为节省税费,以赠与方式办理房屋产权过户,但银行取款、转账凭证等证明存在真实的房屋买卖关系,该赠与系虚假意思表示而无效
北京市东城区人民法院 民 事 判 决 书(2021)京0101民初17253号
原告:太原兴OO机电技术有限公司,住所地山西省太原市万柏林区和平南路73号大众机械厂精密齿轮厂办公室一层。
法定代表人:刘OO,董事长。
委托诉讼代理人:李招奇,福建天凯(北京)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈宣宏,福建天凯(北京)律师事务所律师。
被告:李XX,男,1945年4月12日出生,汉族,住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:牛润莘,北京市金桥律师事务所律师。
被告:刘X,男,1963年1月2日出生,汉族,住北京市西城区。
委托诉讼代理人:董建,北京市环球律师事务所律师。
被告:刘**,女,1966年8月8日出生,汉族,户籍地北京市西城区。
原告太原兴OO机电技术有限公司与被告李XX、刘X、刘**确认合同无效纠纷一案,本院于2020年10月29日作出(2019)京0101民初14727号民事裁定书。原告太原兴OO机电技术有限公司不服裁定,提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理,于2021年3月15日作出(2021)京02民终3611号民事裁定书,裁定撤销(2019)京0101民初14727号民事裁定,发回本院重审。案件发回后,本院依法重新另行组成合议庭,适用普通程序,公开开庭进行了审理。审理中,依法追加刘**作为共同被告参加诉讼。原告太原兴OO机电技术有限公司的委托诉讼代理人李招奇、陈宣宏,被告李XX及其委托诉讼代理人牛润莘,被告刘X及其委托诉讼代理人董建到庭参加诉讼。被告刘**经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票,未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告太原兴OO机电技术有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认被告刘X与李XX就位于北京市东城区国旺西巷×号房屋签订的赠与合同无效;2.诉讼费由被告承担。事实与理由:一、关于北京市东城区国旺西巷×号房屋(以下涉案房屋)的两次交易行为属于恶意转让资产和以合法形式掩盖非法目的的恶意逃债,相关的交易协议应依法认定无效:1.中国华电房地产公司(以下简称华电公司)向刘X转让涉案房屋明显低于市场价格,且系在原告债权执行期间,系恶意逃废债行为,相关《房屋买卖协议书》系以合法形式掩盖非法目的;2.李XX自认刘X向其赠与涉案房屋系逃税行为,亦违反法律规定;3.华电公司、刘X、李XX自知各方系恶意串通,企图通过《房屋买卖协议》、赠与合同将涉案房屋登记至李XX名下,已违反法律强制性规定,共同确认将涉案房屋返还给华电公司进行补救。二、华电公司向刘X转让涉案房屋未经法定评估、审批程序,明显违反国有资产转让相关规定,《房屋买卖协议》自始无效。相关行为也造成国有资产的重大流失,应当及时予以纠正。三、2016年,原告申请强制执行华电公司的执行案件中,福州市中级人民法院依法查封了涉案房屋,后李XX提出执行异议,福州市中级人民法院裁定中止对涉案房屋的执行。2017年,原告提起执行异议之诉,福州市中级人民法院经审理,判决驳回原告准许执行涉案房屋的诉讼请求,但亦明确原告可就李XX取得涉案房屋的合法性另行主张。综上,关于涉案房屋的两次交易行为明显属于恶意串通,以合法形式掩盖非法目的,亦违反了国有资产转让的相关程序和法律规定,造成了国有资产的重大流失。为维护合法权益,原告提起本案诉讼,诉如所请。
被告李XX辩称:不同意原告的诉讼请求。涉案赠与合同仅为办理房屋买卖的过户手续,当时为了少交税费。刘X和李XX之间签订了房屋买卖协议书,约定涉案房屋成交价为260万元,李XX支付了全部房价款,并支付了相关税费,取得涉案房屋的产权证。2016年,原告开具假证明,证明涉案房屋是华电公司所有,故福州中院将涉案房屋查封,之后又解除了查封措施。刘X和李XX签订房屋买卖协议书时,双方并不认识,不存在恶意串通,李XX也不知道刘X之前的事情,涉案房屋过户时产权证和土地使用权证都是非常清晰,不存在因欠款被查封等情形。当时涉案房屋全院都带户,李XX认为260万元的价格高,因为面积大,也接受了该价格,双方不存在恶意串通,相互勾结。
被告刘X辩称:不同意原告的诉讼请求。原告主体不适格。涉案房屋的产权人系华电公司,当年122中学没有资金修缮涉案房屋,也没有专业管理人员,122中学将涉案房屋无偿转让给华电公司。由于涉案房屋住满了居民且年久失修,华电公司与刘X签订了承包协议,由刘X对房屋进行管理,收取租金,但不能激化矛盾,但华电公司仍然感觉麻烦很多,就和刘X签订了房屋买卖协议书,将房屋转让给刘X,刘X取得涉案房屋所有权后,并没有享受权益,既无法使用也无法获得租金收益。刘X受让房屋时对华电公司的债务不知情,当年执行案件早已经执行终结,涉案房屋不存在任何查封,故原告不是利害关系人。涉案房屋不属于国有资产,无需审批即可转让,华电公司与刘X办理过户时,曾出具过关于涉案房屋的说明,明确表示涉案房屋不属于国有资。1998年改制后,华电公司改制为有限责任公司,中国电子仅是小股东,中国电子没有参与任何经营,原告也被福建中院驳回执行异议,故福建中院并未认可其身份。刘X与李XX之间的赠与合同,仅为了办理过户,双方之间的关系实质为房屋买卖合同关系,不存在损害第三人利益的情形,故不同意原告的诉讼请求。
被告刘**未到庭应诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
刘X与刘**原系夫妻关系,双方于2019年3月22日离婚。李XX和冯丽娜系夫妻关系。
2007年6月26日,刘X、刘**与李XX签订《赠与合同》,该合同约定,位于北京市东城区国旺西巷×号54间房产(建筑面积897.1平方米)系刘X、刘**的夫妻共同财产,刘X、刘**将上述房产无偿赠与李XX个人,不包括其配偶,李XX接受赠与,李XX支付产权变更过户契税等相关费用,双方共同办理产权过户手续。刘X、李XX、刘**就上述《赠与合同》的签订在北京市东城区公证处办理了公证,公证书号为(2007)京东证内字第4010号。2007年7月5日,李XX取得涉案房屋的所有权证。
2007年3月27日,刘X和李XX签订《房屋买卖协议》,约定刘X将涉案房屋以260万元的价格出售给李XX,自签订本协议之日,李XX向刘X支付房产成交价5%即13万元作为购房定金,该定金在李XX取得涉案房屋产权之日抵作房款,第二期房款于双方在房地产交易中心办理房产过户登记之日,由李XX将房款的95%支付刘X,办理房屋过户登记期限自本协议签订之日至2007年8月20日止。
银行凭证显示,冯丽娜名下工商银行账号尾号20863的账户于2007年6月28日取款2万元,2007年6月29日取款4万元,2007年6月30日取款4.5万元,2007年7月3日取款19025.75元。2007年7月3日,刘X代办从冯丽娜账号尾号20863账户向刘**渣打银行账号尾号25391账户汇款90万元。2007年7月6日,冯丽娜银行账号尾号53401账户向任迪账户转账58万元。同日,任迪代办从冯丽娜工商银行账号尾号2863的账户取款875970元。同日,任迪代办向刘**账号尾号35946的账户存款875970元。
庭审中,李XX持上述银行凭证称,李XX和刘X签订上述房屋买卖协议之日即2007年3月27日,李XX向刘X支付现金13万元,之后,李XX没有足额现金,不能及时持续向刘X支付购房款,恐构成违约,李XX售卖其他房屋以保证向刘X支付购房款,故将冯丽娜名下银行活期存折190万元于6月28日交付刘X以购房款的形式让其自行支取,又于6月29日凑另一笔余下尾款58万元以相同的存折支付给刘X支取,刘X持冯丽娜银行存折于2007年6月28日自行取款2万元、6月29日自行取款4万元、6月30日自行取款4.5万元、7月3日自行取款19025.75元、7月3日自行转账给刘**90万元、7月6日指定任迪作为代理人将存款875970元转入刘**账户,2007年7月6日,刘X指定任迪接收冯丽娜深圳发展银行存款58万元。刘X认可收到上述房款260万元。
2012年8月30日,李XX、刘X和华电公司签订《三方协议》,内容为,三方协商一致,李XX将刘X赠与的涉案房屋无偿返还给刘X,刘X将此房产无偿返还给华电公司或华电公司指定的国有企业,具体手续按照北京市规定尽快办理,过户费用三方协商解决。庭审中,当事人均表示该协议并未实际履行。李XX称,该三方协议并非其真实意思表示,涉案房屋是个大杂院,住户都是原单位职工,通过换房或分房住进去,都是历史遗留问题,李XX购买涉案房屋为了投资,想购买后通过法院诉讼方式把住户清走,李XX取得涉案房屋产权后,通过法院诉讼方式腾退了一户,使用面积约12平方米,李XX起诉住户腾房引起住户不满,住户到处上访,引起了不安因素,纪委找华电公司的原法人谈话,原法人就进去了,刘X说他10万元买的,如果原法人进去,刘X也得进去,李XX也怕,他们嘱咐李XX别拿出法院判决,别拿出买卖合同,华电公司的原法人和刘X就踏实了,是赠与的话,他们都没有罪,明面上刘X赠与李XX,李XX再赠与给刘X,这样不涉及钱的事情,因为刘X10万元买的,而李XX花260万元从刘X处购买,刘X10万元购买的价格太低,肯定会被纪委查,李XX担心他们进去,也怕他们把自己弄进去,三方协议都是他们现场打印好的,李XX直接签字,之后也没有履行。
刘X和李XX均称,涉案房屋买卖之前,双方均不认识。对上述转账中的任迪,经询,刘X称,任迪不是华电公司员工,又称代收款人任迪和代华电公司签订买卖协议的任迪为同一人,不清楚任迪为何代华电公司签订买卖合同,任迪给刘X介绍的李XX,任迪是在刘X和李XX之间买卖关系中的帮忙人员。李XX称,最初涉案房屋是任迪介绍,付款中任迪也作为刘X的代理人参与其中。
再查,涉案房屋原登记在华电公司名下。1999年5月20日,刘X就涉案房屋与华电公司法定代表人宫著铭签订《承包协议》,主要内容是,华电公司将其名下的国旺西巷一号院(B项目)承包给刘X,B项目住满居民,年久失修,刘X的主要任务是维持稳定,催缴租金,但不要激化矛盾,并上交承包费总计十万元等。2004年,华电公司(甲方)与刘X(乙方)就案涉房屋签订《转让协议》,约定,甲乙双方经协商同意将涉案房屋按现状转让给乙方,转让费为人民币十万元等。该协议上有华电公司印章、华电公司法定代表人宫著铭签字及刘X的签字。2004年11月2日,华电公司为刘X出具收取买房款十万元的收据。为办理涉案房屋过户,中国电子信息产业集团公司资产经营部于2005年1月26日出具说明,内容为北京市东城区国旺西巷×号,产权证:京房权证号B05553号。系中国华电公司自主购买以经营为目的的房屋,未列入国有资产。该单位可自主处理房产,无需报国务院机关事务管理局批准。2005年3月2日,华电公司(卖方)与刘X(买方)签订《房屋买卖协议书》,约定,房屋坐落东城区国旺西巷×号,房号或部位1-23,间数54间,建筑面积897.1平方米,出售价格545万元。协议书卖方处盖有华电公司印章,签字为“任迪”,并注明“代”字。买方处有刘X签名。刘X在2012年8月21日曾出具说明,认可购买东城区国旺胡同西巷×号院房产实际支付10万元,并非545万元,卖方签字“任迪代”不是宫著铭的签字,宫著铭也没有授权任迪代签。卖方公章是刘X出示购房合同(10万元购房款的那份真合同)后,华电公司办公室主任给刘X在房屋买卖协议书上盖了华电公司的公章。其后,涉案房屋的产权过户至刘X名下。2019年,原告将华电公司、李XX、刘**诉至本院,要求确认华电公司与刘X就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》无效。该案件审理过程中,刘X称,刘X与华电公司实际交易价格为10万元,并非545万元,545万元只是为交纳税费的基准价。华电公司称,其并未将涉案房屋卖予刘X,对相关证据上的华电公司公章及法定代表人宫著铭签字均不认可,法院释明其是否申请相关鉴定,华电公司表示不申请鉴定。本院于2020年5月25日作出(2019)京0101民初4183号民事判决书,确认华电公司与刘X之间就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》无效。刘X不服该判决,上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理,于2021年4月29日作出(2021)京02民终1956号民事判决书,驳回上诉,维持原判。
再查,金谷公司曾将北京珠达电脑动画公司(以下简称珠达电脑公司)及华电公司诉至北京市第一中级人民法院,要求珠达电脑公司返还借款人民币600万元及利息和罚息,华电公司承担连带责任。北京市第一中级人民法院作出(1999)一中经初字第1708号民事判决,判决珠达电脑公司返还金谷公司人民币600万元及利息;华电公司承担连带清偿责任等。该判决发生法律效力后,金谷公司向北京市第一中级人民法院申请强制执行,案号为(2000)一中执字第458号。2010年5月28日,金谷公司与海南建信投资管理股份有限公司(以下简称海南建信公司)签订《债权转让合同》,将金谷公司对珠达电脑公司、华电公司的债权转让给海南建信公司。2011年12月21日,海南建信公司与原告签订《债权资产交易合同》,海南建信公司将金谷公司对珠达电脑公司、华电公司的债权转让给原告。其后,原告向北京市第一中级人民法院提出申请,请求变更原告为正在执行的金谷公司与珠达电脑公司、华电公司借款合同纠纷一案的申请执行人。2013年1月18日,北京市第一中级人民法院作出(2013)一中执异字第176号执行裁定,裁定执行依据(1999)一中经初字第1708号民事判决的申请执行人变更为原告。2014年2月14日,北京市第一中级人民法院将上述执行案件委托福建省福州市中级人民法院执行,福州市中级人民法院依法立案执行,并作出(2015)榕执恢字第18-1号执行裁定,裁定冻结(划拨)被执行人华电公司应当履行义务部分的存款;或者查封(扣押、冻结)其他相应财产。据此,福州市中级人民法院查封了涉案房屋。后,案外人李XX对查封的涉案房屋向福州市中级人民法院提出书面异议,福州市中级人民法院认为李XX提出的异议理由成立,遂作出(2017)闽01执异89号执行裁定,裁定中止对涉案房屋的执行。后,原告提起申请执行人执行异议之诉,要求确认华电公司与刘X的房屋转让行为及刘X与李XX的房屋赠与行为无效,华电公司对案涉房屋享有所有权,判令福州市中级人民法院在(2015)榕执恢字第18号案件中准许执行华电公司所有的涉案房屋等。福州市中级人民法院经审理认为,依据相关规定,福州市中级人民法院裁定中止对涉案房产的执行,于法有据。该案系执行异议之诉,审查的是福州市中级人民法院作出(2017)闽01执异89号执行裁定是否有法律依据,申请执行人太原兴OO机电技术有限公司、被执行人华电公司若对李XX取得案涉房产的产权的合法性存疑,应当另行主张。遂作出(2017)闽01民初740号民事判决,判决驳回太原兴OO机电技术有限公司的诉讼请求。
另查,根据《北京市房屋所有权登记申请书》记载,涉案房屋系1991年9月25日由北京一二二中学无偿调拨给华电公司,性质为全民产。
本院认为:根据我国民事诉讼法的相关规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘**经本院合法传唤,未到庭应诉,应视为其放弃了答辩和质证的权利。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据查明事实,华电公司与刘X签订房屋买卖协议书,将涉案房屋过户给刘X,刘X与其配偶刘**又与李XX签订赠与合同,将涉案房屋过户至李XX名下。华电公司与刘X所签订的房屋买卖协议书已被生效判决认定为无效合同。本案争议焦点为赠与合同的效力。本案中,刘X和李XX双方均认可赠与合同的方式办理过户为节省税费,双方之间没有赠与房产的意思表示,现亦无充分证据证明双方之间达成赠与房产的合意。李XX出示的买卖房产协议书及其配偶冯丽娜名下的银行取款、转账凭证等亦充分证明李XX与刘X之间存在真实的房屋买卖关系,而赠与合同系虚假意思实施的民事法律行为,该赠与合同应属于无效合同。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关规定处理。以虚假意思表示实施的行为只是实现隐藏的目的行为的手段时,约束当事人权利义务关系的是隐藏的目的行为,此类案件应围绕当事人隐藏的目的行为进行审理。本案原告认为刘X、刘**与李XX之间的赠与合同,存在恶意串通、损害其利益,该合同应为无效合同。审理原告的该主张,应审理李XX与刘X之间真实民事法律行为的效力,即刘X和李XX之间房屋买卖协议是否存在恶意串通、损害原告利益的问题。恶意串通的合同,是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机,为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的构成要件,主观上,双方当事人须为恶意串通,即当事人双方具有共同目的,希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益;客观上,合同损害了国家、集体或者第三人的利益。当事人对恶意串通的证明,应达到排除合理怀疑的程度。本案中,虽然刘X与李XX之间房屋买卖存在疑点,如房款支付并非直接转账给对方,而是将银行卡、身份证给对方让支取;存在真实买卖关系,而李XX又与刘X、华电公司签订三方协议约定将涉案房屋无偿返还给华电公司等,但李XX给付刘X的存折或银行卡里的金额与购房款相当,并未超过购房款,三方协议也未实际履行。“任迪”参与了华电公司与刘X之间交易的过程,也参与刘X与李XX之间买卖过程,但任迪未到庭说明情况,故不足以达到排除合理怀疑的程度。涉案房屋虽然面积很大,但是大杂院,住满居民,年久失修,并非是清洁的资产,而是不良资产,李XX从刘X处购买该资产只是风险投资,不具有损害原告利益的不良动机。因此,原告主张李XX、刘X恶意串通、损害其利益,依据不足,本院不予采信。
综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定,判决如下:
确认被告刘X与被告李XX签订的《赠与合同》无效。
案件受理费70元,由刘X、刘**、李XX负担(于本判决生效后七日内交纳)。公告费560元,由刘X、刘**、李XX负担(于本判决生效后七日内交纳)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 范欠歌
审 判 员 王 亮
审 判 员 崔 赟
二〇二二年五月二十六日
法官助理 高子惠
书 记 员 邵 蕾