台湾不动产房屋权属证书，土地、建物登记誊本怎么看? 与土地、建物所有权状有何不同？
一、土地、建物所有权状
系登记机关办理土地、建物登记完竣后发给权利人之凭证，仅记载标示（如区、段、地号、建号、门牌等）、权利人姓名、统一编号、权利范围，每一权利仅核发1张权状，如有遗失或损毁，应由权利人申请补发或换给。
二、土地、建物登记誊本
系就土地、建物登记资料之标示、所有权及他项权利等相关事项，予以抄录，所显示之资料比权状记载内容详细，可供民众申请参考，登记誊本之核发，并无份数之限制，如有遗失，无法申请补发，只能重新请领。土地建物登记誊本分类如下：
（一）土地登记及地价电子资料誊本分为三类：
第一类：显示登记名义人全部登记资料；所有权人、抵押权人等登记名义人或其继承人，可申请含完整资料的「第一类誊本」。
第二类：隐匿登记名义人之出生日期、部分姓名、部分统一编号、债务人及债务额比例、设定义务人及其他依法令规定需隐匿之资料。但限制登记、非自然人之姓名及统一编号，不隐匿。任何人皆可申请，誊本上的个资会去识别化（例如所有权人王小名会变成 王**）
第三类：隐匿登记名义人之统一编号、出生日期之资料。利害关系人若欲取得完整姓名与住址的誊本，但又非属可申请第一类的登记名义人时，可检附相关证明以申请「第三类誊本」。
（二）人工登记簿誊本：为地籍资料未计算机化作业前，以人工作业办理之土地、建物登记簿复印本。
~~誊本和权状的差异？
「权状」和「誊本」都是在不动产买卖中重要的文件，那这两种文件的差异在哪里呢？单看内容的话，其实差异不是很大，但在法律层面就有很大的差别！民法第 758 条中规定「不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。」而条文中所说的登记，就是在誊本中登记的意思，所以一切产权的变动，只有在誊本上有登记才算数。所以行政机关和法院也都会以誊本的登记内容，来做为行政或判决的主要依据哦！因此可以把权状想成是登记完成之后的一张简易的证明，是誊本的衍生品而已。
经过上述的介绍，就知道房屋买卖光看权状是不够的，只有去调阅誊本才能知道不动产的产权状态，而且还可以推敲出屋主的购房成本、资金成本，甚至屋主是否有急需现金的倾向。这些细节都有助于买家和屋主进行谈判，把握上述的知识，说不定就能帮自己省下一笔可观的费用。
三、看懂不动产誊本？现就誊本逐项内容来加以说明。
1、誊本类型
不动产的「誊本」和「权状」一样，也是分作「土地」和「建物」两种，然后各自再细分为「土地登记第X类誊本」和「建物登记第X类誊本」的名称。
~~「全部」：是指该笔土地或建物的「标示部」、「所有权部」和「他项权利部」，全部的内容都打印出来。 例如说，你想要知道某笔土地的全部共有情形，就要申请「全部」。
~~「部分」：若土地共有，则可申请个人部分誊本，以查得该权利人的登记资料。
~~「个人全部」：是将某一特定所有权人，他所持有土地或建物的「标示部」、「所有权部」和「他项权利部」资料打印出来。若是某笔土地是多人共有的，而你只需要查到某一特定人的登记资料时，你就可以选择「个人全部」即可。
~~你也可以只申请「标示部」、「所有权部」或「他项权利部」的节本，例如是申请「标示部」和「所有权部」，不申请「他项权利部」，就会显示「土地标示及所有权部」。
2、段别地号 / 建号 这份誊本所登记的是那一个「地号」或「建号」内容。
3、打印时间 因为地籍登记的资料会保持在最新的更新状态，如果你看到的打印时间，距离现在已经有一段期间，那就可能它的资料已经变更了，并不是最正确的。
4、资料管辖机关 / 誊本核发机关 因为你在各地的地政事务所，就可以申请到全国的登记誊本，所以「资料管辖机关」，和「誊本核发机关」两者不一定是相同的。
5、标示部 / 所有权部 / 他项权利部
不管是「土地」或「建物」，誊本的内容都有三个主要部份：「标示部」、「所有权部」和「他项权利部」，这也是根据地政机关的登记簿内容而得来的。
「标示部」是对于土地或建物的基本资料描述。
「所有权部」是记载土地或建物所有权人的权利资料。
「他项权利部」是记载土地或建物所有权人把自己的权利，设定给第三人的情形。
6、登记日期 / 登记原因 (标示部)
记载这笔土地或建物，是在那一个时间点和什么原因，而去办理登记的。登记日期，是指地政事务所实际完成登记的日期。
7、使用分区 / 使用地类别
如果这两个栏位有资料者，就表示这笔土地是属于非都市土地，例如是「一般农业区」的「丁种建筑用地」。
但如果这两个栏位是空白的话，那这块地就属于都市土地，你需要再向土地所在地的乡镇市区公所申请「土地使用分区证明书」，才可以确定它的使用用途。
台湾土地之利用，依区域计划分为「都市土地」与「非都市土地」二类，各自适用不同法规。
~~都市土地。(1) 使用分区以（空白）表示。(2) 依各都市计划的不同，有不同的使用限制，大致上分为：农业区、住宅区、商业区、工业区、公园用地、机关用地等。
~~非都市土地。依誊本所记载之分区，如山坡地保育区等
8、公告土地现值
政府会在每年的1月1日公告土地现值，作为我们当年度在土地移转及设定典权时，申报及计算土地增值税的依据。
■ 典权是什么？
民法§ 911：「称典权者，谓支付典价在他人之不动产为使用、收益，于他人不回赎时，取得该不动产所有权之权。」典权是一种民法上的物权关系，由典权人支付一定金额的典价给出典人，并由出典人将自己所有的不动产（典物）使用、收益、占有的权限移转给典权人。同时，双方应约定一个不超过 30 年的期限（民法§ 912 ），当期限届至后，出典人即可行使回赎权，也就是将当初取得的典价返还给典权人，以重新拿回典物的使用、收益、占有权。
而如果经过一定的期间，出典人未行使回赎权，则典物的所有权即归于典权人所有。不过，为了保障出典人的权利，民法§ 913 第 2 项有规定，只有在双方于典权契约中订立绝卖条款，也就是典期届满时出典人未以原典价回赎，典权人就立即取得典物的所有权时，才能在不给予回赎期限的情况下，立即取得典物所有权。同时，民法§ 913 第 1 项也规定，典权期限如未超过 15 年，就不得订立绝卖条款。
9、地上建物建号
记载在这笔土地上的建物建号，其中包括了公共设施的部分。你在申请誊本时，可以选择是否要打印出地上建物资料。
一地一建：载明土地上建物之建号。
区分建物：载明地上建物之栋数
那么，如果此栏位的栋数显示是0，是否就代表着这块土地上是没有建物的吗？依照我们的土地登记规定，建物并没有强制要作登记，所以不是所有的建物，都有申请建物第一次登记，有可能是土地上已经盖了建物，但是却没有去登记，所以会查不到建物的登记资料。
10、其他登记事项
记载着这笔土地的一些注记资料，象是分割或合并前后的地号，或是已经被公告征收的事项。
11、登记日期 / 登记原因 / 原因发生日期 (所有权部)
在这里，你是否会有一个疑问，为什么「所有权部」的登记日期和登记原因，和「标示部」的内容不一样呢？
「标示部」的内容，是表示这笔土地第一次登记时的日期及原因，而「所有权部」则是表示最近一次的所有权异动日期及原因，两者是代表在不一样时间点的登记内容。
至于原因发生日期，它是指订定契约或该登记事项发生的日期。
依上面的图例所示，10/29是双方因为买卖而订定公契的日期，这个是原因发生日期；12/17是地政事务所完成登记的日期，这个是登记日期。
12、所有权人身分资料
这里记载的是所有权人的姓名、统一编号及地址。请注意，这里的地址是户籍地址，并不是通讯地址。
13、权利范围
如果权利范围显示为「1分之1」，表示为单独持有；若是显示「几分之几」时，就表示该笔土地是由几个人共同持有的。通常透天土地持份会显示一分之一，公寓或电梯大楼会另有比例。
14、当期申报地价 每三年重新评估一次，系作为课征地价税用及计算土地登记费的依据。
15、前次移转现值或原规定地价
这个栏位是记载着这笔土地前一次移转的日期及移转时的现值，如果这笔土地从未移转过，则是会显示原规定地价。「前次移转现值或原规定地价」是用来计算土地增值税的依据。
16、相关他项权利登记次序
这部分是记载这笔土地已经设定的抵押权，或其它他项权利。
17、其他登记事项
这个栏位若有显示预告登记、假扣押、假处分、或是查封的限制登记时，就表示这笔土地被禁止移转过户了，要特别留意。
■ 什么是预告登记？
预告登记白话来说就是：防止不动产的所有权人转卖或拿去设定抵押借款的登记。举例来说，甲的房子做预告登记给乙，意义上就好比甲的房子将来要过户给乙，那么此时甲就不能再将房子过户给别人、或者拿去做抵押设定等将来可能会侵害到乙的权利的行为(此时，预告登记的权利人称为预告登记的「请求权人」，而取消预告登记的动作称为「涂销」预告登记)。从结果来说，甲的房子做了预告登记后，在没有预告登记的请求权人同意之前是不能够拿房子去抵押或移转给别人，地政事务所对于这类的任何处分都会予以驳回。
因此，预告登记广泛应用于3种情况：1.债务人的不动产设定预告登记予债权人；2.借名登记；3.父母出资为子女购买的不动产做预告登记予父母。
第一种情况是加强对债权人的保障，防止债务人脱产(即使债务人脱产，如有设定抵押权时债权人仍可执行抵押权)；
第二种情况就是因为某些原因将不动产登记在其他人名下，为了保障产权所以做预告登记，以防出名人(房子的登记名义人)私下变卖；
第三种情况就是父母买房子给子女但担心子女被骗、或是偷卖房子，所以才做预告登记。
此外，合宜住宅有5到10年不得移转的限制，实务上的作法就是合宜住宅的所有权人要设定预告登记给政府。
怎么看房子有没有被预告登记？预告登记是对「所有权」的限制登记，故有被预告登记的话会显示在土地建物誊本上「所有权部」的其他登记事项栏，图例如下：
■ 假扣押 V.S. 假处分
假扣押和假处分较为类似，都是暂时冻结（扣押）债务人的财产、或是暂时禁止（查封）其为可能影响债权人权利的法律行为，并不会真正去处分债务人的财产；假处分和假扣押的声请条件和程序几乎是一模一样的，最大的差别在于假处分是针对请求金钱给付以外的权利所为的保全程序。
例如债权人主张债务人所有的某不动产应该是归自己所有，要禁止（查封）债务人在诉讼程序进行中将该不动产变卖或移转所有权，因为是金钱给付以外的请求权（请求交付该不动产），故应以声请假处分的方式来保障权利。
至于假扣押，则是针对金钱请求上的请求权，包括现金或是能够快速变现的财产，例如黄金、珠宝⋯⋯等等，都可以声请假扣押。例如债权人主张债务人欠了自己100万元，为了避免债务人在诉讼进行期间故意脱产，债权人可以向法院声请假扣押裁定，暂时冻结（扣押）债务人名下的100万元现金或存款。
18、权利种类
土地他项权利的种类，可分为「用益物权」及「担保物权」。用益物权分为：普通地上权、区分地上权、农育权、不动产役权；担保物权分为：普通抵押权、最高限额抵押权。
■ 普通抵押权或最高限额抵押权
普通抵押权：民法§ 860 ，「称普通抵押权者，谓债权人对于债务人或第三人不移转占有而供其债权担保之不动产，得就该不动产卖得价金优先受偿之权。」
普通抵押权是指由债务人提供不动产作为担保，以设定抵押权的方式向债权人借款，若债务人未依约定清偿借款，则债权人可以出卖抵押物、或是向法院声请拍卖。普通抵押权的担保债权金额是固定的，例如当初设定抵押权时，约定担保债权金额为 100 万元，那么就表示债务人向债权人借贷的金额为 100 万元，若债务人依约清偿债务，则债权人就可以变卖或拍卖抵押物，再就拍卖抵押物所得的金钱受 100 万元的清偿。
最高限额抵押权：民法§ 881-1 ，「称最高限额抵押权者，谓债务人或第三人提供其不动产为担保，就债权人对债务人一定范围内之不特定债权，在最高限额内设定之抵押权。」
最高限额抵押权和普通抵押权最大的差异在于担保债权金额并非固定，而是一个可随债务人需求增减的额度。举例而言，若阿明以自己所有的不动产向银行设定最高限额抵押权，额度为 1,000 万元，那么在清偿期届至前，阿明可以依自身需求决定要向银行贷款的金额，只要不超过最高额度 1,000 万元即可。如果阿明先向银行贷款 1,000 万元，在清偿期届至前已经还了 200 万元，但之后又有贷款需求，则只要清偿期还未届至，阿明仍然可以再次向银行借最多 200 万元，而不需再一次设定抵押权。
最一开始的抵押权只有一般限额抵押权一种，后来才又产生最高限额抵押权。一般限额抵押权办理贷款之后，如果又要办理增贷，民众、金主、代书都需要找时间出面，再签署一次书面合约，会多一到手续，所以目前无论银行贷款或民间贷款都是以最高限额抵押权居多。
银行最高抵押权一般设定为贷款金额的1.2倍，民间最高限额抵押权设定则可以到1.5至2倍的区间。只要是低于最高限额抵押权设定金额之下的增贷，都不需要另外办理抵押权，也就是说只要签约最高限额抵押权设定一次就都可以继续借款，可以说是比较方便的方式。
19、债权额比例 是指他项权利人拥有他项权利的权利范围，如果只有一个权利人时，债权额的比例就会是1分之1。
20、担保债权总金额 这栏位记载着债权设定之总金额。
请注意，若这里设定的是「最高限额扺押权」，这时誊本中所显示的「担保债权总金额」，指的是债务人可以向债权人借款的最高上限，通常它会高于实际的借款金额，并不是真正借款的金额，而真正借款的金额随着借出或偿还的动作，会有所变动的。通常，债权人为保障债权，通常设定之担保总额会 > 实际借款金额（设定金额约＝实际借款额ｘ1.2倍）。
~~担保债权确定期日
用于最高限额抵押权，其期限为订定契约之日起 30 年之内。例如：甲将土地设定最高限额扺押权予乙，约定担保债权总金额为新台币 1,000 万元，担保债权确定期日为 130 年 12 月 31 日。即在 130 年 12 月 31 日之前，甲可以在1,000 万元的额度内向某乙分次借、 还款，但累计借款金额不可以超过新台币 1,000 万元，也就是说甲对乙借款的总金额尚未确定。而在担保债权确定期日 130 年 12 月 31 日后，债权金额就确定了，甲不能再向乙借款，此时虽然担保债权总金额仍为新台币 1,000 万元，但其实际借贷的金额仍以最后乙借给甲的金额为主，如果这时甲要向乙抵押借款时，就要再设定登记第二顺位的抵押权。
21、建物门牌 记载建物登记的门牌号码，并不是所有权人的户籍地址或通讯地址。
22、主要用途 记载建物使用执照上记载的用途，例如住家、工厂…等等。
23、层数 是指建物的总楼层。
24、层次 是指这间房子是在建物中的第几层。
25、总面积 / 层次面积
这里的面积指的是主建物面积，它不包含「附属建物」或「共有部分」的面积，这两个部份的面积，会在誊本的其他地方，单独被显示出来。
面积标示中「总面积」是指「室内面积」，并不包含阳台、 花台、露台等「附属建物」及公设的「共享部分」面积，这是另外标示的。「共享部分」即「公共设施」， 但是一般会分为「大公」及「小公」，有的时候车位又以「共享部分」显示。
26、附属建物用途 记载附属建物的用途及面积，常见的有阳台或雨遮。
28、共有部分 / 权利范围
记载共有部分(也就是公设)的建号、面积、和持分。共有部分是指公寓大厦里面，属于全体住户共有的部分，并不属于某一人专有，它会以持分比例的方式，来显示其权利范围。所以每个所有权人持有的共有部分，要以共有部分的面积，乘上各自的权利范围，所得出来的面积才是正确的。
另外，大部分的停车位是属于「法定停车位」， 这种停车位没有独立的权状，它是以登记在公设的持分来给所有权人的。而这种停车位必须随着主建物，一并移转或设定负担，它也只能卖给同一栋公寓大厦的其他所有权人，不可以卖给外部的其他人。
■ 停车位种类、产权差别？
法规定义下对于购屋者影响最大的 停车位 类型可简单分为以下三者：法定停车位、增设停车位、奖励停车位。三者根据登记情形的不同，所受的限制亦有不同。但是，在购买屋时，哪会知道该户房屋配的停车位，是属于法定停车位还是增设停车位啊？笔者在此告诉各位一个清晰辨认的要点：有无独立产权（ 即有无独立建号 ）！如果该户停车位是挂在公设建号下，即为一般俗称的「公共设施车位」，代表该车位十之八九为法定类型；相对的，如停车位部分有自身的建号（即会有自身的建物誊本），则该停车位大多属于增设类型。以下依法规定义，针对三者的条件进行比较。
停车位在建筑产权登记形式上，可分为两种：
公共设施停车位：一种为公设的形式进行登记，则无独立权状，只能卖给社区「内」的所有权人。
独立产权停车位：以单一主建物的形式进行登记，有独立权状，可以单独卖给社区「外」的所有权人。
公共设施停车位出售对象有限制，对于价格亦会有些许影响，但相对能使社区出入较为单纯，独立产权停车位出售弹性较大，但会有出入复杂的疑虑，购屋者在购买时，亦可考量该部分对于往后居住使用及后续转售的影响。
而就公共设施停车位来说，又可以细分为「大公」及「小公」的形式。前者即为社区全体住户共同持分，使用权属于全体，必须共同协商停车位使用方式，如每年／每季抽签决定、轮流停车；后者则以分管协议方式将特定范围的使用权指定给特定住户，则如无使用车位者，并不会持有该停车位的建物，自然无须负担其相关税费。其中，前者在早期社区较为常见，但有使用权分配不公的疑虑，则近年来多数建案多以后者为登记方式。
29、在每页誊本的右上角会注明「页次」，在誊本最后一页会出现「本誊本打印完毕」的 字样，我们可利用这两个部分，来确定誊本页数的顺序及完整性。
🔆 购买屋主和地主不是同一人，即只买房屋、不买土地，存在「推定租赁」法律关系
「土地」与「房屋」是不同的不动产，理论上本可以各自成为交易的客体；因此，如果出现「土地」与「房屋」不是属于同一个人所有时，这时候就要探讨「房屋」为什么可以在「土地」上使用？其合法占有权源为何？一般来所，常见的占有权源有「租赁」、「地上权」或是「使用借贷」。而实务上还发展出一种合法占有的权源类型，那就是「推定租赁」!
实务认为，倘若土地及房屋一开始就「同属一人」，而其将土地及房屋分开同时或先后出卖，期间虽然没有地上权的设定，但这时候仍应推断土地承买人有默许房屋承买人继续使用土地(最高法院48年台上字第1457号民事判例参照)。这和一开始就「无权占有」别人的土地，再搭建房屋，然后将其房屋出卖予他人的情形并不相同(最高法院64年台上字第110号民事判例参照)。
简单来说，因有「推定」租赁关系存在，房屋是「有权占有」在这个土地上的。如果你投标买到的是房屋，那么恭喜你，因为你是「推定」有租赁关系，就是「有权占有」，这时候土地所有权人是不能要求你拆屋还地的；但相反的，如果你投标买到的房屋是不符合「推定租赁」，就会变成「无权占有」，这时候土地所有权人是可以要求你拆屋还地的!
上开实务见解，后来立法者将其明文化，规定在《民法》第425条之1：「土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第449条第1项规定之限制。前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。」
民法第449条：租赁契约之期限，不得逾二十年。逾二十年者，缩短为二十年。前项期限，当事人得更新之。租用基地建筑房屋者，不适用第一项之规定。
【案例】A看中一间出售中的漂亮透天别墅，但屋主B却告诉A房子的基地不是他的，是地主C的，B跟C承租基地盖房子，长年缴纳租金给C。
如果A要跟B买下这间房子，地主C可以说没有租基地给A，要求拆掉房子、收回基地吗？A又听说地主可以主张「优先承购权」，必须通知地主C房子的买卖条件，让他决定要不要先用同样的条件买，地主C不买A才可以买。是什么时候必须通知地主C呢？屋主一开始开出条件就要通知，还是要等买卖双方最后谈判的条件确定，才通知地主？
通常在买卖房子时，买家遇到的房屋所有权人（以下称原屋主）和房屋坐落的基地所有权人（以下称地主）会是同一人；然而，因为房子和土地的所有权是各自独自存在的权利，原则上可以由不同人拥有，所以，如果遇到原屋主没有基地的所有权，而是向地主承租基地时，买家可能就会有案例中的疑问，以下逐一说明。
一、地主不可以主张屋主换人就要拆掉房子、收回基地
（一）换屋主，原本的基地租赁契约还会存在吗？地租赁关系存在于原屋主与地主之间，地主跟新屋主（也就是法律上的「房屋受让人」）之间没有签租约，那地主可以主张跟新屋主没有签基地租约，要求拆掉房屋、返还土地吗？
答案是，地主的主张在法律上是没有理由的。依民法第426条之1，租土地盖房子后，如果原屋主把房子的所有权移转给新屋主，原屋主和地主之间的基地租赁关系，对于新屋主也会继续存在。地主不可以主张屋主换人，跟新屋主之间没有签租约为理由，进而要求新屋主拆屋还地。
民法之所以规定原本的基地租赁契约，对于新屋主继续存在的目的，是希望地尽其用尽量让房屋继续存在，毕竟房屋不可能离开基地单独存在，为了追求经济利益和财产的利用流通，避免每次移转房屋所有权，新屋主都面临房子可能被拆的问题。
（二）换屋主，会构成转租基地导致地主收回基地吗？附带一提，有些厉害的读者会注意到，就算民法有保障新屋主，但地主可以另外依照土地法第103条第3款规定，主张原屋主承租基地后，卖屋、移转租赁权是「转租基地」的行为，以此收回基地并要求新屋主拆屋还地吗？也就是说，房屋移转所有权后，因为房屋就在基地上，基地租赁关系也不得不从原屋主移转到新屋主身上，那这样算是转租基地吗？
实务认为，除非当初租赁契约双方有特别约定，例如不可以转让基地上的房屋等，不然可以推定基地租约约定当时，出租基地的地主就已经同意租赁权可以随着房屋移转而移转；而房屋移转导致租赁权移转的情形，跟单纯只将基地转租的情形不一样，出租基地的地主不可以主张依照土地法第103条第3款，对新屋主（即房屋的受让人）主张收回基地。
二、优先承购权条件的通知时点
优先承购权，是指拥有用相同的条件（包括价格、付款方式等）优先购买的权利。在房屋所有权人出售房屋的情形，基地所有权人依法拥有房屋的优先承购权，也就是说，原屋主必须将房屋出售的条件通知地主。
至于原屋主什么时候要通知地主呢？或者说，出卖房屋的原屋主通知地主的买卖条件，是一开始的开价，还是买卖双方多次折冲后的最终条件？依实务见解，是指买卖双方都同意的条件，而不是卖方单方面提出的条件；而且出售的条件如果有变更的话，要再次通知地主。所以原屋主要通知地主的条件，是买卖双方最后同意的条件，而不是原屋主一开始出售所开出的条件。
三、小结
案例中，买家A跟原屋主B买房子并受让房屋的所有权，B与地主C的基地租赁关系也会依法对A继续存在，地主C主张他并没有租基地给A，因此要求拆掉房子、收回基地是没有理由的。其次，因为地主C拥有房屋的优先承买权，因此A、B买卖房屋时，必须将双方最终谈妥的买卖条件通知C。