未尽详细说明义务,房产商售在建屋,样板间没承重柱,仅在平面图上用黑色方块标注,一般购房人很难凭图示明确判断承重柱对房屋使用的实际影响

四川省成都市中级人民法院  民 事 判 决 书(2022)川01民终2903号
上诉人(原审被告):成都宜O置业有限公司,住所地:四川省成都市成华区跳蹬河南路102号附4号4楼。
法定代表人:张O,董事长。
委托诉讼代理人:杨杰,泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:何军,泰和泰律师事务所律师。
上诉人(原审原告):李O,女,1994年1月10日出生,汉族,住四川省资阳市乐至县。
委托诉讼代理人:张云帆,四川万帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人:雍笠,四川万帆律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人):中国农业银行股份有限公司成都青羊支行,住所地四川省成都市青羊区顺城大街316号。
负责人:彭OO。
上诉人成都宜O置业有限公司(以下简称宜O公司)与被上诉人李O、中国农业银行股份有限公司成都青羊支行商品房预售合同纠纷一案,不服成都市成华区人民法院(2021)川0108民初11104号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
宜O公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项,依法改判驳回李O的全部诉讼请求;2.请求判令本案一、二审诉讼费等全部由李O承担。
事实及理由:一、双方签订的《商品房买卖合同(预售)》与《商品房买卖合同附件及补充协议》(以下合称“买卖合同”)系双方真实意思表示,不存在显失公平的情况。双方签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》附件一《房屋平面图》中宜O公司对李O所购房屋内存在梁柱情况进行了明显的标识及提示,虽然针对梁柱的具体尺寸没有进行标注,但是宜O公司完全尽到了足够的提示义务,理由如下:1.《房屋平面图》中存在明显的矩形涂黑图形,这一矩形涂黑图形非常清晰的标注在案涉房屋平面图内部,形状非常独特,与该附图上其他部分的存在明显差异,非常容易引起注意,足以判断该梁柱的存在;2.《房屋平面图》中的说明第2点明确载明“图中涂黑部分表示钢筋、混凝土墙或柱,其构建尺寸大小以最终交房为准”,该说明清楚表达了矩形涂黑图形的性质为“钢筋、混凝土墙或柱”,并且由于实际修建过程中梁柱大小可能存在一定的误差,所以并未载明精确的尺寸;但是该矩形涂黑图形在《房屋平面图》的所占面积比例、位置与实际交付的房屋几乎一致,不存在附图与实际房屋严重不符的情况;3.宜O公司不仅尽到了上述提示及说明义务,为了最大程度的避免误解及争议,宜O公司亦要求李O在其购买房屋的平面图的专有部分旁签字、捺手印予以确认。李O并未对图示图形及相关说明内容提出异议,反而在其所购房屋平面图旁边签字捺手印,足以证明李O对宜O公司所做提示及说明予以知晓并认可;以上情况足以说明宜O公司对房屋内存在梁柱的情况尽到了足够的说明及提示义务,宜O公司无任何隐瞒,李O对房屋内存在梁柱及梁柱所占房屋的大致面积、位置等情况是清楚的,故双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示,不存在任何显失公平的情况。即使认为宜O公司未在附图上明确标注梁柱的具体尺寸属于未尽充分、足够的提示义务,也不能直接撤销买卖合同,因为通过宜O公司的告知,李O对房屋内存在梁柱、梁柱占房屋的比例大小、位置等可能产生的影响是有充分认识的;在图纸显示的梁柱比例与实际房屋梁柱所占比例、位置等几乎一致的情况下,未标注梁柱的具体尺寸仅属于瑕疵问题,并不是影响李O是否购买房屋的决定性因素,不能达到撤销买卖合同的程度,故一审法院以“显失公平”为由撤销买卖合同是忽略了整个交易的过程中宜O公司对梁柱的存在、梁柱占房屋的比例大小、位置等均尽到了提示义务的基础事实,一审判决明显对宜O公司不公平,更不利于保护交易安全,其判决结果应当予以纠正。二、李O要求撤销买卖合同,已过除斥期间,其撤销的诉请不应得到支持。李O签订合同时已经知晓房屋内梁柱的存在、梁柱占房屋的比例大小、位置等的基本事实,即使要求撤销合同,也应在签订合同后一年内行使撤销权,宜O公司提起诉讼的时间距合同签订的时间已经远超一年,其撤销权已经消灭,宜O公司要求撤销合同的诉请不应得到支持。本案中宜O公司无任何违约行为,买卖合同亦不存在任何履行不能或者合同目的无法实现的情况,无论是基于合同约定,还是法律规定,李O均无权撤销合同,故一审判决撤销买卖合同没有事实基础,也不符合法律规定,应当改判。综上所述,为维护宜O公司的合法权益,恳请二审查明案件客观事实,依法予以改判,支持宜O公司的上诉请求。
李O辩称,2018年8月4日,双方签订《商品房买卖合同》,李O履行完毕支付义务,但宜O公司拟交付的商品房内有承重柱,致使对案涉房屋商业价值、装修、使用等均产生重大影响,且宜O公司在出售商品房时,未对承重柱的事实尽到充分详尽的说明义务,宜O公司的行为严重损害李O的合法利益,故请求驳回宜O公司上诉,维持原判。
中国农业银行股份有限公司成都青羊支行未答辩。
李O向一审法院起诉请求:1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》;2.判令宜O公司返还李O购房款635711元;3.判令宜O公司支付李O资金占用利息111502元(按照合同约定,暂计至起诉之日);4.判令宜O公司赔偿房贷利息损失48683.84元;5.判令宜O公司赔偿其他损失10000元。审理过程中,李O申请将第一项诉讼请求变更为撤销双方签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认定事实:2018年8月4日,李O(买受人)与宜O公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》与《商品房买卖合同附件及补充协议》,约定李O购买宜O公司开发的位于宜O大东展中心(三期)3幢12层23号的商品房,规划用途为办公,装修水平是清水。房屋预测建筑面积为34.96平方米,其中套内建筑面积为24.22平方米。按照套内建筑面积计算,商品房单价为每平方米26247.36元,总价款为635711元。付款方式为贷款方式付款,买受人于2018年8月4日前支付首期房价款325711元,占全部房价款的51.24%,余款310000元向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行申请贷款支付,期限10年。出卖人在2020年12月30日前向买受人交付商品房。《商品房买卖合同附件及补充协议》附件一《房屋平面图》显示案涉房屋内有一涂黑小方块,并附小字说明:“……2.图中涂黑部分表示钢筋、混泥土墙或柱,砌体填充墙中的构造柱图中未完整标示,其构件尺寸以最终交付为准”。在该房屋平面图上有李O的签字、捺印。
合同签订后,李O按约向宜O公司支付了购房款。李O在查验宜O公司交付的房屋时发现房屋内有一根承重柱,遂拒绝接收房屋,截止一审庭审之日房屋仍未接收。
一审另查明,2020年11月15日,案涉房屋所在楼栋取得建筑面积测绘报告(竣工),2020年12月31日,所在楼栋通过成都市建设工程并联并行竣工验收。
一审审理过程中,一审法院组织现场勘验,经测量,案涉房屋客厅靠右位置有一个不规则形状的承重柱,其中三边边长分为840毫米、1255毫米、815毫米。该承重柱距房屋右侧窗台3**毫米,距右侧外墙(玻璃)525毫米,距房屋前方窗台4**毫米,距前方外墙(玻璃)635毫米。
一审法院认为,李O购买宜O公司销售的房屋,案涉房屋内有承重柱,经本院现场测量,该承重柱不靠墙,致无法利用的面积超过套内建筑面积6%,对案涉房屋商业价值、装修、布局、使用均产生重大影响,已构成李O是否以635711元价格购买的决定性因素。宜O公司在《房屋平面图》上仅用黑色方块标注承重柱,未标明具体尺寸,一般购房人很难凭图示明确判断承重柱的大小以及占地面积、对房屋使用的实际影响等。《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定:“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案中,宜O公司作为专业的房地产开发商,未对案涉房屋存在承重柱的事实尽到充分详尽说明义务,致使双方基于合同享有的权利和承担的义务显著失衡,李O有权撤销该显失公平的合同。故一审法院对于李O诉请撤销合同的请求予以支持,合同撤销后,宜O公司应将购房款635711元退还李O。但李O在签订合同过程中未尽到审慎的注意义务也存在过错,故对于其主张的资金占用利息、损失不予支持。
关于宜O公司抗辩的除斥期间问题,《中华人民共和国民法典》第一百九十九条规定:“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间,除法律另有规定外,自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算,不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满,撤销权、解除权等权利消灭”。李O知道房屋内承重柱的具体尺寸,能够直观评估承重柱所产生影响的时间是宜O公司通知交房之时,尚处于一年之内,撤销权并未消灭。
据此,一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十一条、第一百五十七条,原《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、撤销李O与宜O公司签订的《商品房买卖合同(预售)》与《商品房买卖合同附件及补充协议》;二、宜O公司于判决生效之日起十五日内退还李O购房款635711元;三、驳回李O的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5929元,由李O负担850元,由宜O公司负担5079元。
二审中,当事人没有提交新证据。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,根据双方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点为:李O与宜O公司之间所签订的商品房买卖合同、协议是否应予撤销。现就上诉争议焦点的认定论述如下。
根据本案查明的事实,案涉合同在签订时,房屋并未修建完毕。宜O公司作为出卖人向李O出售在建房屋,应对房屋内存在的不利于使用的条件向买受人进行提示,进行说明,以便买受人在签订合同前就是否购买以及购买后是否便于使用进行确定。宜O公司在合同载明的房屋平面图中,不仅仅有房屋内的梯形阴影,亦包括房屋四至部分墙体阴影。故一审法院认定宜O公司并未详细告知房屋内的具体情况,依据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定,判决撤销本案合同具有事实依据和法律依据,本院予以确认。
关于宜O公司上诉提出除斥期间经过的问题。本院审查后认为,如上文所论述,合同签订时房屋仍在修建过程中,宜O公司提供的样板间中并未有承重柱的存在,故买受人对承重柱的位置、面积、与房屋套内面积的占比,系在收房之日方能知晓。故一审法院认定除斥期间并未经过符合事实和法律规定,本院对宜O公司的该项上诉理由不予支持。
综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费的负担,按原审判决确定的方式执行。二审案件受理费11858.97元,由成都宜O置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
本案判决生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的,权利人申请执行后,人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
审判长 冯 璐
审判员 白福群
审判员 陈 曦
二〇二二年四月二十二日
书记员 杨斯麟