商品房销售合同纠纷案，深和律师受托代理向安徽省高级人民法院提起上诉

安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖民终514号

上诉人（原审原告）：曹**，女，汉族，1963年1月2日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。

上诉人（原审原告）：陈**，女，汉族，1971年2月8日出生，住安徽省芜湖市。

两上诉人共同委托诉讼代理人：商革军，江西惟民律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人：候杰，广东深和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：合肥墨荷园园林发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市环湖东路360-1号。

法定代表人：尹*，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：合肥经济技术职业学院，住所地合肥市环湖东路360号。

法定代表人：刘**，该学院院长。

被上诉人（原审被告）：安徽中策置业发展有限公司，住所地合肥市庐阳区环湖东路墨荷园商业街（东）211室。

法定代表人：韩**，该公司执行董事。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：耿召军，上海建纬（合肥）律师事务所律师。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱亚，上海建纬（合肥）律师事务所律师。

上诉人曹**、陈**因与被上诉人合肥墨荷园园林发展有限责任公司（以下简称墨荷园公司）、合肥经济技术职业学院（以下简称合肥经济学院）、安徽中策置业发展有限公司（以下简称中策公司）商品房销售合同纠纷一案，不服合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2193号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。曹**、陈**的共同委托诉讼代理人商革军、候杰，墨荷园公司、合肥经济学院、中策公司的共同委托诉讼代理人耿召军、朱亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

曹**、陈**上诉请求：1.撤销安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01民初2193号民事裁定书；2.依法改判墨荷园公司继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》，立即向曹**、陈**交付合肥市环湖东路360号墨荷园商业街西段101-124、201-225、301-305号(54间)门面房;3.依法改判墨荷园公司在上述房屋交付后90日内为曹**、陈**办理不动产权证;4.依法改判墨荷园公司按已付购房款3300万元从起按日万分之二向曹**、陈**支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(暂自2011年10月1日算至2019年4月30日，违约金为18268800元);5.依法改判墨荷园公司按已付购房款3300万元的0.5%支付逾期交付房地产权属证书违约金165000元;6.依法改判合肥经济学院、中策公司对上述第3项至第5项承担连带清偿责任。7.判令本案一、二审诉讼费用由墨荷园公司、合肥经济学院、中策公司连带承担。事实和理由：一、一审裁定适用法律错误。一审法院以案涉房屋未办理竣工验收手续，并不具备交付和办理权属登记条件，违约责任亦处于不确定状态，据此不支持继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》，于法无据。墨荷园公司在2010年取得商品房预售许可证，2011年3月23日，墨荷园公司与曹**、陈**签署《商品房买卖合同》正式文本，墨荷园公司完成案涉54份《商品房买卖合同》备案登记。双方当事人权利义务的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条所称的商品房买卖合同。案涉的《商品房买卖合同》《商品房买卖补充协议》足以认定双方之间商品房买卖合同成立，已经成立的合同，上诉人有权要求继续履行。一审法院所说的竣工验收是墨荷园公司在建设房地产项目的过程中，应当履行的行政法规项下的义务。不论双方在商品房买卖合同中有没有明示约定，都是墨荷园公司默示履性的强制义务。二、墨荷园公司不能因为不具备交付和办理权属登记条件而免除其该项义务。墨荷园公司取得曹**、陈**全部房款后，因其自身的原因未能实际办理竣工备案手续，是其故意拖延所致，并非事实或法律上不能履行，只要其依法办理竣工验收手续，完全能够达到房屋登记部门的要求。墨荷园公司未能交付案涉房屋并办理竣工验收手续已经构成违约，曹**、陈**有权主张其继续履行合同义务，即使目前尚不具备办理不动产登记的法定条件，也不能因此免除墨荷园公司作为房地产开发商该项重要的合同义务和法定义务，放任墨荷园公司的违约行为，否则，必然使房屋买卖合同之目的落空。三、墨荷园公司未能在约定的期限内交付房屋和办理不动产权属登记，应当承担违约责任。四、一审法院法律适用错误，一审法院在本院认为部分，认为原告不符合起诉条件是对法律的误解，本案符合民事诉讼法规定的四项起诉条件。本案不存在法律上或事实上不能履行的情形。一审最后结论是驳回原告起诉，是法律程序理解错误，即便是存在不能履行的情形也是驳回原告诉讼请求而不是直接驳回原告起诉。五、涉案房产已经竣工并已具备交付条件，竣工日期是2005年7月6日，交付日期是2011年6月1日，案涉的墨荷园商业街，在东街有一套房产办理房产证并登记备案。上诉人要求办证是符合法律规定的，本案被上诉人认为不能办证的原因是没有竣工验收，该前提不存在，即便前提存在也是办证的程序之一。竣工验收备案正是被告应该履行的合同义务。

墨荷园公司、合肥经济学院、中策公司共同辩称，一、一审以案涉房屋未竣工验收，不具备交付和办理权属登记条件为由，裁定驳回上诉人起诉，法律适用正确。二、一审法院在查明案涉房屋未经竣工验收不符合交付和办理权属登记条件情况下，裁定驳回上诉人起诉，并未剥夺其在条件具备时再次起诉的诉权，也未驳回其实体权利诉请。三、一审未审查处理上诉人关于违约责任的诉请并无不当。首先，案涉房屋未竣工故依法不能交付，也不能办理权属登记，故即使存在违约，违约责任也处于不确定状态，一审据此裁定驳回二上诉人起诉并无不当。其次，一审裁定驳回上诉人起诉，驳回的是整个案件的起诉，依据为上诉人诉请要求答辩人履行的主合同义务不具备法定条件，在此情况下，一审不再对未确定的违约责任进行实体审查和处理并无不当。而且，一审也不可能在裁定驳回起诉之外再行对违约责任进行实体审查认定和处理。四、（2012）合民一初字第00114一案中，上诉人诉讼请求，以及事实与法律关系主张，与本案一致，所提供的证据材料也与本案相同。在（2012）合民一初字第00114一案人民法院生效裁定已驳回二上诉人起诉的情况下，上诉人在未提交新证据情况下，再次依据相同的事实和法律关系提出相同的诉请，显然系重复起诉。一审裁定驳回上诉人本案起诉，也符合“一案不再理”原则，亦并无不当。五、本案名为买卖，实为借贷，一审裁定驳回上诉人起诉亦并无不当。六、上诉人第1至7项均不是法定请求，不能成立。

曹**、陈**向一审法院提出诉讼请求：一、判令墨荷园公司继续履行54套商品房买卖合同，墨荷园公司立即向曹**、陈**交付合肥市环湖东路360号墨荷园商业街西段101-124、201-225、301-305号（54间）门面房；二、判令墨荷园公司在上述房屋交付后90日内为曹**、陈**办理不动产权证；三、判令墨荷园公司按曹**、陈**已付购房款3300万元从2011年9月23日起按日万分之二向曹**、陈**支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(暂自2011年10月1日算至2019年4月30日，违约金为18268800元)；四、判令墨荷园公司按曹**、陈**已付购房款3300万元的0.5%向曹**、陈**支付逾期交付房地产权属证书违约金165000元；五、判令墨荷园公司向曹**、陈**支付律师代理费30万元；六、判令合肥经济学院、中策公司对上述第三项至第五项承担连带清偿责任。七、本案诉讼费用由墨荷园公司、合肥经济学院、中策公司连带承担。

一审法院认为，案涉房屋尚未办理竣工验收，并不具备交付和办理权属登记条件，违约责任亦处于不确定状态。曹**、陈**主张交付案涉房屋、办理权属登记及相关违约责任，尚不符合法定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回曹**、陈**的起诉。

二审中，曹**、陈**提交三份证据，证据一，合肥市住房保障和房产管理局网页打印件，证明案涉房产有预售许可证，竣工日期是2005年7月6日，交付日期是2011年6月1日，案涉房产符合交付条件。证据二，企查查网站查询打印件，证明案涉房产已经注册12家公司和个体户，证明涉案房产已经实际使用。证据三，某商家零售许可证拍摄照片，证明案涉房产已经有商户适用从事商业经营。墨荷园公司、合肥经济学院、中策公司质证认为，对证据一的三性有异议，证据是打印件，形成时间远远早于一、二审时间，不是法律意义上的新证据，不能作为新证据使用。打印间上表明的竣工日期和交付日期是办理预售许可证所上报的相关材料，不是房屋的真实状态，因此该证据不能作为定案依据。对证据二三性均有异议，该证据不是新证据，是网络打印件，来源不合法，同时该组证据登记地址是否是案涉争议的地址，无法证明，无法达到证明目的。对证据三三性及证明来源均有异议，从其陈述内容来看，这份证据属于偷拍，证据来源不合法，也不能达到其证明目的。本院认证，曹**、陈**所提交三份证据，不能达到其证明目的。

本院二审查明，2012年，曹雪芹、陈**作为原告，向一审法院起诉墨荷园公司、合肥经济学院、中策公司和刘**、徐学兰、吴金勇，请求：1、墨荷园公司立即交付7736.46平方米门面房并办理权属登记；2、六被告连带承担逾期交房违约金（自2011年10月1日起至实际交付之日止，按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算）、逾期办证违约金（自2011年10月1日起至办证完毕之日止，按银行逾期贷款利息计算）；3、六被告连带承担原告支付的律师费40万元；4、六被告连带承担本案的诉讼费用。一审法院经审理作出（2012）合民一初字第00114号裁定书，认为案涉房屋尚未竣工验收，依法不具备交付和办理权属登记条件，不符合法定的起诉条件，故驳回起诉。后该案上诉到我院，我院作出（2013）皖民四终字第00214号民事裁定，维持原裁定。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。结合曹雪芹、陈**上次起诉的情况，在曹雪芹、陈**没有充分证据证明有新的法律事实发生的情况下，本次诉讼属重复起诉，一审法院裁定驳回其起诉，并无不当。

综上，曹雪芹、陈**的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　严慧勇

审判员　　王晓峰

审判员　　王依胜

二〇二〇年六月二十四日

法官助理赵方超

书记员陈茜