房屋租赁装修费和修缮费，由谁承担？漏水、冷气坏，谁出钱修？
租屋修缮纠纷案例：某甲上大学之后，就开始在学校附近租房子，但搬进租屋处之后，陆陆续续发生问题。首先是厕所马桶水管阻塞老是不通，每隔几天就要请房东来查看、请水电工来修理，让某甲不胜其烦。此外，房东当初承诺会提供冰箱，但实际上冰箱早已损坏，房东却不打算修理或换新。更惨的是，下大雨后，房间竟然开始漏水了！某甲虽立刻向房东反映，然而房东竟然回应：「等天气放晴就不会漏水了。」
某甲究竟该如何处理自己所遇到的租屋修缮纠纷？接下来将继续分析说明。
~~室内装修费用，原则上由承租人负担
行政院消保处公布的「住宅定型化租约规范」应记载事项第十点，明订「室内装修应经出租人同意，装修增设部分若有损坏，由『承租人』负责修缮。」房客如果想作室内装修，必须征求房东同意才能做，但若损坏要自行修理。举例来说，如果房客在室内盖了一座溜滑梯，某天溜滑梯坏了，那么房客得负责修缮，房东没义务替房客修。
室内装修：1、租赁住宅有室内装修必要，承租人应经出租方同意，始得依相关法令自行装修，且不得损害原有建筑之结构安全，并应由承租人自行负担费用暨管理修缮之责。2、前项情形承租人返还租赁住宅时，应 □负责回复原状，□ 现况返还，□ 其他 _________ 。
~~租屋修缮责任人，原则上应为房东
依照《民法》第 423 条的规定，出租人（房东）应该在租赁期间保持出租物品的使用状态，使承租人（房客）可以依合约的约定合理使用。另外《民法》第 429 条也规定，租赁物的修缮责任，除契约另有订定或另有习惯外，应由出租人负担。
另外，根据行政院版本的定型化租赁契约第 8 条规定：
1、租赁住宅或附属设备因自然或天灾损坏而有修缮必要时，在承租人通知后，应由出租人甲方负责修缮，但双方另有约定、习惯或其损坏系可归责承租人事由者，不在此限。
2、依前项应由甲方负责修缮者，如甲方未于承租人所定相当期限内修缮时，承租人得自行修缮，并请求甲方偿还其费用或于约定之租金中扣除。
3、甲方为修缮租赁住宅所为之必要行为，应于相当期间先期通知，承租人无正当理由不得拒绝。
4、前项甲方于修缮期，致租赁标的全部或一部不能居住使用者，承租人得请求甲方扣除该期间全部或一部之租金。
上述的租屋修缮纠纷案例，并未叙明某甲和房东之间的租赁契约，有无约定租屋修缮责任的归属，假设租赁契约中并未约定，那么无论是马桶水管阻塞、下雨天漏水，还是冰箱不能用，这些都是房东有义务要负责修缮的。
租屋修缮费用种类 通常租屋修缮费用的种类可分为下面 3 大类：
一、房屋的硬件设施：房屋结构、隔间、墙壁、支柱、砖瓦和地板等等，所以常见的壁癌问题、屋内漏水，基本上是归属于房东修缮的责任。
二、家具设备：冷气、沙发、桌椅、电视、冰箱、马桶、流理台和热水器等等。
三、消耗性用品：灯泡、灯管、水龙头滤心和小型家电耗材等等。
实务上，房屋结构、管线部份这类不可移动的租屋修缮费用，修缮责任会归房东；灯泡、灯管和小型家电等这种消耗品费用，修缮责任会归房客。至于家具和电器设备，虽然原则上是房东负责修缮，但如果签约时房客没有发现损坏，事后反应，房东往往会认定交屋时所有家具和电器都是堪用的状态，若有损坏，有的房东会认为是房客使用不当造成，不愿负责修缮，因此，满容易因此产生租屋修缮纠纷。
租屋修缮责任归属应载明在租赁契约
为了避免租屋修缮纠纷，建议租屋族在和房东签约时，租屋修缮责任归属要在租赁契约中清楚写明。也可以约定租屋修缮责任可由房客代替房东处理，之后房客再依据收据或发票向房东请款，可返还代垫的修缮费用，或直接从租金中扣除。如此不仅可以提升修缮的效率，也可以避免房东频繁进出打扰房客的生活。
某甲的租屋纠纷案例中，马桶水管阻塞、冰箱损坏的部分，其实可以和房东协商，由某甲自行找水电工和冰箱原厂厂商来修理，相关费用再从租金中扣除，减少房东进出打扰的频率。至于下雨天漏水，主因大多是和房屋结构受损或内部管线破裂有关，通常必须花大钱进行检修工程才有办法解决，只能由房东负责修理。
房东不修缮造成房屋结构安全问题，房客可以提前终止租约
依《民法》第 424 条的规定，租屋处如有瑕疵，并且达到危及房客或其同住的人的安全或健康时，房客便可要求终止租约。如果房屋漏水、墙面壁癌、水管阻塞或破裂等等情况太严重，已经到了影响房屋结构，有可能造成房客健康、安全上的疑虑，那么房客便可以迳行终止租约。
前面所提到的租屋修缮纠纷案例中，某甲所遇到的情况，并没有严重到影响到房客健康、安全上的问题，因此，某甲不能任意终止租约。
房东不修缮或换新家具设备，房客可请求减少租金
如果租赁契约中约定由房东负责家具修缮，然而，承租的房屋中，电器设备 (冷气、冰箱、热水器)、家具 (桌椅、沙发) 等物品坏了，房东却迟迟不修理，造成房客无法正常使用。此时房客也可以依《民法》第 435 条的规定，请求减少租金。
某甲的租屋修缮纠纷案例，提及：「冰箱损坏，房东却不打算修理或换新。」、「下大雨后，房间开始漏水了，但房东却不处理。」这些都导致房客所得到的居住质量，与当时租赁契约中约定的不符，因此，某甲可以依照《民法》第 435 条的规定，向房东请求减少租金。
为确保权益，建议某甲先寄存证信函给房东，内容要写明哪些东西损坏，并叙明修缮期限，如果房东置之不理，那么某甲就可以自行请工人来维修，再自行从租金中扣除。
补充：发现问题未及时通知房东，房客可能有损害赔偿责任
虽然本文所提到的租屋修缮案例并没有此问题，但是这里要特别补充说明。据《民法》第 437 条的规定，如果发生了修缮责任属于房东的相关问题，房客有义务在发现问题时立即告知。若是因为房客没有在发现问题时及时通知房东，而导致问题更严重，甚至造成房东的财产损失，那么房客就会需要负担损害赔偿责任。
例如：租屋处发生水管阻塞，之后水管破裂水流不止，在租赁契约中约定修缮责任，然而，房客没有立即通知房东，结果造成楼下住户天花板漏水，此时房客就要赔偿房东房屋受损的费用，以及楼下住户的漏水的损害赔偿。
租屋修缮责任、费用应于契约中注明，以避免租屋修缮纠纷
本文以租屋修缮纠纷案例，介绍了租屋修缮责任、费用该如何归属。无论是房东还是房客，在订立契约时可能会忽略在契约中写明租屋修缮责任归属，导致后续发生租屋修缮纠纷。
文中列举了 3 类租屋会遇到的修缮类型，包括：房屋的硬件设施 (墙面壁癌、屋内漏水)、家具设备 (冷气、冰箱和热水器) 和消耗性用品 (灯泡和小型家电耗材)，其中房屋的硬件设施一般是房东修缮，消耗性用品一般是房客负担，而家具设备的维修往往没有一个定论，因此也是最容易产生租屋修缮纠纷的来源。