场地租赁合同纠纷案民事再审之上诉审,深和律师受被上诉人委托出庭应诉,获法院维持对我方有利之原审判决

湖北省黄冈市中级人民法院 民 事 判 决 书(2022)鄂11民再50号
上诉人(原审原告):高**,男,1965年3月20日出生,汉族,住湖北省黄梅县。公民身份号码:42213019********。
委托诉讼代理人:陈汉良,湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(原审被告):湖北凌O建设工程有限公司。住所地:湖北省黄梅县大河镇正街1号。统一社会信用代码91421127788195260U。
法定代表人:桂**,该公司总经理。
委托诉讼代理人:张红彪,广东深和律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人高**与被上诉人湖北凌O建设工程有限公司(以下简称凌O建设公司)租赁合同纠纷一案,湖北省黄梅县人民法院于2019年11月28日作出(2019)鄂1127民初3177号民事判决。凌O建设公司不服,向本院提起上诉,本院于2020年8月5日作出(2020)鄂11民终851号民事判决。凌O建设公司不服,向湖北省高级人民法院申请再审,湖北省高级人民法院于2020年11月3日作出(2020)鄂民再223号民事裁定,撤销(2019)鄂1127民初3177号民事判决及(2020)鄂11民终851号民事判决,发回黄梅县人民法院重审。黄梅县人民法院于2022年3月3日作出(2021)鄂1127民初3589号民事判决,高**不服,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,于2022年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人高**的委托诉讼代理人陈汉良,被上诉人凌O建设公司的委托诉讼代理人张红彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高**上诉请求:一、撤销(2021)鄂1127民初3589号民事判决,依法改判支持高**的诉讼请求;二、一、二审诉讼费用由凌O建设公司负担。事实与理由:一、原《租赁协议书》已明确约定租赁期限为十年。租赁协议书的第二条约定租赁期限及租赁的专项条款,其开宗明义的第一句约定就是“租赁期限为十年,分两期”该约定明确,无歧义;按照协议第二条整个条款不难理解,“分两期”是指租金分两期,“五年后乙方希望继续承租,则甲乙双方另行协商”,也仅只是指对二期租金的另行协商,而不改变十年租期的约定;二、高**租赁场地的目的是创办新型建材厂,高**依法登记成立了“湖北凌O建设工程有限公司昌源新型材料厂”,营业期限为十二年(2014年3月13日至2026年6月14日);二、高**投入巨资新建路厂房、仓库、厨房、宿舍、厕所、平整硬化场地,并购置了成套的机械设备等。仅在股东资产上的投资,高**就投入资金90多万。因此,仅此合同目的上看,租赁期限也应该是十年,而不是五年;二、凌O建设公司的行为已构成违约。凌O建设公司为了利用高**已建好的场地从事水泥双混生产,一期尚未到期就单方面终止合同,并强行用沙土堵塞车间大门及道路,在承租期内,凌O建设公司收取租金实际上是用差欠高**的货款进行冲抵,至2018年12月底,凌O建设公司下欠73370元,足以抵扣一年租金。故再审一审判决认定高**未交纳租金与事实不符。三、凌O建设公司应赔偿高**所有固定资产投资。因凌O建设公司单方强行终止合同,按协议约定,应承担赔偿责任,高**提交了证据证明其固定资产投资,再审一审判决未采信错误。
凌O建设公司答辩称,(2021)鄂1127民初3589号民事判决书认定事实清楚,适用法律正确,希望二审法院裁定驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。
高**向一审法院提出诉讼请求:一、判令凌O建设公司支付违约赔偿金455000元(910000×50%);二、由凌O建设公司承担本案诉讼费用。
黄梅县人民法院(2021)鄂1127民初字第3589号民事判决(以下简称一审判决)查明:2014年1月1日,高**作为乙方,凌O建设公司作为甲方签订《租赁协议书》,合同约定:高**承租凌O建设公司位于大胜工业园卓励电子厂内办公楼后侧的全部空地创办新型建材厂。租赁期限十年,分两期。第一期为五年自2014年1月1日至2018年12月31日止,每年租金为69600元,高**在每年年前付清当年租金。五年后如高**希望继续承租,则甲乙双方另行协商。……高**在承租期内,如凌O建设公司终止合同,导致高**损失,则凌O建设公司需赔偿高**所有固定资产投资。租赁协议订立后,高**投入资金在租赁场地上硬化场地、修建厂房、安装水电、购置机械设备,成立昌源新型建材厂并投入生产经营。2018年12月31日之后,高**未向凌O建设公司交纳租金。2019年4月,高**着手准备将昌源新型建材厂迁至黄梅县停前镇生产经营。2019年6月16日,桂林代表凌O建设公司向高**发出《关于大胜工业园卓励电子场内办公楼内后侧空地租赁期到期的告知函》,告知:……由于高**生产产品经县环保督察局多次检测不符合国家环保标准,并要求整改,多次督促关停,所以我方决定该协议第二期五年不再续签,并且我方在2018年12月31日前多次口头告知了高**,希望高**做好搬迁准备;另外高**在2018年12月31日后未前来协商二期五年续租事宜,更没有履行上缴租金义务,根据协议相关条款约定,属自动终止租赁协议。在此,我方声明不承担终止合同所导致原告的任何责任。此后,高**将租赁场地上建筑物拆除迁至黄梅县停前镇另建,并生产经营至今。
一审认为,高**与凌O建设公司于2014年1月1日签订《租赁协议书》,是双方真实意思的表示,未违反法律法规的规定,合同合法有效,双方应全面履行合同。本案争议在于当事人双方对合同租赁期限约定理解不同,高**主张为10年,凌O建设公司主张为5年。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”。本案双方签订的《租赁协议书》第二条对租赁期限及租金约定:“租赁期限十年,分两期。第一期为五年自2014年1月1日至2018年12月31日止,每年租金为69600元,高**在每年年前付清当年租金。五年后如高**希望继续承租,则双方另行协商”。双方虽约定租赁期限十年,分两期,但仅对第一期五年的租赁期限、租金及支付期限和方式予以明确约定,同时约定五年后如高**希望继续承租,则双方另行协商。由此可见,第二期五年需双方另行协商,并对合同的主要内容达成合意,合同方能成立,已实际上否定了先前约定的租赁期限十年的条款效力,该条款对双方亦具有约束力。故应认定第二期五年租赁合同并未成立,双方签订的《租赁协议书》第二条约定的租赁期限为五年。案涉合同五年租赁期满,双方未就第二期五年租赁达成新的合约,高**亦未向凌O建设公司交纳租金,并着手拆除厂房迁址另建,凌O建设公司随后向高**发出《告知函》,书面告知第二期五年不再续租,没有违反双方合同约定和法律规定,不构成合同违约。且由于租赁期限届满,高**负有返还租赁物的义务,故凌O建设公司不应对高**承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。高**主张其损失为91万元,但其提交的证据均系复印件,未提交原件进行核对,不足以证明其诉讼主张,属举证不能,因此对其主张的损失金额不予认定。故高**主张凌O建设公司违约并要求其承担损失赔偿责任没有合同依据和法律依据,不予支持。凌O建设公司辩驳本案租赁合同期限是五年,其没有承担赔偿责任的法律理由和合同理由的意见成立,予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定,遂判决:驳回高**的诉讼请求。案件受理费8125元,由高**负担。
二审中,高**、凌O建设公司均未向本院提交证据。
经审理查明,2014年1月1日,凌O建设公司作为甲方与高**作为乙方签订《租赁协议书》一份,约定“第一条、高**承租凌O建设公司位于大胜工业园卓励电子厂内办公楼后侧的全部空地创办新型建材厂。第二条:租赁期限及租金:租赁期限十年,分两期。第一期为五年自2014年1月1日至2018年12月31日止,每年租金为人民币陆万玖仟陆佰元整(69600.00),高**在每年年前付清当年租金。五年后如高**希望继续承租,则双方另行协商。第三条:租赁场地的相关规定。1、凌O建设公司只提供场地,高**在场地内创办新型建材厂所需厂房、仓库、厨房、厕所等,机械设备、场地硬化、水电开户、水管、电缆电线、水电费均由高**负担。2、高**创办新型建材厂须按园区相关规定办理好各项证照,依法依规诚信生产和经营,高**自行承担相关费用和上缴税收…五、高**在承租期限内,如凌O建设公司终止合同,导致高**损失,则凌O建设公司需赔偿高**所有固定资产投资。”合同签订后,2014年1月1日至2018年12月31日双方履行了合同义务,2019年6月,因双方对后续租赁事宜未达成一致意见,高**搬出了租赁场地。
本院认为,本案的争议焦点为:一、案涉租赁合同约定的租赁期限是五年还是十年;二、高**主张的损失是否应支持。
关于争议焦点一,本院认为,案涉租赁合同明确约定的租赁期限是五年,理由如下:从案涉合同第二条本身的结构和内容来看,第二条第一句话约定“租赁期限十年,分两期”系总括;第二、三句话系对第一句话的细化和明确,其中第二句话列明了第一期租赁的起止日期、租金金额、租金交付时间,第三句话约定第一期满后若高**希望继续承租需双方另行协商,表明双方对于第二期是否继续租赁并不明确,第二租赁成立的两个条件是,其一是高**有继续租赁的意愿,其二是双方就租赁事宜需另行协商,第三句话系对租期十年的特别约定和补充,在合同的文义解释规则中,特别约定优于一般约定,且高**依据合同第二条主张双方之间存在十年租赁关系,但未举证证明双方对第二期租赁的租金金额、租金交付时间及方式等租赁合同成立的主要条款进行约定,进而其作为承租人亦无法履行交付租金的基本义务,故高**上诉称其与凌O建设公司之间存在十年租赁合同关系无事实和法律依据,本院不予支持。
关于争议焦点二,高**主张在承租期内因凌O建设公司中止合同造成其损失要求赔偿,如上所述,高**未举证证明其与凌O建设公司之间成立了第二期租赁合同,而高**于第一期租赁期满后搬出了租赁场地,故对其该项上诉理由不予支持。
综上,高**的上诉请求不成立,本院依法予以驳回。一审判决实体处理并无不当,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项,第二百一十四条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持湖北省黄梅县人民法院(2021)鄂1127民初3589号民事判决。
二审案件受理费8125元,由高**负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  郑 蕾
审 判 员  汪 峰
审 判 员  欧阳武
二〇二二年十一月三十日
法官助理  严 明
书 记 员  汪 霞