系爭契約兩條項約定顯有扞格而無法併存，應通觀契約全文、兩造訂約後續實際履行狀況及一般交易習慣等，綜合判斷當事人訂約真意

臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第576號

原告

即反訴被告林**

訴訟代理人吳威廷律師

複代理人林佑儒律師

被告

即反訴原告戚**

訴訟代理人邢**

上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國112年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰玖拾萬元，及自民國一一零年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴被告應將附件所示所有權狀返還反訴原告。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。

本判決第三項於反訴原告以新臺幣陸拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹佰玖拾萬元供擔保後，得免為假執行。

反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國110年9月10日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告買受坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（權利範圍均為10萬分之1565），及其上門牌號碼新北市○○區○○路000巷000弄00號房屋（下合稱系爭房屋），兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）1,050萬元，並由臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）辦理價金信託履約保證。原告陸續於110年8月26日匯款10萬元至被告所有之玉山商業銀行永和分行帳戶（帳號：0000000000000），及於同年9月9日簽發金額95萬元之支票1紙（支票號碼：DJ0000000）予前述新光銀行新門分行價金信託履約保證專戶，共交付105萬元為簽約款（即系爭契約第4條所稱第一次款）。原告復於同年9月11日匯款10萬元至被告上開玉山銀行帳戶，並於同年11月5日由訴外人廖博丞代理原告自訴外人郭韋岳之帳戶匯款95萬元至前開新光銀行價金信託履約保證專戶，共交付105萬元作為完稅款（即系爭契約第4條所稱第三次款），故原告已支付買賣價金210萬元。

㈡依系爭契約第5條約定：「（第1項）賣方於本買賣標的上原有抵押權設定總金額為10,050,000元整。簽約日實際貸款餘額為8,750,000元整，賣方保證無其他因素致不能塗銷抵押權之情事。（第2項）本買賣標的原有抵押權設定，其所擔保之未償債務（包括但不限於本金、利息、遲延利息及違約金等）依下列方式之一處理：賣方應於第一次款付款前完成清償，並將塗銷同意書等文件交由受託地政士辦理抵押權塗銷登記」之約定，可知被告有於「第一次款付款前」將系爭房屋擔保之未償債務清償完畢，並將塗銷同意書交付受託地政士即訴外人黃嘉萍之義務。惟被告不僅未依系爭契約第5條第2項約定完成第一次付款前清償完畢並交付塗銷同意書事宜，於原告已依約給付第三次款後仍未為之。原告就前開被告違約行為，於110年11月9日委請律師寄發律師函（下稱110年11月9日律師函）予被告委任之鄭懷君律師催告被告履約，被告卻置之不理，甚至要求原告應告知原告向銀行核貸之金額，或一次給付核貸不足金額，並表示解除契約。然被告未能先行履行出賣人義務而遲延，致無法依約於110年11月10日完成系爭房屋之所有權移轉登記，係屬可歸責於被告之事由，原告乃依系爭契約第11條第2項「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將已收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」約定，於110年11月17日（原告書狀誤載為110年11月16日）委請律師寄發律師函（下稱110年11月17日律師函）予被告，再次催告被告應於110年11月30日前履行清償未償貸款及交付塗銷同意書之義務，該律師函於翌（18）日送達被告，然迄未獲回應。原告爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，依系爭契約及不當得利之法律關係，請求被告返還已給付價金210萬元，並另依系爭契約第11條第2項規定，請求被告賠償已收價金同額之違約罰金即210萬元，共請求被告給付420萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。

　㈢並聲明：⒈被告應給付原告420萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠依兩造合意之交易條件如系爭契約第6條第2款「買方應依受託地政士所金融機構通知之日期，親自完成開戶、對保等手續，並書立授權書，授權金融機構於貸款核撥時，代償買方之原貸款」、第14條第2款「賣方房貸共計三順位由價金專戶中產權移轉登記後辦理塗銷」約定，系爭房屋之原貸款應由原告支付予被告之購屋款代償。自110年9月10日簽約後至原告委請律師寄發110年11月9日律師函前，訴外人即自稱原告配偶之周家銘、代書黃嘉萍及訴外人即辦理本件新光銀行信託價金專戶承辦人林惠萍等人，皆依照「系爭房屋之原貸款應由原告支付給被告之購屋款代償」之合意處理相關交易事務。兩造從未約定「被告應於原告第一次付款前完成清償」，故110年9月10日簽約當日，被告發現系爭契約第5條第2項記載「賣方應於第一次款付款前完成清償，並將塗銷同意書等文件交由受託地政士辦理抵押權塗銷登記」等內容與事實不符後，立即請代書黃嘉萍更正，不然被告豈不馬上違約了，代書黃嘉萍則表示被告沒有違約，其有寫在系爭契約特約事項，請被告看一下，被告見代書黃嘉萍確實有在系爭契約第14條特別約定事項第2款親筆書寫「賣方房貸共計三順位由價金專戶中產權移轉登記後辦理塗銷」等語，遂誤信原告會根據其與被告之合意，由其應支付予被告之購屋款代償系爭房屋之原貸款，故仍繼續與原告進行相關交易事務。詎料，原告竟委託律師寄發110年11月9日律師函，誣指被告未履行系爭契約第5條第2項約定顯然已經違約，被告始發現應是遇到假買屋真騙錢之詐騙集團，被告於收受本件起訴狀繕本時，再一次證明被告確實遇到詐騙集團，而原告夥同周家銘、代書黃嘉萍等人以涉嫌詐欺、背信等刑事犯罪手段共同設局向被告行騙之刑事犯罪案件，目前由警方依法偵辦中。被告並無原告誣指之違約情事，依法被告當然無須給付原告420萬元等語，資為抗辯。

　㈡並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、本院之判斷：

原告主張其向被告購買系爭房屋，依兩造簽訂之系爭契約第5條第2項約定，被告應於第一次款付款前清償原有抵押借款，並交付抵押權塗銷同意書，然迄至原告已依約給付第三次款後仍未為之，經原告催告被告履行，被告卻置之不理，原告得依系爭契約第11條第2項約定解除系爭契約，並請求被告退還已收買賣價金210萬元，並請求同額之違約罰金210萬元，共計420萬元等語，被告固未否認其並並未清償系爭房屋原有抵押借款，及取得抵押權人之抵押權塗銷同意書等情，然就其有無違約及應否依系爭契約第11條第2項約定給付原告420萬元，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告有無於第一次付款前清償原有抵押借款，及取得抵押權人塗銷抵押權同意書之義務？㈡原告得否解除系爭契約？得否依系爭契約第11條第2項約定請求被告給付420萬元？經查：

㈠被告並無於第一次付款前清償抵押借款及取得抵押權塗銷同意書之義務：

⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。

⒉兩造簽訂系爭契約第5條「原設定抵押權之處理」固然約定：「（第1項）賣方於本買賣標的上原有抵押權設定總金額為壹仟零伍拾萬整。簽約日實際貸款餘額約為捌佰柒拾伍萬整，賣方保證無其他因素致不能塗銷抵押權之情事。（第2項）本買賣標的原有抵押權設定，其所擔保之未償債務（包括但不限於本金、利息、遲延利息及違約金等）依下列約定方式之一處理：☑賣方應於第一次付款前完成清償，並將塗銷同意書等文件交由受託地政士辦理抵押權塗銷登記。」，即前開契約文義乃被告應於第一次付款前完成原抵押貸款之清償，並交付抵押權塗銷同意書予代書辦理抵押權塗銷登記。然觀諸系爭契約第4條「付款約定」關於第四次款840萬元部分乃約定：「☑有貸款者，依第六條約定」，而第6條「買方貸款約定」則約定：「買方預定貸款捌佰肆拾萬元抵付部分買賣價款，並依下列約定辦理貸款、付款事宜：一、買方應於第一次付款同時，提供申請貸款所需文件、洽定貸款之金融機構；未洽定者，受託地政士得代為洽定。二、買方應依受託地政士或金融機構通知之期日，親自完成開戶、對保等手續，並書立授權書，授權金融機構於貸款核撥時，☑代償賣方之原貸款。…」（見本院卷第19頁至第20頁），可知原告之第四次款840萬元係向銀行申請貸款給付，且原告並同意以銀行核撥之貸款代償被告之原抵押借款，故系爭契約第5條第2項與第6條第2項約定內容顯有扞格而無法併存，則被告是否應於第一次款付款前清償原有抵押借款，自無從單憑系爭契約第5條第2項之文義即為解釋，而應通觀系爭契約全文、兩造契約訂立當時之情況及一般交易上之習慣等綜合判斷，以探求兩造當事人訂約時之真意。

　⒊參酌系爭契約第14條「特別約定事項」第2款、第3款分別手寫記載：「賣方房貸共計三順位由價金專戶中產權移轉登記後辦理塗銷」、「本案承作新光銀行價金信託見證」（見本院卷第21頁），且兩造並有簽立新光銀行不動產買賣價金信託契約（下稱系爭信託契約，見本院卷第255頁至第261頁），而系爭信託契約第5條第7項約定：「如乙方（即被告）以標的物抵押貸款者，甲乙雙方同意丙方（即新光銀行信託部）於信託財產範圍內，協助辦理原乙方向第三人貸款清償事宜，由甲乙雙方以『信託代償指示通知書』具體指示丙方，以信託財產代為償付乙方之貸款，惟信託財產如不足支應『信託代償指示通知書』所載之金額時，丙方得不予辦理代償事宜。」（見本院卷第255頁），可見兩造就系爭房屋之買賣交易另委由新光銀行信託部進行買賣價金信託，且均同意新光銀行信託部於信託財產即系爭房屋之買賣價金範圍內，由兩造出具「信託代償指示通知書」具體指示新光銀行信託部，使新光銀行信託部協助辦理被告原有抵押貸款清償事宜，證人即為兩造辦理系爭信託契約之新光銀行承辦人員林惠萍於本院時證稱：我當時有去問我們信託部的同仁，因為被告第二、三順位是私人抵押借款，能不能由我們價金信託專戶裡面的錢去做清償，我們同仁說可以，賣方可以先不用塗銷他們的私人抵押，要清償第二、三順位抵押貸款的錢先入價金信託專戶內，我們價金信託專戶的人員會會同第二、三順位抵押權人到地政事務所，先把第二、三順位抵押權塗銷後，價金信託專戶的錢才會撥給第二、三順位抵押權人等語明確（見本院卷第242頁、第244頁），亦證稱新光銀行信託部得以價金專戶內款項清償被告原有之抵押貸款，如此系爭房屋原有抵押權設定即可以塗銷，故以系爭契約第14條及信託契約前開內容觀之，堪認系爭契約第14條第2款約定「賣方房貸共計三順位由價金專戶中產權移轉登記後辦理塗銷」即被告原有貸款以價金信託專戶內款項清償，該原有抵押設定並得因此辦理塗銷，方為兩造簽訂系爭契約時就被告原設定抵押權處理之約定真意，而非依系爭契約第5條第2項之約定處理。

　⒋又參以兩造約定系爭房屋之買賣價金為1,050萬元，而被告實際貸款餘額計至系爭契約簽訂時仍有約875萬元，此有系爭契約第3條、第5條第1項約定可知（見本院卷第19頁至第20頁），顯見被告之貸款負擔非輕，證人林惠萍於本院時並證稱：一般我們都會請賣方先去處理自己的私人抵押借款，當天我也有這樣跟賣方說，但賣方說他們沒有辦法等語（見本院卷第244頁），故被告既於系爭契約簽立當時表明無法自行清償原抵押貸款，自無可能同意於原告第一次款即簽約款「付款前」完成原抵押貸款之清償，並將抵押權人之抵押權塗銷同意書交付予代書辦理塗銷登記之可能，自陷簽約時立即違約之不利結果，併酌以不動產交易買賣以買方給付之買賣價金清償賣方原有抵押貸款為常態，此參系爭信託契約約定由兩造出具「信託代償指示通知書」予新光銀行信託部，由新光銀行信託部協助辦理被告原有抵押貸款清償事宜乙節可得而知，故以被告訂立系爭契約之資力情形、一般不動產交易習慣觀之，亦可認兩造並無系爭契約第5條第2項約定之真意，故原告主張被告並未於其給付第一次款前清償原有抵押貸款，並交付抵押權塗銷同意書予代書，業已違反系爭契約第5條第2項約定云云，並無可採。　

　⒌原告雖主張系爭契約第5條第2項與第6條第2項、第14條約定並無扞格，反倒具有前後順序之關聯，因被告原設定抵押有私人貸款，於被告未清償自己貸款前，金融機構將無可能同意承作貸款，且原告貸款數額根本不足以清償原貸款債務，若被告未先行清償，將導致原告貸款數額不足以清償而使抵押權無法塗銷，使原告之風險大增，故被告應自行清償原有貸款875萬元，使原告得將系爭房屋設定抵押向金融機構貸款840萬元，金融機構再將核貸款項存入價金信託專戶，用以代償予被告云云。惟原告係於110年9月10日簽訂系爭契約當時即向新光銀行申請貸款，此有新光銀行集中作業部111年9月14日新光銀集作字第1116007528號函覆（下稱111年9月14日函文）及檢送原告貸款申請書及個人資料表在卷可稽（見本院卷第167頁至第168頁），而被告原設定抵押於斯時尚未經被告清償塗銷，此為原告簽訂系爭契約時所明知，否則系爭契約第5條即無庸記載被告抵押債務餘額之必要，自難認被告就系爭房屋設有私人抵押，金融機構即不可能承作貸款。至於證人林惠萍雖於本院證稱：如果房屋有私人借貸的抵押，一般銀行是不願意承作的，我當天也有跟買賣雙方說明云云（見本院卷第243頁），惟證人林惠萍同時證稱：1,000萬元以下貸款是分行就可以決定的，這個案子買方要貸800萬元，我們分行是有同意的，總行看到房屋有私人借貸，就說這必須要總行決定是否核貸，總行後來說要補一些資料就可以核准，好像是保人的資料等語（見本院卷第243頁至第245頁），可見原告申請貸款僅需要增加保證人，新光銀行即會同意承貸，被告原設定抵押包括私人借貸並無影響，故證人林惠萍稱銀行於房屋設有私人抵押時不可能承作貸款云云，與事實不符，並無可採。又原告預計貸款數額840萬元雖不足以清償被告抵押借款餘額約875萬元，惟原告業已給付第一、三次款各105萬元，故若原告能貸得840萬元，並無未能清償被告原抵押借款，導致原抵押設定無法塗銷之問題。至於原告給付之買賣價金是否確實用以清償被告原有抵押借款，此即兩造委託新光銀行信託部辦理價金信託之緣故，而非被告應於原告第一次付款前完成抵押債務之清償，否則無資力清償私人抵押債務之房屋所有權人，豈非即無法自行議價出售其房屋以清償抵押債務，而僅能待抵押權人拍賣其房屋？故原告前開主張，均無可採。　

　⒍又原告雖主張系爭契約第6條第2項係在貸款有核撥下之情形方有代償問題，若貸款無法核撥則依第6條第5項約定辦理，系爭契約第5條則無適用前提限制云云。然兩造於系爭契約第4條業已約定原告之第四次款840萬元係申請貸款支付，且原告簽約當日即填具貸款申請書向新光銀行申請貸款，新光銀行審查後並要求原告增加保證人，如前所述，故兩造簽訂系爭契約時均係以原告需申請貸款支付第四款之前提下為相關約定，方符兩造當時締約之真意，況無論原告是否成功申請貸款，兩造於系爭信託契約業已約定以價金信託內款項清償被告原有抵押借款，原告縱無法申請貸款，或嗣後認無庸申請貸款，亦可將買賣價金匯入價金專戶內以清償被告原有抵押借款，故原告主張貸款無法核撥下即無代償問題云云，與兩造約定不符，尚無可採。

　⒎另原告雖主張被告交付抵押權人出具之「債權人協同辦理塗銷同意書」予代書黃嘉萍，可認被告明確知悉其負有系爭契約第5條先行清償債務及交付塗銷同意書之義務，系爭契約第5條第2項約定乃經兩造合意確認而真實存在云云。然原告既稱被告交付予代書黃嘉萍之文件為「債權人協同辦理塗銷同意書」，可見被告交付之文件並非系爭契約第5條第2項所稱「塗銷同意書」（見本院卷第127頁、第129頁），且觀諸該文件內容記載「雙方同意乙方將出售該不動產所得買賣價金中的新台幣貳佰伍拾萬元/陸拾萬元整由買賣該不動產之帳號為0000-00-000000-0的臺灣新光商業銀行受託信託財產專戶匯款新台幣貳佰伍拾萬元整給甲方時，甲方會同時將抵押權權塗銷所需文件備齊及用印，交由承辦買賣該不動產之地政士辦理前述新台幣貳佰伍拾萬元/陸拾萬元整抵押權登記全部塗銷」，明白表示抵押權人同意收受信託專戶所匯款項同時，提供抵押權塗銷所需資料，證人即代書黃嘉萍於本院時證稱其確有收受被告交付之前開文件，前開文件並非抵押權塗銷同意書等語（見本院卷第136頁），益徵兩造訂約時確實約定由價金專戶內款項清償被告原抵押債務，故原告前開主張，仍無可採。

　⒏另原告雖援引證人林惠萍證稱「要先由第二、三順位抵押權人去地政機關辦理抵押權塗銷，我們才能夠把價金信託的錢付給第二、三順位的抵押權人」，以及證人黃嘉萍證稱「銀行只會就金融機構貸款做代償，不就私人借貸做代償，所以在第5條第2項才會勾選第1款，賣方應該在第一次付款前完成私人借貸的清償，並取得抵押權人塗銷同意書交給地政士辦理塗銷登記」，主張即便新光銀行允許由價金信託專戶給付第二、三順位之私人抵押權人，其前提仍是須先辦理抵押權塗銷登記云云。然證人林惠萍於本院亦證稱：我們價金信託專戶的人員會會同第二、三順位抵押權人到地政事務所，先把第二、三順位抵押權塗銷後，價金信託專戶的錢才會撥給第二、三順位抵押權人等語（見本院卷第244頁），可知第二、三順位抵押債務仍係以價金信託內款項清償，而非由被告自行清償予抵押權人，至於抵押權是否先行塗銷抑或價金信託專戶內款項先行代償予抵押權人，於新光銀行、抵押權人均同時到場之情形下，兩者辦理時點應係同步進行，縱有先後亦屬時間緊接，仍無從認定被告有自行清償抵押債務並提出抵押權人塗銷同意書之義務。另證人林惠萍證稱：第一順位抵押權人是農會，買方貸款下來的錢不會先入價金信託專戶，而是先去向農會代償，餘額的款項才會入到價金信託專戶等語（見本院卷第243頁），雖與證人黃嘉萍前開證述銀行僅就金融機構貸款做代償，不就私人借貸做代償等語相符，然兩造另有簽訂系爭信託契約，並約定以價金信託專戶內款項代償被告原有抵押債務，如前所述，故新光銀行縱使無法以核撥予原告之貸款直接代償被告之私人抵押債務，新光銀行仍可將貸款匯入價金信託專戶內，而由該專戶內款項代償被告私人抵押借貸，仍無由被告自行清償私人抵押設定並交付塗銷同意書之必要，故原告前開主張，仍無可採。至於證人黃嘉萍雖證稱：系爭契約第14條寫到「價金專戶」是因為這個案子是由新光銀行做價金信託見證，不是說賣方三個抵押債務都是由價金專戶的錢來做清償，如何清償還是回到第5、6條約定云云，然證人林惠萍已證稱第一順位抵押債務可由新光銀行直接以核撥之貸款向農會代償，代償後餘額才會進到價金信託專戶內等語，可見非私人抵押借貸無庸以信託專戶內款項代償，則信託專戶內款項僅有可能代償被告之私人抵押借款，故證人黃嘉萍證稱因金融機構不為私人抵押代償，兩造方於系爭契約第5條第2項賣方應該在第一次付款前完成私人借貸的清償云云，與兩造約定真意不符，而無可採。　

㈡原告不得解除系爭買賣契約，亦不依系爭契約第11條第2項約定請求被告給付420萬元：

　系爭契約第11條第2項固約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將已收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約金罰金」（見本院卷第21頁），然被告並無依系爭契約第5條第2項約定於原告第一次付款前完成原有抵押貸款之清償，並交付抵押權塗銷同意書予原告之義務，則原告依此主張被告違約，並主張依系爭契約第11條第2項規定解除契約，及依民法第179條不當得利規定請求被告返還已收價金210萬元，並依系爭契約第11條第1項約定賠償同額210萬元違約金罰金，共計420萬元，即屬無據。

四、綜上所述，被告並無違反系爭契約第5條第2項約定情事，原告不得依系爭契約第11條第2項約定解除契約，並請求被告返還已收價金210萬元及給付210萬元違約罰金。從而，原告依系爭契約第11條第2項約定及民法第179條規定請求被告給付420萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告即被告（下稱被告）主張：

　㈠兩造簽立系爭契約時，反訴被告即原告（下稱原告）委託代書黃嘉萍向新光銀行西門分行申請840萬元房屋貸款用以支付80%購屋款，由於原告於申請貸款之後，並未依銀行要求提供保證人資料給新光銀行審查，新光銀行根本不可能核准原告申請之貸款，故原告於110年11月5日完成第三次款付款時，應依照系爭契約第6條第4款約定「核貸金額不足之差額，除本約另有約定外，買方應於第三次（完稅）款付款同時，以現金一次補足」之約定履行其應盡之義務，或依照系爭契約第6條第5款「倘因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於受託地政士通知日起十日內以現金一次付清」之約定履行其應盡之義務。當日被告依系爭契約第11條第1項約定催告原告履約，催告內容為「林**小姐晚安，經本人所委任之鄭懷君律師告知，周家銘先生於今日下午三時四十五分許，打電話給鄭律師說明您新光銀行的房貸目前尚未核准，依110年9月10日簽立的不動產買賣契約書第六條第四款之約定，請您於110年11月10日前以現金一次補足。謝謝您。戚**敬上」，惟自稱原告配偶之周家銘收到被告之催告內容後竟然表示原告早已完成核貸，足見原告不僅不會依系爭契約第6條第4款約定履行其應盡之義務，也不會依照系爭契約第6條第5款約定履行其應盡之義務，故被告委請律師於110年11月6日透過代書黃嘉萍代轉催告原告依照系爭契約第6條載述之約定履約，催告內容為「黃代書您好，1.請您通知買方林**小姐依照我們110年9月10日簽立之不動產買賣契約書第六條載述之約定履約，以免本人及買方林**小姐之財產及利益遭受損害。2.您和買方林**小姐迄今仍未向本人出示能夠證明買方第三次（完稅）款付款時銀行確實核准買方房貸金額達新台幣840萬元之銀行相關文件使本人能知悉和確認買方的銀行房貸之核貸金額，本人為能趕緊履行買賣契約書之約定，請您聯絡買方林**小姐及辦理其申請房貸之新光銀行人員和您攜帶能夠證明買方第三次（完稅）款付款時銀行確實核准買方房貸金額達新台幣840萬元的銀行相關文件，於110年11月8日（星期一）上午11點在臺北市○○路000號10樓中天國際法律事務所（電話00-00000000）由您和買賣雙方及買方的房貸銀行人員與本人委任的鄭懷君律師大家一起當面釐清目前銀行核准買方房貸之金額，以免本人及買方林**小姐之財產及利益遭受損害。拜託您，謝謝您！戚**敬上110年11月6日」，詎料，原告竟委託律師寄發110年11月9日律師函表示其是否貸款或貸款數額多少均與被告無關，被告只好委請律師寄發110年11月12日律師函，表示原告違約已足以構成被告依系爭契約第11條第1項約定解除權之行使，並沒收已收之價金，充作違約罰金，並表示原告及代書黃嘉萍應返還被告如附件所示系爭房屋所有權狀，原告則委託律師寄發111年11月16日律師函表示並無核貸金額不足，且嚴正拒絕被告取回系爭房屋所有權狀，原告未依系爭契約第6條約定履行其應盡義務已構成違約，且經被告限期催告後仍不履行，被告自得依系爭契約第11條第1項約定解除系爭契約，並將已收之價金210萬元全數沒收，充作違約罰金，並依契約解除後之回復原狀請求權請求原告返還系爭房屋之所有權狀等語。

　㈡並聲明：⒈原告應給付被告210萬元，及自110年11月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉如主文第4項所示。⒊第⒈項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。　　　　　　

二、原告則以：

㈠依系爭契約第5條第2項約定，被告負有於第一次款付款前，完成清償並交付抵押權塗銷同意書予代書黃嘉萍之義務，卻未為之，已構成違約在先，自無權主張解除系爭契約。又原告否認有接獲新光銀行通知要補保證人，亦否認曾向被告表示沒有核貸，況且無論原告足額核貸與否，原告於被告110年11月間傳送訊息當時，均未違約，且亦按系爭契約約定申請貸款，反倒被告早已違反依系爭契約第5條所應負清償及交付塗銷同意書之義務至明，甚且，原告之所以未能貸款，正是因被告違約在先，未能清償原債務，方使銀行額外要求原告需提供保證人所致。再者，被告於第一次付款前應清償貸款並塗銷抵押權登記，此義務攸關系爭房屋所有權之完整，與買賣價金應互為對待給付，被告於原告給付第一次款後，卻始終未能提出合法之債權人塗銷抵押權同意書，原告委請律師寄發111年11月9日律師函，實含有以上開事由向被告為同時履行抗辯意思表示之真意，被告既未依約清償自己貸款並出具塗銷抵押權同意書，原告行使同時履行抗辯，合法有據等語，資為抗辯。

　㈡並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。

三、本院之判斷：

被告主張被告依系爭契約第6條第4款約定應於第三次款付款時，將核貸金額不足840萬元之差額以現金補齊，或於貸款因可歸責於原告之事由未能核准時，依系爭契約第6條第5款約定於受通知日10日內以現金付清840萬元，然原告經被告催告履行仍未履行，被告業已依系爭契約第11條第1項約定向原告解除系爭契約，被告得將原告已支付之210萬元價金沒收，並請求原告返還系爭房屋所有權狀等語，原告固未否認其於第三次款付款時係給付105萬元，而無額外給付等情，然就其有無違反系爭契約第6條第4款、第5款約定，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告有無依系爭契約第6條第4款、第5款約定補足核貸差額或以現金付清840萬元之義務？㈡被告得否解除系爭契約？得否沒收原告已付價金並請求返還系爭房屋所有權狀？經查：

㈠原告有依系爭契約第6條第5款約定以現金付清840萬元之義務：

　⒈兩造簽訂系爭契約第4條「付款約定」關於買賣價金第四次款約定為840萬元，且勾選原告有貸款並依系爭契約第6條約定，而系爭契約第6條約定：「買方預定貸款840萬元抵付部分買賣價款，並依下列約定辦理貸款、付款事宜：一、買方應於第一次款付款同時，提供申請貸款所需文件、洽定貸款之金融機構；未洽定者，受託地政士得代為洽定。二、買方應依受託地政士或金融機構通知之期日，親自完成開戶、對保等手續，並書立授權書，授權金融機構於貸款核撥時，☑代償賣方之原貸款…四、核貸金額不足之差額，除本約另有約定外，買方應於第三次（完稅）款付款同時，以現金一次補足。五、倘因可歸責於買方事由，致貸款無法核准時，買方應於受託地政士通知日起十日內以現金一次付清。但因不可歸責於買方事由而無法辦理貸款時，除本契約另有約定外，雙方同意解除契約，賣方應於受託地政士通知日起十日內將已收價款無息一次退還買方。」（見本院卷第19頁至第20頁），可知原告預計貸款840萬元用以支付第四次款，並承諾於核貸金額不足840萬元時，於給付第三次款時以現金補足差額，倘若貸款因可歸責於原告之事由而無法核准時，並於受通知日起10日內以現金付清840萬元。

⒉原告於110年9月10日簽立系爭契約之同時，即向新光銀行申請貸款840萬元，然因經新光銀行要求增提保證人，原告並未提供，新光銀行並未核准原告之貸款等情，有新光銀行集中作業部111年9月14日函文及檢送資料、本院公務電話紀錄在卷可憑（見本院卷第165頁至第171頁），且證人林惠萍於本院證稱：總行後來說要補一些資料就可以核准，好像是保人的資料，我有請原告補，原告當時說可以請他弟弟來當保人，但後來一直都沒有收到資料，我印象中總行要叫我請原告補保人大約是在9月底左右等語（見本院卷第244頁至第245頁），堪認原告向新光銀行申請之貸款，因原告未依新光銀行要求補足保證人，乃可歸責於原告之事由而導致貸款無法核准。原告雖否認曾接獲新光銀行通知需補保證人，且援引證人林惠萍證稱新光銀行當時確實通知原告已完成核貸，主張其貸款申請並無未經核准云云，然證人林惠萍於本院已明確證稱其有向原告表示需補保證人，且亦明確證稱：這個案子買方要貸800萬元，我們分行是有同意的，雙方簽完約之後，我將案件送審，總行看到房屋有私人借貸，就說這必須要總行決定是否核貸等語（見本院卷第243頁至第244頁），可知原告之貸款申請需經由新光銀行總行審查核准，而非新光銀行分行同意核貸即可，故原告據此主張其貸款申請並無未經核准，顯與事實不符，而不可採。

㈡被告得解除系爭契約，並沒收原告已付價金並請求返還系爭房屋所有權狀：

　⒈系爭契約第11條第1項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」、第12條第1項約定：「雙方應互相配合最遲於110年11月10日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋，如有違誤，應由可歸責之一方負損害賠償責任。」（見本院卷第21頁），故原告至遲應於110年11月10日前付清價款，若原告經被告限期催告後仍未履行，被告即可解除系爭契約，並將已收價金全沒收作為違約金。而查，原告申請之貸款因可歸責於原告之事由未獲核准，依系爭契約第6條第5款約定，原告本應於代書通知之日起10日內以現金一次付清。又證人黃嘉萍於本院證稱：我當時有幫原告送資力證明資料給新光銀行，後續貸款的磋商就是由原告直接跟新光銀行洽談等語（見本院卷第134頁），而依證人林惠萍前揭證詞可知原告於110年9月底已接獲新光銀行通知應補正保證人，則原告未補正保證人自無可能經新光銀行核准貸款，故原告至遲應於兩造約定期限即110年11月10日前以現金840萬元付清價款。然經被告於110年11月5日以簡訊通知原告應於110年11月10日前以現金一次補足，並委請律師以簡訊通知代書黃嘉萍轉知原告補足，有被告提出前開簡訊在卷可稽（見本院卷第205頁至第207頁），前開簡訊內容之形式上真正並為原告所不爭執（見本院卷第290頁），原告卻委請律師寄發110年11月9日律師函表示其貸款金額多少與被告無干，有該律師函在卷可稽（見本院卷第28頁），並未同意以現金840萬元一次付清，則被告於110年11月10日期限屆至後，委請律師寄發110年11月12日律師函向原告為解除契約之意思表示，並表示沒收原告已給付之買賣價金，與系爭契約第11條第1項約定相符，自生合法解除系爭契約之效力，被告並得沒收原告已付價金作為違約金。

　⒉原告雖抗辯其於被告傳送前開簡訊時，均未違約，並依約請申請貸款，係因被告違反系爭契約第5條第2項約定清償原有抵押貸款及提供抵押權塗銷同意書之義務，方使銀行額外要求原告提供保證人云云。然原告於被告傳送簡訊時，早已經新光銀行通知補正保證人，原告均未提供自無可能獲得貸款，原告委請律師寄發110年11月9日律師函，否認有告知貸款結果之義務，可見原告並無意願以現金一次補足，自屬違約。又證人林惠萍於本院證稱：總行要求提供保證人與私人貸款沒有關係，主要因為原告的薪資都是領現金，原告當時是提供薪資證明，總行的要求會比較高等語明確（見本院卷第248頁），故原告主張係因被告未履行系爭契約第5條第2項約定，原告申請之貸款方需提供保證人云云，與事實不符。又原告抗辯因被告始終未能提出合法抵押權人塗銷抵押權同意書，原告委請律師寄發110年11月9日律師函實含有以上開事由向被告為同時履行抗辯之意思表示云云，然被告並無依系爭契約第5條第2項約定清償原有抵押貸款及提供抵押權塗銷同意書之義務，如前所述，故原告據此主張同時履行抗辯，自無可採。

　⒊系爭契約業經被告以110年11月12日律師函合法解除，則被告依系爭契約第11條第1項約定主張將原告已支付價金沒收，並請求原告回復原狀，均屬有據。又原告業已支付第一次款105萬元、第三次款105萬元，其中20萬元係直接匯入被告帳戶內，其餘190萬元則匯入價金信託專戶內，有原告提出存款回條、本行支票、匯款申請書、匯款申請書回條在卷可稽（見本院卷第23頁至第26頁），被告雖得沒收原告已給付之買賣價金210萬元，然被告既已實際收受其中20萬元，應僅得再請求原告給付價金信託專戶內之190萬元，故被告請求原告給付190萬元，為屬有據，逾此範圍部分，並非可採。另依系爭契約第7條第1項約定：「雙方應於第二次（備證）款付款同時將產權移轉登記所須檢附之文件備齊，並加蓋專用印章交予受託地政士負責辦理。非經雙方同意，任一方均不得向受託地政士要求取回已交付之文件書類、終止委託或向有關機關申請案件撤銷。」，而原告委請律師寄發110年11月16日律師函內表明拒絕被告向代書取回系爭房屋所有權狀（見本院卷第20頁、第34頁），可見被告確有交付系爭房屋所有權狀予兩造委託之代書辦理產權移轉登記，而系爭契約既經被告解除，雙方均負有回復原狀之義務，原告應同意被告向代書取回系爭房屋所有權狀卻拒絕同意，形同原告間接占有系爭房屋所有權狀，故被告依民第259條規定契約解除後之回復原狀請求權請求原告返還系爭房屋所有權狀，亦屬有據。

四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。被告委請律師寄發110年11月12日律師函終止系爭契約，該律師函於110年11月15日送達原告，有掛號郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第277頁），故被告請求原告給付190萬元自110年11月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為屬可採。

五、綜上所述，原告有依系爭契約第6條第5款約定以現金付清840萬元之義務，經被告催告後仍未履行，系爭契約業經被告解除，被告得沒收原告已付買賣價金並請求返還系爭房屋所有權狀。從而，被告依系爭契約第11條第2項、民法第259條規定契約解除後之回復原狀請求權，請求原告給付190萬元及返還系爭房屋所有權狀，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又被告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至被告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

肆、據上論結，原告之本訴為無理由，被告之反訴為一部有無理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　　　　

中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　16　　日

民事第四庭法　官　莊佩頴

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　16　　日