簽約賣房，後悔賣便宜了，地方法院：辯系爭買賣契約為居間人雙方代理無效、或因表意錯誤、遭詐欺脅迫而行撤銷意思表示，均不足採信
裁判日期：民國 112 年 04 月 10 日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第313號
原 告 周OO
訴訟代理人 吳仲立律師
被 告 萬OO
訴訟代理人 辛啟維律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國112年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣3,000萬元於玉山銀行敦南分行、帳號：00000-00-000000-0、戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶同時，將附表二所示之抵押權設定塗銷，並將附表一所示之土地及建物之所有權移轉登記於原告，及交付占有。
二、被告應自民國108年12月24日起至前項聲明全部履行完竣之日止，按日給付原告新臺幣4,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決主文第二項已到期部分，於原告以每期（每日）新臺幣1,333元現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保後，得假執行；但被告如以每期（每日）新臺幣4,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴聲明第1項原為：「被告應於原告給付新臺幣（下同）3,000萬元同時，將附表二所示之抵押權設定塗銷，並將附表一所示之土地及建物所有權移轉登記並交付於原告」（見本院卷㈠第9頁），嗣於民國110年10月25日言詞辯論期日將該項聲明變更為「被告應於原告給付3,000萬元於玉山銀行敦南分行、帳號：00000-00-000000-0、戶名：安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）價金履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）同時，將附表二所示之抵押權設定塗銷，並將附表一所示之土地及建物所有權移轉登記並交付於原告。」（下稱變更後第1項聲明，見本院卷㈢第11至12頁），即將其應給付價金之方式特定，應認僅係補充陳述，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠伊於108年10月23日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以5,000萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段0○段00○0000地號土地所有權全部，及土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號房屋（下合稱系爭房地，詳如附表一所示），並約定委由安新公司辦理買賣價金履約保證及交易管理作業，兩造亦同意完全委由訴外人地政士即代書黃國冠（下稱黃國冠）代辦過戶手續。伊於簽約時即已支付被告20萬元訂金，並於108年10月28日以匯款方式將480萬元匯入被告指定帳戶作為第一期款，嗣於同年11月6日、11月22日及12月18日依約分別將第二期款500萬元、第三期款513萬元（含期款500萬元及代書費、規費、契稅等13萬元）及貸款差額500萬元，如數存入系爭履保專戶。詎料，被告於108年12月19日擅自向臺北市士林地政事務所（下稱士林地政）提出異議書，砌詞藉故謊稱遭伊詐欺為由，要求駁回系爭房地之土地登記案件，並於108年12月20日以臺北士林中正路郵局第000277號存證信函（下稱系爭存證信函）主張撤銷買賣契約及對黃國冠之委託，致士林地政依土地登記規則第57條第1項、第3項規定駁回伊之登記申請案。
㈡被告係於自由意思下簽訂系爭買賣契約，伊並無詐欺或脅迫被告，被告主張系爭買賣契約有無效或得撤銷之原因為無理由，伊自得請求被告依約履行義務，將系爭房地上之抵押權設定登記塗銷，並將所有權移轉登記予伊。又被告依系爭買賣契約第8條第1項約定，應自108年12月24日起至完成抵押權設定登記塗銷及所有權移轉登記並交付於伊之日止，按日給付伊1萬元之違約金【計算式：50,000,000x2÷10,000=10,000】。為此，爰依民法第348條第1項、第349條、第354條及系爭買賣契約之約定，請求如訴之聲明第1項所示，及依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求被告按日給付違約金等語。
㈢並聲明：⒈如前述變更後第1項聲明。⒉被告應自108年12月24日起至前項聲明全部履行完竣之日止，按日給付原告1萬元。㈢原告願提供現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠伊於101年間繼承系爭房地，對土地買賣及如何定價毫無概念，於103年間偶然得知「系爭房地為屋齡60年以上的透天危老建築店面，可建坪數21坪，左側鄰房（即84巷5號房屋，與坐落之土地合稱5號房地）為可建28坪之三角窗透天厝店面，依相關法令規定二間合建可建築到基本坪，拆開則不能以危老建築獨立重建，因屋齡老舊急待改建，故兩地有不可分割之獨特性地位」等情，故想與鄰房合建。嗣伊於108年8月30日接到自稱為住商不動產安和仁愛加盟店仲介之許孝仁（下稱許孝仁)的電話，表示其同事已仲介買方以4,360萬元購買了5號房地，其手上還有多組買家，問伊是否願意出售系爭房地，伊則多次詢問許孝仁關於5號房地買主為何人？是否為建商？能否與該買主商談合建事宜，許孝仁均告以因個資關係無法告知該買主姓名，該買主無合建意願云云。許孝仁於數日後聯繫伊，表示其已幫伊找到買家，並已向買家收到100萬元斡旋金，伊信以為真，即於108年9月26日於許孝仁提供之一般委託銷售契約書簽名，以6,000萬元之價格委託許孝仁仲介銷售系爭房地。因伊患有精神疾患，長期接受治療及服用藥物，許孝仁於108年10月23日告知伊買方願意以5,000萬元向伊購買系爭房地，當晚可以與買方見面，伊以為當日只是要與買方洽談，故未準備簽約文件及印章，當日傍晚即由許孝仁開車至伊住處附近之車前路口載伊及伊兒子萬約瑟（下稱萬約瑟）前往其公司，許孝仁自當晚7時起即一直說服伊以5,000萬元出售系爭房地，伊因服藥後而有嗜睡、精神恍惚等情況，黃國冠與原告到達許孝仁公司辦公室後，黃國冠未清楚告知文件內容，亦未給伊審閱內容，即要求伊在其事先準備好之不動產買賣契約書（即系爭買賣契約）上、其指定之位置上簽名、按捺指印，持續至隔日凌晨始由許孝仁開車載伊與萬約瑟回伊文山區住處。伊回到住處精神狀況恢復後，發現係遭原告、許孝仁、黃國冠以詐欺、脅迫之方式簽訂系爭買賣契約，旋即向許孝仁表示拒絕出賣，因伊認為要簽訂的契約是合建契約，非買賣契約，且系爭買賣契約上之賣價與附近建物市價落差太大，與伊的意思不符。
㈡系爭買賣契約因未給伊審閱期，且有應記載事項未記載及不應記載事項強迫被記載之凌駕法律之上不公平之霸王條款、不符合定型化契約，伊於108年11月20日始查得系爭買賣契約違反公平交易法第21條、24條、消費者保護法（下稱消保法）第11、12條之規定。嗣伊於108年12月18日發現許孝仁刻意隱瞞原告為5號房地之所有權人（買主），系爭買賣契約、系爭委託書皆不具審閱期間、許孝仁未經伊同意即為雙方代理，依消保法第11條、第11條之1及民法第247條之1、第106條及不動產經紀業管理條例（下稱不動產經管條例）第24條之2規定，系爭買賣契約應自始不生效。縱系爭買賣契約成立，由於伊於締約前即就「買方是否同為隔壁房地所有權人」、「買方購買之動機是否為合建」等重大交易訊息詢問許孝仁，許孝仁、原告故意隱瞞即有剝奪伊選擇出售對象的權益及剝奪伊選擇出售或合建之法益權，而違反民法第245條之1規定，伊得撤銷之。又因伊係遭原告及許孝仁、黃國冠詐欺誤導，致為錯誤之意思表示，得依民法88條、第92條規定撤銷之，伊已於108年12月20日以系爭存證信函向原告為撤銷之意思表示，原告不得依系爭買賣契約為請求。
㈢依系爭買賣契約第8條第1項前段之約定，本件違約金每日1萬元，既無末日，亦無上限，無從確認係損害賠償總額預定型性質之違約金或係懲罰性違約金；且參照臺北市地政局之不動產買賣契約書範本，賣方違約僅有加倍返還訂金，並設有上限，系爭買賣契約之違約金條款顯然違背契約正義等值之原則，應依民法第247條之1規定認定該部分為無效，或依民法第252條規定酌減至零等語。
㈣並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：
㈠兩造於108年10月23日晚上，由許孝仁仲介、黃國冠為代書，於許孝仁所屬公司簽約室簽訂系爭買賣契約，由原告以買賣總價金5,000萬元向被告購買系爭房地。系爭買賣契約第1條第5項約定「本買賣標的點交日期：至遲民國108年12月27日前交屋。」、第3條第2項、第3項分別約定：「付款方式如下：第一期(簽約款)伍佰萬元整、第二期(用印款)伍佰萬元整，第三期(完稅款)伍佰萬元整、第四期(尾款)參仟伍佰萬元整」、「買賣標的物原有抵押貸款之清償方式，雙方約定如下：…買賣標的物原有第一順位抵押貸款，買方同意由其申貸之金融機構於約定撥款日（設定登記完成後三個工作日内）代為轉帳清償，其約定如下…3.買賣標的物原有貸款之利息及本金由原貸方負擔至買方代清償日止，其代償金額視為尾款之部份給付，與尾款之差額俟原抵押權塗銷登記辦妥且買方銀行撥付貸款餘額入履約保證專戶時付清，並辦理點交手續。」，有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷㈠第21至35頁），並經本院當庭勘驗無誤（見本院卷㈢第395頁）。
㈡原告於108年10月23日簽約時，當場交付現金20萬元予被告、簽發480萬元之商業本票1紙（票號：0000000）交由黃國冠代為保管，系爭買賣契約中「價金給付備忘錄」記載「款別：第一期，給付方式：現金（訂金）貳拾萬元整，商業本票肆佰捌拾萬元整」，被告並於「收款人蓋章」欄位簽名與按捺指印，有系爭買賣契約、商業本票影本在卷可查（見本院卷㈠第29、45頁)。
㈢嗣原告先後於108年10月28日匯款480萬元（補第一期款項差額）、11月6日匯款500萬元（第二期款項）、11月22日匯款513萬元（即第三期款項、代書費、規費及契稅）、12月18日匯款500萬元（貸款差額）至系爭履保專戶，有原告提出之匯款憑證及安新公司專戶資金控管表在卷可稽（見本院卷㈠第49至50頁、本院卷㈢第235頁）。
㈣被告於108年10月24日凌晨以Line訊息通知許孝仁表示不願出售系爭房地，並於108年12月20日以系爭存證信函向原告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示，原告則於108年12月30日寄發台北古亭郵局第1421號存證信函要求被告履行系爭買賣契約，有存證信函在卷可稽（見本院卷㈢第179至189頁）。被告另於108年12月19日向士林地政提出異議書稱本件涉及私權爭執，致系爭房地登記申請遭駁回，有士林地政土地登記案件駁回通知書在卷可稽(見本院卷㈠第53頁)。
四、得心證理由：
原告主張其以5,000萬元向被告購買系爭房地，並於簽約日給付訂金20萬元現金，及依約先後匯款480萬元至被告指定帳戶、3次合計1,513萬元（其中13萬元為代書費、規費及契稅）至系爭履保專戶，被告違約拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記及交付系爭房地，爰依民法第348條第1項、第349條、第354條及系爭買賣契約之約定，請求如訴之聲明第1項所示，及依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求被告按日給付違約金等語，被告固不否認於系爭買賣契約簽名、按捺指印及收取20萬元現金，惟以前揭情詞為答辯。茲就本件爭點判斷如下：
㈠系爭買賣契約是否合法成立？
⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」為民法第345條所明文規定。又契約成立後，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異。本件原告主張兩造於108年10月23日就系爭房地簽訂「不動產買賣契約書」（即系爭買賣契約），約定買賣價金為5,000萬元之事實，已據其提出系爭買賣契約書（見本院卷㈠第21至47頁）為證，並據本院於111年10月31日言詞辯論期日當庭勘驗兩造提出之系爭買賣契約原本無誤（見本院卷㈢第395至396頁）；被告亦不爭執系爭買賣契約之出賣人欄位「萬OO」簽名及指印為其所親（簽）為，復查系爭買賣契約已就付款方法、稅負負擔、點交及違約罰款等不動產買賣之重要事項為約定，且於附件「特約條款」約定有4項內容，其中第2至4項均由代書黃國冠手寫，第2項記載「二、買賣雙方協議，買方同意就第一期簽約款新臺幣伍佰萬元，不存入履約專戶，交由賣方收執，惟賣方須於買方電匯第一期款（差額肆佰捌拾萬元)，須提交土地、建物所有權狀正本，原有國泰世華銀行貸款之餘額證明、租約正本（或影本）予簽約代書，經由（代書）確認無誤後，通知買方匯款予賣方指定銀行帳戶。」（見本院卷㈠第35頁），且證人黃國冠到庭證稱，係因被告急需用錢，需要先動撥500萬元，不是履約保障範圍，原告簽約時只有交現金20萬元，所以需要開立480萬元本票擔保，並由其保管等語（見本院卷㈣第22頁），足認兩造確曾當場就系爭買賣契約內容為磋商，並就契約內容已互相意思表示一致。從而，應認系爭買賣契約已合法成立。
⒉被告雖以原告、許孝仁未給予契約審閱期，依消保法第11條、第11條之1及民法第247條之1，應不生效力，且原告未於簽約當時付清第一期簽約款價金，系爭買賣契約應自始不成立云云。惟查：
⑴按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消保法第11條、第11之1條第1、2項定有明文。次查，依內政部92年6月26日公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，其中契約審閱期間至少應為3日規範。其立法意旨在使消費者於訂約前有充分了解定型化契約條款之機會，倘其簽約時審閱期間雖未達3日，然已有充分瞭解契約條款之機會，或基於其他考量選擇放棄審閱期間者，基於私法自治及契約自由原則，不得事後主張排除該契約條款，且倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，此有最高法院98年度台上字第168號判決意旨參照。
⑵查被告所簽署之一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）、系爭買賣契約（見本院卷㈠第154、151頁、第21至47頁）均為「住商不動產」所印製，提供予不特定之消費者委託銷售不動產（賣方）、簽訂不動產買賣契約之用，除留有空白供手寫部分，其餘約定條款均屬定型化條款，依前揭規定，應認需給予審閱期間。而查，系爭委託銷售契約係被告於108年9月26日簽署，迄其簽訂系爭買賣契約已近一個月，其已有充分瞭解契約條款之時間，縱其於108年9月26日簽署前始看到內容，亦應認其已獲得適當之審閱期間，自不得事後再為爭執。又被告雖未事先審閱系爭買賣契約，惟依前揭實務見解，縱未給予適當審閱期間，仍應視有無充分瞭解契約條款之機會，並不因無審閱期即使契約不成立或無效。如前所述，被告確曾就系爭買賣契約內容與原告進行磋商，且代書黃國冠於兩造簽名前，有「先將擬好買賣合約內容朗讀並做解釋，經雙方同意瞭解最後才簽名」等情，已據黃國冠到庭結證明確（見本院卷㈣第22頁），又系爭買賣契約全文僅有17條約定，所載內容又係一般買賣之基本條款，其文字簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，屬於一般不動產買賣契約之基本約定事項，依照常理，被告應係在瞭解此類定型化契約後，另提出特殊要求，始有以特約條款記載之情形，故應認被告已獲充分瞭解契約條款之機會；再被告並未具體指明系爭買賣契約有何條款違反誠信原則、顯失公平或對其不利之情形，則被告辯稱系爭買賣契約因未提供審閱期，不生效力云云，實不足採。
⑶至被告辯稱因原告未於簽約時付清第一期簽約款價金，系爭買賣契約不成立云云。惟第一期簽約款價金之交付並非買賣契約成立之必要之點，且查系爭買賣契約第3條第2項已就買賣價金給付之付款方式約定：「第一期（簽約款）伍佰萬元」，繳款時間及說明欄，由黃國冠以手寫「（註：付款日期①10/23 NT＄20萬元②10/28 NT＄480萬元」（見本院卷㈠第24頁），足認兩造確已另行約定簽約款給付日期，自不影響系爭買賣契約之成立，是被告此部分抗辯，亦不足為採。
⒊被告復辯稱其不同意許孝仁同時為買賣雙方代理，依民法第106條、不動產經管條例第24條之2等規定，系爭買賣契約為無效云云。然查：
⑴稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，為民法第565條所明定。又居間契約係一方提供他方訂約機會，並非以居間人名義訂立契約，許孝仁與被告簽立系爭委託銷售契約，僅在仲介不動產之交易，並非代理被告與原告訂立買賣契約，此由系爭買賣契約係兩造親自簽約即明。系爭買賣契約既無代理人代理簽約之情形，自無雙方代理可言。
⑵又不動產經管條例第24條之2第1款規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理…」，是不動產仲介業者只要經買賣雙方當事人之書面同意，即得同時接受雙方之委託，並依上揭條文規定辦理。本件不動產買賣契約係由許孝仁擔任經紀人仲介成立，被告於108年9月26日即已簽立系爭委託銷售契約，而系爭委託銷售契約第11條第4項已記載「委託人（即被告）同意受託人得同時接受買賣雙方之委託」（見本院卷㈠第151頁），足認被告已書面同意許孝仁得同時受買方之委託無誤，雖許孝仁最終僅向原告收取仲介費70萬元，而未向被告收取仲介費（見本院卷㈠第161頁之許孝仁出具之服務報酬收取確認單（賣方)），亦不影響系爭委託銷售契約為居間契約之性質。從而，堪認許孝仁仲介兩造進行系爭房地之買賣，並無違反不動產經管條例第24條之2第1款規定之情形，被告辯稱其不同意許孝仁為雙方代理，系爭買賣契約無效云云，自不足為採。
㈡被告抗辯其簽約時之真意為合建契約，而非買賣契約，其已依民法第88條規定向原告撤銷錯誤意思表示，有無理由？
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，為民法第88條所明定。所謂物之性質錯誤，係指表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，且為交易上認為重要，視為意思表示內容之錯誤。又所謂「錯誤」，係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。惟表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，應無影響。(最高法院110年度台上字第371號、104年度台上字第909號民事判決意旨參照)。
⒉被告辯稱其於簽訂系爭買賣契約當天的真意為合建，並非買賣，其曾於103年間與他人就系爭房地簽訂合建契約（見本院卷㈡第31至33頁)，且曾多次探詢5號房地買主之聯絡方式，108年10月23日簽約當日亦曾多次詢問許孝仁及原告云云，固提出其與系爭房地租客程麗麗之Line對話記錄（見本院卷㈠第265頁）為證，且證人萬約瑟到庭證稱「我媽好像蠻在意是不是合建的這件事，因為在車上我媽就一直有詢問許孝仁這件事，在吃飯時我媽也有問過；我在車上有聽到許孝仁有跟我媽說隔壁是他幫忙賣掉的，所以我媽希望許孝仁把隔壁找來。」等語（見本院卷㈣第8至10頁），可認被告確實曾有以系爭房地與5號房地合建之意思。
⒊然如前所述，被告於系爭買賣契約上簽名前即曾就系爭買賣契約附件「特約條款」內容與原告為磋商，討論買賣價金之簽約款如何給付，倘被告當時係合建之意，何需討論「買賣價金」之給付方式？是被告辯稱其係合建之意，要不足採。又依被告提出之Line對話中，被告於108年9月26日「下午11：06」詢問許孝仁「只加兩百萬是多少錢」，許孝仁回訊息「4300」、被告再回「太低了啦」、許孝仁回以「沒關係！讓彼此想一下」（見本院卷㈡第39頁），足見被告於108年9月26日即已為出售系爭房地之事與許孝仁進行商談。再查被告提出附卷之Line對話紀錄，被告曾於「108年10月23日下午」與「魏開華」通電話「8：48」，並於108年10月24日「上午12：12」發一則內容為「我把羅斯福路三段八十四巷七號給賣了」給魏開華，後魏開華於「上午12：38」回訊息「恭喜」、「這樣子你可輕鬆多了」，被告於「上午12：38」立即回「衣你的建議給賣了」（見本院卷㈠第281、282頁），且被告於108年11月18日與租客程麗麗Line對話，其亦表示「我沒怪你，你別誤解，我只是在怪你說我的房子不值錢賣不了好價格，我是在怪我自己賣的太便宜了」，均足以證明被告簽訂系爭買賣契約當日均是出於出售系爭房地之意，且明知所簽訂之契約為買賣契約，其所辯當日是想與買方談合建，不是要簽買賣契約云云，顯不足採。
⒋綜上，足認被告於簽約當日確實係出於出售系爭房地之意，在與原告磋商買賣價金交付方式後，經黃國冠朗讀並解釋系爭買賣契約內容後才簽名，其並無意思表示錯誤之情形。從而，被告抗辯其簽約時之真意為合建契約，而非買賣契約，其已依民法第88條規定向原告撤銷錯誤意思表示，為無理由。
㈢被告抗辯其簽訂系爭買賣契約係遭原告、許孝仁及黃國冠詐欺、脅迫所為，其已依民法92條規定撤銷意思表示，系爭買賣契約為無效，有無理由？
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，固為民法第92條第1項前段所明文規定，惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條所明定。又民法第92條第1項前段規定，所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形；至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。再所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。
⒉被告辯稱其因患有乾眼症視力不良、精神疾患，簽約時因服用藥物作用陷精神恍惚狀態，原告指示許孝仁為其隱瞞原告為5號房地買主身分，提供虛偽之5號房地買賣契約，並聯合黃國冠使其賤賣，欲騙取系爭房地，且原告與許孝仁於當日脅迫其簽約，至108年10月24日凌晨1、2點才簽完約離開，由許孝仁開車載其與萬約瑟回其住處等情，為原告所否認，被告自應就此有利於己之事實負舉證責任。經查：
⑴按當事人之一方，指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人者，居間人有不告知之義務，為民法第575條第1項所明文規定；且查目前並無規範要求買方於交易前應揭露相關資訊予賣方知悉，此有內政部109年6月4日台内地字第1090262771號函可參（見外放臺北地檢署109年度他字第1951號影印卷第239頁），足認許孝仁、原告並無告知被告關於原告已購買5號房地之義務，被告抗辯系爭買賣契約違反民法第245條之1規定，其得撤銷之，自不足採。
⑵又被告於辦理系爭買賣契約之簽約手續時，其精神狀態很正常，並未表示其為精神病患，或有拒絕簽約之情形，業據證人許孝仁、黃國冠到庭結證明確（見本院卷㈣第16至25頁），且被告於109年5月4日親自具名提出之民事答辯狀自承「當晚我不知道原告要求的是否5000萬元合理（應為「5000萬元是否合理」之誤載），不知是否該出售或等改建就立打電話諮詢房貸專員魏開華」等語（見本院卷㈠第119頁），核與前揭被告與魏開華間Line對話紀錄相符，被告既於簽訂系爭買賣契約後，翌日凌晨「上午12:12」即自行發訊息告知魏開華，其已依魏開華建議將系爭房地賣了，足見被告於簽約前即已清楚知悉原告欲以5,000萬元之價格向其購買系爭房地，難認其有因精神病患而不清楚自己簽訂系爭買賣契約之真意，且縱被告患有結膜乾燥症（見本院卷㈢第429頁），亦不影響其係經與原告磋商、代書朗讀契約內容後再簽約，對於系爭買賣契約內容係清楚知悉；況被告提出之醫院診斷證明所載就醫時間、身心障礙證明之鑑定時間均在110年之後（見本院卷㈢第139、141頁），故難認被告於簽訂系爭買賣契約時有何精神上障礙，並因而致其遭詐欺或脅迫之情形。
⑶再被告辯稱許孝仁故意提供不實之5號房地買賣契約，且故意隱瞞原告為5號房地買主（所有權人），其係遭原告與許孝仁、黃國冠詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，惟查原告係以4,350萬元之價格委託許孝仁與5號房地之原所有權人議價，成交價為4,360萬元，除據原告於臺北地檢署110年度他字第2831號偽造文書等案件（被告提出告訴，原告為該案被告）檢察官偵訊時陳述在卷，檢亦已傳喚5號房地之原所有權人4人證述明確（見外放臺北地檢署110年度他字第2831號影印卷第117頁正反面、第156至157頁），且被告以原告及5號房地之原所有權人4人共同製作内容虛偽不實之買賣契約書，涉嫌偽造文書罪嫌為由向臺北地檢署提出告訴，亦經該署檢察官以110年度偵字第23600號為不起訴處分，有該不起訴處分書在卷可稽（見本院卷㈢第87至90頁），此外，並無證據證明5號房地買賣契約有何不實之處，而原告及許孝仁並無告知被告關於原告為5號房地買主之義務，已如前述，是許孝仁縱以有個資問題而未據實告知被告，亦難認原告與許孝仁係出於詐欺被告之故意而刻意隱瞞原告為5號房地之買主（所有權人），是被告辯稱其係遭原告與許孝仁、黃國冠詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，亦難予採信。
⑷被告又辯稱其遭原告及許孝仁脅迫簽約，至108年10月24日凌晨1、2點才簽完約離開，由許孝仁開車載其與萬約瑟回其住處云云，無非係以所提出之國泰世華銀行帳戶交易明細及萬約瑟之證詞為據，惟已為原告所否認，而查被告提出之帳戶交易明細（見本院卷㈢第431頁)中雖有2筆「帳務日期」為108年10月24日之「CD存款」（按即提款卡存款）紀錄，惟此僅為「帳務」處理日期，並非實際交易（存款）時間，且如前所述，被告於108年10月24日凌晨「上午12：12」即發「我把羅斯福路三段八十四巷七號給賣了」之訊息給魏開華，且在魏開華回「恭喜」後，立即於「上午12：38」回訊息「衣你的建議給賣了」，依此時間脈絡，被告應於108年10月23日晚上12時以前，即已將其在簽約當場收到的簽約金20萬元中之19萬元存入其國泰世華銀行帳戶內，並回到其住處，否則豈會有空於翌日（10月24日）上午（凌晨）12時12分即以Line發訊息予魏開華，且訊息的字裡行間均無任何抱怨之詞，從而，堪認被告所辯其遭原告及許孝仁脅迫簽約，至108年10月24日凌晨1、2點才簽完約離開云云，係事後推諉之詞，不足採信。至證人萬約瑟（被告之子）雖到庭證述當日簽約至凌晨1、2點才離開云云，然明顯與前揭證物及本院前開認定不符，不足採信。
⑸綜上，被告辯稱其係遭原告、許孝仁等人詐欺、脅迫而簽訂系爭買賣契約云云，均不足採信，從而，其抗辯其已依民法92條規定撤銷意思表示，系爭買賣契約為無效，為無理由。
㈣綜上所述，系爭買賣契約已合法成立，被告所辯系爭買賣契約有無效原因、或因錯誤、遭詐欺脅迫而經其撤銷意思表示云云，均不足採信，故認系爭買賣契約為合法有效。又依系爭買賣契約約定，原告目前尚有3,000萬元未匯入系爭存證信函，從而，原告依民法第348條第1項、第349條、第354條及系爭買賣契約之約定，請求被告應於其給付3,000萬元於系爭履保專戶同時，將附表二所示之抵押權設定塗銷，並將附表一所示之土地及建物（即系爭房地）之所有權移轉登記於原告，及交付占有，為有理由。
㈤原告依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求被告應自108年12月24日起至第1項聲明全部履行完竣（即塗銷原抵押權登記、移轉交付系爭房地）之日止，按日給付違約金，有無理由？
⒈查系爭買賣契約第8條第1項、第2項分別約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止)…。經買方書面通知限期催告(至少七日)仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」、「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）…。經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，不得異議…」（見本院卷㈠第27至28頁），足見系爭買賣契約已就兩造如有違約時，各應負如何違約處罰為分別約定明確，而系爭買賣契約就違約罰款雖未設上限而有致過高之情形，惟觀之前開約定，買賣雙方之違約處罰均同，難認有何違背契約正義等值之原則，被告所辯尚不足採。
⒉查代書黃國冠依系爭買賣契約書第2條第2項約定繳納相關稅費後，於108年12月18日向士林地政申請系爭房地之不動產買賣之所有權移轉、抵押權設定登記之送件，被告於108年12月19日向士林地政提出異議書，士林地政於108年12月24日依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以古登駁字第000153號駁回通知書駁回登記申請，有該駁回通知書在卷可稽（見本院卷㈠第53頁），被告至今仍拒絕配合辦理（拒絕履行系爭契約之義務），原告主張依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求被告應自108年12月24日起至第1項聲明全部履行完竣（即塗銷原抵押權登記、辦理所有權移轉登記及交付系爭房地）之日止，按日給付違約金，為屬有據。
⒊按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照）。
本件依系爭買賣契約第8條第1項約定計算，被告應按日給付之違約金為1萬元，而原告迄今僅給付買賣價金2,000萬元至系爭履保專戶（其中500萬元為簽約款，即被告於簽約日收取之現金20萬元加上原告於108年10月28日依約匯款至被告銀行帳戶之480萬元，被告於109年5月7日逕自匯至原告銀行帳戶，原告後已將該500萬元匯至系爭履保專戶，見本院卷㈡第25頁被告匯款單、卷㈢第235頁安新公司專戶資金控管表），僅占買賣價金總額5分之2，而被告除於109年5月7日前曾短暫占有使用簽約款500萬元，迄今未動用系爭履保專戶內之款項，及參酌兩造簽訂系爭買賣契約之過程、內容及被告違約之情狀、原告所生之損害等客觀事實，認原告請求被告按日給付依系爭買賣契約總價萬分之2計算之違約金，尚屬過高，應酌減為按日給付依實際給付款項總數萬分之2計算即4,000元，方為適當，原告逾此金額之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第348條第1項、第349條、第354條及系爭買賣契約之約定，請求被告應於其給付3,000萬元於系爭履保專戶同時，將附表二所示之抵押權設定塗銷，將附表一所示之土地及建物（即系爭房地）之所有權移轉登記於原告，並交付占有，及依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求被告自108年12月24日起至至第1項聲明全部履行完竣之日止，按日給付違約金4,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、假執行部分：
本判決主文第2項所命給付，兩造均陳明願供擔保聲請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告請求違約金經駁回部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。又主文第1項部分，因命為塗銷抵押權登記、移轉登記之判決，其內容係命債務人為一定之意思表示，依強制執行法第130條之規定，自判決確定時，即視為已為該意思表示。此際，地政機關即應本於判決為移轉登記，此項登記，係國家機關本於判決為強制執行以外之行為，依其性質，須待判決確定後始能為之，於判決確定前，殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地，是原告聲請本院就主文第1項勝訴判決為假執行宣告，與法不符，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，
毋庸再予逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 10 日
民事第六庭 法 官 林春鈴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 10 日
書記官 鍾尚勲