有裝潢後所顯現如附表編號二至五所示之鋼筋外露、水泥塊掉落、磁磚碎裂及漏水等瑕疵之照片觀之,該等瑕疵情況衡情非於105年10月15日交屋後至原告拆除舊有裝潢之短時間內即可生成,既然原告已就拆除系爭房屋舊有裝潢後之現況拍照存證,並經本件鑑定人比對系爭房屋現場相關位置確認無誤,且原告於發現該等瑕疵後亦通知被告張**及XX房屋仲介公司處理,並委請至遠法律事務所寄發律師函,有至遠法律事務所106年3月6日至國律字第000000000號及第000000000號函存卷可佐(見本院卷一第69頁至第72頁反面),應堪認原告就如附表編號二至五所示之瑕疵於系爭房屋交屋時即已存在乙節,已盡其舉證之責,否則在買賣雙方未能達成處理共識之情形下,要求買方必須持續維持房屋現狀至法院訴訟進行鑑定止,無異過度剝奪買方就所買受房屋之使用收益權限,尚非事理之平,亦可能因時日累積未及時修繕造成瑕疵狀況加重而擴大損害或無法釐清責任。既然被告張**未能提出反證證明系爭房屋交屋時,如附表編號二至五所示之瑕疵在系爭房屋包覆舊有裝潢之情形下尚未發生,且該等瑕疵會影響系爭房屋之居住安全及舒適性,當會減少系爭房屋之價值及其通常效用,亦非屬原告於簽訂系爭契約時所明知系爭房屋既存之瑕疵,則被告張**自應就該等瑕疵負物之瑕疵擔保責任。
 ⑷至原告雖主張系爭房屋僅有一衛浴及一陽臺洗手臺,與系爭不動產說明書之產權調查表所載建物格局有2間衛浴不符,故認系爭房屋有如附表編號六所示之瑕疵,應由被告張**負物之瑕疵擔保責任云云。惟原告於本院言詞辯論時陳稱其於簽訂系爭契約前,到系爭房屋現場看過至少3至4次等語(見本院卷一第208頁反面);於系爭刑事案件偵查中亦陳稱其購買系爭房屋前有親自至現場看過,第1次看完不滿意,隔1年半後,又有去看等語(見本院卷一第221頁),可知原告於簽訂系爭契約前,不只一次至系爭房屋現場查看,若系爭不動產說明書之產權調查表所載「3房2廳2衛」是原告所意欲之格局,衡情原告豈會於看屋時未加注意確認系爭房屋主臥室浴室即原告所稱陽臺洗手臺之現狀,況原告於本院言詞辯論時亦自承:看屋時伊所稱之陽臺洗手臺的門是關著的,伊走過去,有人開門給伊看等語(詳見本院卷二第371頁),顯然系爭房屋原屋主即被告張**或本件房屋仲介人員即被告吳**、白**均未刻意隱瞞該主臥室浴室即原告所稱陽臺洗手臺僅有淋浴設備而無裝設馬桶之現狀,是原告於簽訂系爭契約前,應已清楚知悉該等情事,自不得事後再以該主臥室浴室無裝設馬桶乙節,主張被告張**應就此負物之瑕疵擔保責任。
 ⒉原告依民法第359條、第179條規定,得請求被告張**返還應減少之價金數額為何? 
 ⑴按買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金,但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,民法第359條定有明文。又按民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益,就受損害人之給付情形而言,對給付原因之欠缺,目的之不能達到,亦屬給付原因欠缺形態之一種,即給付原因初固有效存在,然因其他障礙不能達到目的者是,本件被上訴人就其出賣之房屋,如有應負瑕疵擔保責任之情形,上訴人得請求減少價金,則被上訴人自受有溢領價金之利益,於此情形,能否謂被上訴人不能成立不當得利,似非無疑,原審未遑詳為推闡明析,徒以被上訴人依買賣契約受領價金,非無法律上之原因,據為不利於上訴人之認定,尚欠允洽(最高法院96年度台上字第2929號判決意旨參照)。既然被告張**就原告所主張如附表編號二至五所示之瑕疵應負物之瑕疵擔保責任,已如前述,則原告依民法第359條規定,自得請求減少價金,故被告張**就其已受領應減少之價金部分,即受有溢領價金之利益,且欠缺給付之原因,是原告依民法第179條規定,請求被告張**返還應減少之價金,應認有據。
 ⑵而原告雖主張其依民法第359條規定得請求減少之價金數額為系爭房屋售價二成即460萬元,惟本件經囑託台北市建築師公會鑑定,就系爭房屋因如附表編號二至五所示之鋼筋外露、水泥塊掉落、磁磚碎裂、漏水等瑕疵所致系爭房屋價值減損之金額乙節,其鑑定結果略以:「⒑鑑定標的物客廳、浴室、天花板有磁磚碎裂、水泥塊剝落、鋼筋外露、浴室內牆及廚房陽臺外牆有龜裂、漏水之瑕疵情形,於鑑定會勘期日時,其損壞瑕疵情形,由原告已修復完竣,現況之外觀表面就如同注重美觀乾淨之辦公室,整理得窗明几淨,各居室均尚清潔乾淨,是故本鑑定之損壞瑕疵情形鑑估修復費用,係依據法院囑託提供之原告起訴狀之交屋後、裝俢前後之損壞瑕疵項目相片證物(參原證4、原證6、原證11),綜合比對使用執照竣工圖、室內裝修圖、房屋使用現況圖,研判據此鑑估修復費用。⒒一般房地買賣實務,會有交易市價減損者有:海砂屋、房屋傾斜、房屋漏水、非自然因素死亡之凶宅、房屋火災後、結構補強後、受低頻噪音干擾之房屋、土地受到污染、鋼筋輻射屋……等。研判鑑定標的物水泥塊剝落、鋼筋外露、浴室內牆漏水之瑕疵情形,即便於修復後,短期內可能不會有瑕疵產生之情形,但中長期之後仍有再度發生之可能,造成使用不便或不安之心理影響。……鑑定標的物損壞瑕疵產生之情形修復後,系爭房屋會有交易上之貶值……。⒓依前述,實務上如欲估算『有無交易上貶值』之金額前,必需先有一個基礎金額,本案以兩造同意之系爭房屋買賣交易金額2,300萬元為估算之基礎金額,對系爭房屋(建築物+土地)整體價值之權重影響共計4%。⒔本鑑定之損壞瑕疵情形鑑估修復費用,係依據法院囑託提供之原告起訴狀損壞瑕疵項目(參原證4、原證6、原證11),修復至原領有使用執照之房屋、交屋後、裝修前使用情況,及本報告書建議事項處理方式,據此鑑估修復費用,約48萬3,525元。……⒖綜合上述,鑑定標的物估修復費用為48萬3,525元(明細詳見系爭鑑定報告所附光碟內附件10檔案之鑑定修復費用表),另包含系爭房屋包括建物及土地交易價值之損減為2,300萬元×4%=92萬元。房屋交易價值減損計算合計140萬3,525元整……。」(見系爭鑑定報告第9至11頁),復參諸前揭鑑定結果乃經中立公正之鑑定人實地勘查,依原告所提出拍攝關於如附表編號二至五所示瑕疵情形之照片,並比對系爭房屋相關圖說,本諸其專業知識及一般房地產買賣實務而作成,自堪採為本件認定原告得請求減少價金數額之依據。是由上開鑑定結果,足認系爭房屋於交屋時所存在如附表編號二至五所示之瑕疵,包括瑕疵修復費用及該等瑕疵縱經修復後對系爭房屋整體價值所造成之影響,致系爭房屋交易價值減損共計140萬3,525元,則兼顧買賣雙方之利益與損失,原告依民法第359條規定,得請求減少之價金數額應為140萬3,525元,逾此金額之請求,難認有據。從而,原告依民法第179條規定,請求被告張**返還已受領而應減少之價金140萬3,525元,為有理由,應予准許,逾此範圍之請求,即無理由,無從准許。
 ⒊至原告就此部分請求,另以民法第360條、第227條第1項、第226條第1項規定為請求權基礎而為訴之選擇合併,本院既已依其所主張之民法第359條、第179條規定准許之,即毋庸再予審酌其餘上開請求權是否有理由,附此敘明。
 ⒋另按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五,民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告對被告張**之上開不當得利返還債權,核屬無確定期限之給付,既經原告起訴而送達訴狀,被告張**迄未給付,當應負遲延責任。是原告就上開本院准許部分,併請求自起訴狀繕本送達翌日即106年4月14日(見本院卷一第79頁)起至清償日止,按週年利率5%計算之法定遲延利息,核無不合,亦應准許。  
 ㈡關於原告請求被告XX房屋仲介公司、吳**及白**連帶給付460萬元及法定遲延利息部分:
  原告雖主張被告吳**及白**於執行系爭房屋仲介業務時,有故意或過失未告知系爭瑕疵,致原告受有損害,應與被告XX房屋仲介公司連帶負損害賠償責任云云。惟原告於系爭契約簽訂前已知悉系爭房屋有氯離子過高之情事,亦經數次看屋已確認主臥室浴室即原告所稱之「陽臺洗手臺」之現狀等情,業經本院認定如前,並有提供系爭不動產說明書作為系爭契約附件,足認被告吳**及白**當已善盡渠等依不動產經紀業管理條例第23條所定之解說義務,原告於知悉系爭房屋前揭現況下,仍出於自由意願而決定購買系爭房屋,自不能據以指摘被告吳**及白**有何執行仲介業務故意或過失致原告受損害之情事。至原告簽訂系爭契約前,被告吳**及白**雖未告知系爭房屋存在如附表編號二至五所示之瑕疵,然參以該等瑕疵包覆在系爭房屋舊有裝潢內,乃原告於交屋後拆除舊有裝潢始發現等情,為原告所是認,則該等瑕疵既非從外觀一望即知,自不能期待身為房屋仲介經紀人員之被告吳**及白**有能力知悉包覆於裝潢內之該等瑕疵,被告吳**及白**至多僅能由系爭房屋外觀逐一比對是否符合經原屋主即被告張**簽認之標的物現況說明書所載之系爭房屋現況,被告吳**及白**並有提出該標的物現況說明書供原告檢視且經其簽名確認無訛,有該標的物現況說明書在卷可按(見本院卷一第32頁),依該標的物現況說明書均未提及系爭房屋有如附表編號二至五所示之瑕疵存在,原告亦未舉證證明被告吳**及白**於系爭契約簽訂前已確知該等瑕疵存在乙事,自不能以被告吳**及白**於系爭房屋舊有裝潢拆除前未能告知原告該等瑕疵存在,逕認此乃渠等執行本件仲介業務故意或過失致生損害於原告之行為。是原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,請求被告XX房屋仲介公司、吳**及白**就系爭瑕疵連帶負損害賠償責任,難認有據,無從准許。
六、綜上所述,原告依民法第359條、第179條規定,請求被告張**給付140萬3,525元,及自106年4月14日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
七、本件原告勝訴部分,原告陳明願供擔保以代釋明,聲請宣告假執行,合於規定,爰依民事訴訟法第390條第2項規定,酌定相當之擔保金額予以宣告;且被告張**就此部分聲請供擔保免為假執行,合於法律規定,並依同法第392條第2項規定,宣告被告如預供擔保,得免為假執行。至本件原告敗訴部分,其所為假執行之聲請,因訴之駁回而失所附麗,併駁回之。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料
    ,核與判決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第79條。
中  華  民  國  112  年  1   月  7   日
                  民事第七庭  法 官 黃珮如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中  華  民  國  112  年  1   月  7   日
                              書記官  張惠晴