深和律师代理购房者应诉商品房买卖纠纷案，获胜诉判决！法院：房屋网签备案是行政机关的行政管理行为，合同成立应由双方签章
湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2022）湘1291民初139号
原告：怀化寰O房地产开发有限公司，住所地怀化市洪江区雄溪路71号，统一社会信用代码91431200670769257U。
法定代表人：谭**，系该公司董事长。
原告：曾**，男，1975年6月29日出生，汉族，住长沙市雨花区。
二原告共同的委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。
二原告共同的委托诉讼代理人：谢家文，湖南淮新律师事务所律师。
被告：宋O，男，1982年11月20日出生，汉族，住怀化市洪江区。
委托诉讼代理人：向四九，广东深和律师事务所律师。
原告怀化寰O房地产开发有限公司（以下简称寰O公司）、曾**与被告宋O商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年5月９日立案后，依法适用简易程序，于2022年6月14日公开开庭进行了审理，原告曾**及原告寰O公司、曾**共同的委托诉讼代理人王建辉，被告宋O及其委托诉讼代理人向四九均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寰O公司、曾**向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告寰O公司与被告宋O签订的编号为HJQ201907050005、HJQ201907050006、HJQ201907050007、HJQ201907050008的《商品房买卖合同》；2.判令被告宋O向原告寰O公司、曾**赔偿违约金和实际损失共99445.8元；3.本案诉讼费用全部由被告宋O承担。事实与理由：原告寰O公司与被告宋O于2019年7月5日共签订了四份合同编号分别为HJQ201907050005、HJQ201907050006、HJQ201907050007、HJQ201907050008的《商品房买卖合同》，约定被告宋O购买原告寰O公司开发的洪江区锦香阁小区3栋102号房、3栋106号房、2栋-105号房、2栋-107号房，同时约定购房款在合同签订当天一次性支付。但合同签订后，被告宋O一直没有向原告寰O公司支付购房款，原告寰O公司委托律师向被告宋O发出律师函，要求被告宋O履行支付购房款和违约金的义务，被告宋O却一直怠于履行。被告宋O未按照合同约定如期支付购房款的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告寰O公司有权依据上述合同约定请求解除这四份合同，并按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求被告宋O赔偿违约金和实际损失99445.8元。因原告寰O公司与原告曾**及案外人舒志文于2015年3月12日签订了《项目合作协议》，约定洪江区锦香阁小区项目由乙方舒志文、曾**自主经营、自负盈亏，原告寰O公司不干涉乙方的正常经营行为和财务行为。因此原告曾**享有原告寰O公司开发的洪江区锦香阁小区项目的收益权。综上，为维护原告寰O公司、曾**的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持二原告的诉讼请求。
被告宋O辩称，原告曾**不具备作为原告的主体资格。案涉四份合同上无被告宋O签名，对被告宋O无约束力，合同对付款期限也未明确，被告宋O不构成违约，不应赔偿违约金。原告寰O公司与被告宋O之间无买卖房屋的意思表示，实际情况是原告寰O公司未偿还从被告宋O处所借的40万元借款本金及利息，故原告寰O公司与被告宋O办理了案涉四套房屋的网签备案作为借款的抵押担保，以保障借款的偿还。只有原告寰O公司偿还所欠被告宋O的借款，被告宋O才同意撤销网签备案。原告寰O公司未向被告宋O交付案涉四套房屋，而是将案涉房屋出租给了他人，即使违约也是原告寰O公司违约在先。请求法院依法驳回原告寰O公司的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告寰O公司、曾**提交的证据，本院认定如下：1.原告寰O公司营业执照、谭**身份证复印件、法定代表人身份证明、原告曾**身份证复印件、被告宋O的户口登记信息查询结果复印件各1份，被告宋O对该证据无异议，上述材料能证明本案当事人的身份信息，予以采信；2.编号为HJQ201907050005、HJQ201907050006、HJQ201907050007、HJQ201907050008的《商品房买卖合同》各1份，结合庭审查明的其他事实，本院对于洪江区锦香阁小区３栋102号房、3栋106号房、2栋-105号房、2栋-107号房在房屋网签备案系统中登记的购房人姓名均为“宋O”及网签时间均为2019年7月5日的事实予以确认；3.《项目合作协议》复印件1份，与本案处理无关联，不予采信；4.律师函复印件1份，未提供原件供法庭核对，且未提供证据证明向被告宋O送达了该律师函，不予采信。对于被告宋O提交的证据，本院认定如下：1.借据复印件１份，和本案处理无关联，不予采信；2.洪江区锦香阁小区2栋-105号房、2栋-107号房照片3张、司法拍卖资料页面截图3张，原告寰O公司、曾**对证据真实性无异议，结合庭审查明的其他事实，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告寰O公司系从事房地产开发、销售，房屋租赁，建筑材料、装饰材料的批发和零售(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)的公司，系洪江区锦香阁小区项目的开发商。原告寰O公司所提交的编号为HJQ201907050005、HJQ201907050006、HJQ201907050007、HJQ201907050008的《商品房买卖合同》系网签合同，合同所涉房屋分别为洪江区锦香阁小区３栋102号房、3栋106号房、2栋-105号房、2栋-107号房,网签时间均为2019年7月５日，合同上所记载的出卖人均为原告寰O公司，买受人均为被告宋O，出卖人及买受人均未在上述合同上签字或盖章。原告寰O公司未向被告宋O交付该四套房屋，被告宋O亦未向原告寰O公司支付购房款。原告寰O公司诉请解除上述合同，被告宋O主张与原告寰O公司就案涉四套房屋不存在房屋买卖合同关系。被告宋O称其知晓原告寰O公司将该四套房屋办理网签至其名下，网签备案仅是作为原告寰O公司向其借款的抵押担保。
本院认为，本案的争议焦点为编号为HJQ201907050005、HJQ201907050006、HJQ201907050007、HJQ201907050008的《商品房买卖合同》是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”，第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，第三十七条规定“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”。本案中，虽然房屋网签备案系统中录入了原告寰O公司、被告宋O和案涉房屋的相关信息后生成了案涉合同，但网上签约仅是行政机关的行政管理行为，合同成立应由合同双方当事人在合同上签字或盖章，或者在签字或盖章之前，当事人一方履行主要义务，对方接受。然而本案原告寰O公司、被告宋O均未在合同上签字或盖章，双方也未履行交房、支付购房款等主要义务，故编号为HJQ201907050005、HJQ201907050006、HJQ201907050007、HJQ201907050008的《商品房买卖合同》未成立。因合同未成立，原告寰O公司要求解除合同，并要求被告宋O支付违约金及实际损失的诉讼请求，本院不予支持。因原告曾**未举证证明其与被告宋O就案涉房屋签订了买卖合同，故其要求被告宋O向其赔偿违约金及实际损失无事实与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告怀化寰O房地产开发有限公司、曾**的诉讼请求。
案件受理费2286.15元，减半收取为1143.07元,由原告怀化寰O房地产开发有限公司、曾**负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 朱 彩 红
二〇二二年七月十四日
法官助理 夏 丽 琴
书 记 员 夏丽琴(兼)
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----网签与备案是是怎么回事？怎么查房子已经网签备案？
问：网签与备案有何区别？
答：区分网签与备案主要应从以下四个方面进行把握：
一是含义不同。网签是房地产管理部门为规范房地产企业的销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在互联网上公示，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息。需要注意的是，已经网签过的商品房无法进行第二次网签。而备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售证前向房产管理部门备案商品房出售价格，并面向社会出售。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同之后在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式。
二是办理时间不同。网签时，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房。依据住房和城乡建设部《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规（2020）4号）、住房和城乡建设部、最高人民法院、公安部等《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》（建房（2020）61号）要求，要确保购房者在签订合同时即时于房地产开发企业、房地产经纪机构或者房屋管理部门完成网签，未取得预售证或其他证明的开发商与购房者签订的合同，无法进行网签。请点击指导性案例关注。备案时间则是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。由此可见，备案是以网签为前提的。
三是备案和网签的顺序
网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。如果，开发商会在未取得预售证或其他证明时，就与购房者签订相关的协议或者合同，这样的情况是没办法进行网签的。另外，如果购房者自身的购房资格没有被核验通过，也不能进行网签。
备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。
四是流程
网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签。
备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案。
提示：网签和备案两者的共同作用是，防止一房多买，但我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。买房时千万别大意。
