成功案例分享！台湾居民购买深圳商铺差点'被骗'，深和律师受托代理，胜诉挽回损失：及时财产保全，后获判返还逾783万元人民币已付购买款及年利率10%利息损失
广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0309民初17532号
原告：郑**，男，1956年2月18日出生，台湾地区居民。
委托诉讼代理人：周一波，广东深和律师事务所律师。
被告：钟**，男，1959年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：朱明生，广东明日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱麒，广东金地律师事务所律师。
原告郑**诉被告钟**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑**的委托诉讼代理人周一波，被告钟**的委托诉讼代理人朱明生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被双方2020年11月2日签订的《二手商铺买卖合同》；（合同金额：28500000元）；2.判令被告返还原告支付给被告的首付款8550000元；3.判令被告未返还原告首付款的利息616170元（利息以8550000元为基数，2021年8月1日至2021年8月31日按225元/万元/30天的标准计算；2021年9月1日至2021年9月30日按235元/万元/30天的标准计算；2021年10月1日至2021年10月31日按245元/万元/30天的标准计算；之后的利息利率在前月利率的基础上递增多加10元/万元/30天，直至被告全部首付款本金支付完毕时止）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。
本案相关事实
2020年11月2日，原告郑**（乙方、买方）与被告钟**（甲方、买方）签订《二手商铺买卖合同》，主要约定：1、卖方将位于广东省宝安县（现深圳市龙华区龙华街道）人民路一楼商场转让给买方，该物业建筑面积约为497.18平方米，于1992年8月3日取得广东省人民政府房屋所有权证（粤房字第**）、宝安县人民政府房产证（登记字号：私8-001428），用途为商业。2、该房产设置抵押中，抵押金额为800万元整。3、转让金额为2850万元，买方于签署合同当日支付首付款20万元，合同生效后3日内支付首付款835万元。3、卖方收到首付款855万元后10天内处理房屋抵押债务800万元后，需中介方陪同卖方一起至深圳市农村城市查明卖方已无债务设定存在。买方在收到卖方处理完成债务问题后三天内将1995万元转入指定监管账号，双方确认该款转入监管账户后30个自然日内卖方办理更名手续。4、如因台湾居民在深圳地区受政策限制导致不能购买商铺过户，不属于买卖双方违约范畴，卖方应在确定无法过户后三天内将已收买方全部款项返还给买方；5、如卖方未按约定期限履行义务，卖方自愿以收到的转让款为基数按日万分之五支付利息并继续履行合同，如逾期超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方以收到的转让款为基数按日万分之五支付违约金并退回买方已支付全部款项。
合同签订后，原告当日向被告支付20万元，次日向被告支付835万元。
2020年12月15日，由于无法按约交房，原、被告协商解除合同并达成《解决方案》，主要内容为：1、2021年1月15日前还本金加利息；2、2020年12月17日前还第一笔利息132525元（按31天计算）；3、2021年1月15日前未还本金，下月利息按1.6分计算，以此累加0.1分每月。
庭审中，经原、被告确认，被告于2020年12月16日支付132525元，2021年1月19日支付132525元，2021年2月24日支付141360元，2021年3月15日支付135660元，2021年4月16日支付159030元，2021年5月30日支付200000元，2021年5月31日支付59350元，2021年7月20日支付195275元，2021年8月31日支付209953元。
裁判理由及结果
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手商铺买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告主张合同无法履行系因原告不具有购房资格，但未举证予以证明，应当承担举证不能的不利后果。而且，原、被告已经协商解除合同并就款项退还及违约责任进行了约定，签订了《解决方案》。原告主张《二手商铺买卖合同》解除并由被告履行退款约定，本院予以支持。但是，解决方案中约定的利息过高，结合本案的履行和违约情况，本院酌定按照年利率10%计算利息。核减被告已经归还的款项后，截至2021年8月31日，被告尚欠房款7835771.5元未返还（详见附表），被告应支付该款并自2021年9月1日起至款项付清之日止按年利率10%计息。对于超出部分的其他诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：
一、解除原告郑**与被告钟**于2020年11月2日签订的《二手商铺买卖合同》；
二、被告钟**于本判决生效之日起十日内向原告郑**返还购房款7835771.5元及利息（自2021年9月1日起至款项付清之日止按年利率10%计息）；
三、驳回原告郑**的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75963元、财产保全费5000元，由原告郑**负担案件受理费6346元，被告钟**负担案件受理费69617元、财产保全费5000元。原告已预交的80963元，由本院退回74617元。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费69617元、财产保全费5000元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，原告郑**可以在判决书送达之日起三十日内，被告钟**可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 谢 志 鹏
二〇二二年八月三日
书记员 赵 清 娜
书记员 余素颖(兼)
附表：附相关法条
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
----中国大陆商铺怎么买卖？
1、需要确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权者，首先要查看店面的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
2、若有意接手，双方可洽谈商铺租金及店面经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店面的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
3、双方签订《商铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此接手方要及时凭签订合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
6、如果商铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所签订的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权；签订合同时要三方同时在场并签字证明。
买商铺需要注意什么问题?
1、注意公用分摊面积：一般说来，商铺的面积占建筑面积的30%-40%，有的甚至超过50%。对于买主来说，单位面积的房屋建筑面积要高于住宅物业，即使误差在容许范围内，都有可能导致数万元的价格变动，影响购房者的预算。
2、注意返租承诺：返租是开发商最常用的一种促销方式，是指购房者在交房后，在几年内将物业交由发展商经营出租，业主就可以得到固定的返租回报。
3、注意贷款风险：个体工商户贷款具有比例低、年限短的特点。而且商店的贷款金额不会超过合同价格的60%，贷款期限也只有10年。此外，银行对商铺放款人的资格审查也比住宅贷款要严格。
4、注意内、外销商铺不同步运行：店内、外有店出售，市民在购买商铺前应先了解物业的性质，否则无法办理不出产证。
商铺怎么买卖最划算？
买卖生意当然是低买高卖是最划算的了，但是不是人人都能做到的，刚买的商铺为什么要卖掉？
如果评价推出那你肯定就亏本了，因为加上各种的手续费肯定是亏了，如果往高了卖的话，那看你卖的出去卖不出去，现在房地产不像之前几年那样火爆了，价格一般都是非常平稳的。所以现在不适合做房地产的买卖，低买高卖不太好做。
商铺怎么买卖流程？
（1）双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（2）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复；
（3）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；
（4）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（5）由房地产管理部门核发过户单。
2、商铺买卖需要哪些材料
（1）卖方房产证，用以证明房产所属权即门面证明；
（2）买卖双方身份证，或是其他能够证明买卖双方合法身份的证明；
（3）房屋共有人同意出售证明，若是商铺人为共有，则需要双方均同意出售；
（4）买卖契约，双方就商铺售价等各类情况约定的买卖契约；
（5）完税凭证，已经缴纳完成各种赋税的证明；
（6）测绘表、房屋登记表、分户平面图两份；
（7）专项维修资金专用收据。
二手商铺买卖流程及注意事项
1、二手商铺买卖过户流程
（1）需要确定身份的人转移，他是否是一个商店的房屋产权，如果超市经营店铺房，首先要看店的产权证，营业执照，卫生许可证等相关证件是否齐全，并初步协商转让价格和住房租赁情况。
（2）若有意接手，双方可洽谈超市商铺租金及店面经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店面的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
（3）双方签订《超市商铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
商铺怎么买卖?
《中华人民共和国民法典》规定,购买商铺时,商铺过户手续包括签订买卖合同、缴纳税费、到不动产登记机构申请过户登记、领取产权证明。
《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
商铺怎么买卖需交什么税？
商铺的买家在买卖时需要交纳5种税费：
1、契税：按照交易价的3%征收；2、房产交易手续费：1平方米3元；3、房屋的登记费：550元一本，每增加一本就收取10元的人工费；4、权证印花税：5元一本；5、印花税：按照房屋产价的0.05%征收。
相比于买方来说，商铺的卖方所要征收的税款比较多而且杂。
1、房产交易手续费：1平方米3元；因为是交易手续费，所以买卖双方都需要交纳。
2、印花税：也是按照房屋产价的0.05%征收；
3、土地增值税：税费为差额扣除相关费用后的30%-60%：(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4、个人所得税：税费是净收入（转让收入-房产原值-合理费用）的20%
5、土地出让金：（1）商业用途：网格点的基准地价的35%征收；（2）办公用途：网格点基准地价的30%征收（3）如果两者在商业临街宗地，会加收路线费的10%
6、土地出让金契税：本次土地出让金的3%
7、营业税及其附加税：税费是差额的5.56%
商铺怎么买卖合法？
房屋买卖中出卖方不配合过户买方可以发出书面催告,与卖方约定合同履行期限;
买方也可以直接视作违约处理,由卖方采取补救措施或者进行相应损失赔偿;
或者采取起诉手段,法院判决后卖方仍不履行的可以申请法院强制执行,由法院向房管部门送达协助执行通知书。
商铺买卖流程如下：
1、需要确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果超市商铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店面的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
2、若有意接手，双方可洽谈超市商铺租金及店面经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店面的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
3、双方签订《超市商铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此接手方要及时凭签订合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
6、如果超市商铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所签订的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权;签订合同时要三方同时在场并签字证明。
商铺买卖费用标准如下：
(一)买家支付的税费
买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费5元/平米;印花税=0.05%成交价，产权登记550元/户。
(二)卖家支付的税费
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1、营业税及附加
税费为差额的5.56%
2、土地增值税
税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
备注：土地增值税，不提供购入发票按总价3%计算。
3、个人所得税
税费为净收入的20%;不提供购入法票的按转让收入的1%计算。
个人商铺买卖交税多少?
一、买家支付
1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：0.05%
5、契税：交易价(或评估价)×3%。
二、卖家支付
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
房地产交易手续费3元/平方米。
印花税：房屋产价的0.05%。
土地增值税：
A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。
B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
个人所得税：
据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。
转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
营业税及附加税：
A、可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×5.5%。
B、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。
C、税费为差额的5.56%
土地出让金：
商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收;
商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%;
办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
土地出让金契税：
按本次征收土地出让金价款的3%征收。