租金报酬率推算合理房价，判断房子出租与出售？房价与租金比率之售租比(几年租金＝房价)，购屋与租屋取舍的参考
~~~租金投报率怎么算？租金投报率＝(每月租金 × 12) ÷ 房屋总价
以上是租金投报率最简单直觉的计算方式。举例来说：房屋总价1,000万，每月租金15,000元，租金投报率＝(15,000 × 12) ÷ 1,000万＝1.8%。然而，这个计算公式并没有考虑到房屋持有者的其他成本，如装潢费、修缮费、税费、中介费等。
因此，比较完整的租金投报率计算公式应为：
完整租金投报率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相关成本 ) ÷ (房屋总价 + 取得房屋时的花费)
举例来说：房屋总价1,000万，装潢花了100万，交易时中介费加上税费花了10万。每月租金15,000元有含管理费，每年修缮费用10,000元，管理费12,000元，房屋税+地价税5,000元。
完整租金投报率＝(15,000 × 12 – 10,000 – 12,000 – 5,000) ÷ (1,000万+100万+10万）＝1.38%
然而，多数人买房子并非全款购买，而是只付头期款，其余用房贷。如果以头期款20%来算，买房子相当于是开了5倍杠杆。
杠杆租金投报率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相关成本 – 房贷利息) ÷ (房屋头期款 + 取得房屋时的花费)
举例来说：房屋总价1,000万，头期款200万，装潢花了100万，交易时中介费加上税费花了10万。每月租金15,000元，每年修缮费用10,000元，每年房贷利息12万元，房屋税+地价税5,000元。
杠杆租金投报率＝(15,000 × 12 – 10,000 – 120,000 – 5,000) ÷ (200万+100万+10万）＝1.45%
实际上，把房贷利息算进去的话，杠杆租金投报率并不高，甚至可能是负的，也就是租金并不能完全支付房贷利息，主要原因是台湾的房价非常高，但租金比起房价来说偏低，像台北租金投报率只有1.1%，在全球主要城市排倒数第一。
影响租金投报率的3大因素
影响租金投报率的关键，除了每月租金及房屋取得成本外，还有3大因素是需考虑的。
因素1：房屋空置的成本。
房屋出租一定会面临出租率的问题，不可能长年都一直满租。房客搬走时，找下一个房客也会有空置期。所以，计算租金投报率一定要考虑空置率的问题，空置率高会大大降低租金投报率。
如果是好出租的地段，例如当地主要城市、学区或大学旁、工商业园区附近等等，在计算投报率时，可以用一年11个月租金计算，相当于计入1个月的空置期。如果是较难出租的地段，在计算时需要更保守一些，例如用8个月或10个月下去算，评估房屋投资价值时才不会过于乐观。
因素2：中介费或自行出租及管理的时间成本
房屋出租分为自行出租或是委托房仲出租。在台湾委托房仲出租，成交时屋主通常要支付1个月的租金当中介费，所以计算租金投报率时，分子需要多扣1个月的租金。如果是自行出租，虽然没有相关中介费产生，但额外也付出了带看、沟通、签约等相关时间成本，这是容易被忽略的隐藏成本。
此外，中介也有代管的服务，帮你收租金及解决房客的大小问题，收费一般是每月租金的10%，如果是自行管理，付出的就是时间成本。
提示：屋主自己的时间成本不能忽略。市场上有所谓包租和代管，分别是帮屋主把房子租出去，以及帮屋主做后续管理和收帐工作的公司。值得思考的是，我们在计算时，经常会忽略屋主自己投入管理的时间价值。计算报酬时，都假定各种工作需要聘请这类专业业者，把成本算进去，才能更正确衡量投资价值。
因素3：持有房屋的相关成本。持有房屋时，需要付出的常见成本包含：
1、房屋税、地价税：缴交金额多寡依房屋地价跟课税现值而定，一般来说，以市价2,000万内的房子来说，房屋税金额在数千元至数万元不等，地价税则是数百元至数千元不等。若房子属于出租非自住用途，那不适用自用住宅税率，要缴的房屋税跟地价税会更高。
2、修缮费用：房子出租时，如果发生漏水、家电自然损坏等，都是属于房东的责任，所以房东每年还要准备一笔修缮费用因应相关的支出。如果愈老旧的房子，修缮费用就要抓高一点。
3、租赁所得税：房东的租金收入需要并入个人综合所得税课税，所以如果房东本身收入高，再加上出租所得去课税的话就不划算。
4、房贷利息：如果房子是贷款来的，那么每月要支付的房贷利息也是屋主要付出的相关成本。
房子出租或出售需考虑的3大因素 在考虑房子到底是租或卖比较好时，可以先考量以下3大因素：
因素1：比较租金投报率
目前台湾的租金投报率约在2~3%之间，算是相当低。那么，租金投报率要在多少以上才值得继续持有呢？我们可以用以下方式思考。
1. 租金投报率有没有高于房贷利率？假设房贷利率是2%，租金投报率只有1.5%，那在房价不涨的前提下，持有房屋等于是亏钱的。如果房贷利率是2%，租金投报率有6%，那么这个房屋就算是很不错的投资。
一般住宅租金报酬率我们若以2%水平，实际来试算一下，合理房价该是多少？ 以1.5%到2%租金报酬率，计算房价底线
假设新北市某区30坪房屋，每月租金25000元，则年租金为30万元，以2%租金报酬率推算，合理房屋总价约1500万元(300,000÷2%=15,000,000)，相当于每坪50万元(1500万÷30坪=50万元)。 若是这个行情，与当地目前平均房价落差较大，则购屋者可以用最保守的租金报酬率来推算。假设以1.5%来推算，则房价可落在2000万元附近(300,000÷1.5%=20,000,000)，平均每坪单价66.6万元。
报酬率低于银行定存，就没有投资价值
目前银行一年期定储利率为1.38%，三年期定储利率1.45%，但持有房地产每年还有房屋税、地价税成本，若房地产还有贷款成本，房贷利率至少2%以上，因此，房地产租金报酬率若不能高于2%，持有房地产还不如把钱放银行定存。 过去几年因为房价持续上涨，许多人不考虑房地产租金报酬率，认为只要买进房地产转手就会赚钱。但现在房市供需出现逆转，去年台湾不动产成交量大幅萎缩，仅剩3.7兆元，比2013年少了1兆元，房市已经进入寒冬。目前进场的购屋族，就要有长期抗战心理准备，因此，租金报酬率成为不动产长期价值的最后底线。
房价越低，租金报酬率越高
许多人认为，长期持有房地产一定赚钱，但其实不然。任何资产买贵了就不容易赚钱，买便宜了才能赚到钱，至于甚么叫贵？甚么叫便宜呢？收益率就是一个最简单的判断方法。 前述30坪房屋的例子，若以租金报酬率3%推算，房价应为1000万元，若以租金报酬率2.5%推算，房价为1200万元。这都是购屋者心里要有的一把尺。 对购屋者来说，除了满足自住需求外，手上的钱应该选择报酬率较高的资产投资。如果投资定存概念股，每年平均现金配息率高于5%，长期投资报酬率远远超过房地产租金报酬率，则持有房地产不见得比持有股票划算。
2. 如果把房子卖掉，这笔钱拿去做其他投资，能不能带来更好的收益？举例来说，王小明用800万买入一间公寓，贷款600万，三年后房屋市价为1,000万元。他若把房子出租，扣掉房贷利息及其他相关费用，每年租金投报率是1.2%，每年实收12万元。他若把房子出售，还掉贷款及相关交易费用20万，还剩下380万，拿去购买债券ETF，假设年利率是5%，每年实收19万元。在这个例子中，如果不考虑未来利率的变化及房屋的增值，以投报率的角度来看，把房子卖掉是比较划算的。
因素2：考虑个人资金需求跟现金流问题
在租金投报率不错的前提下，要考虑出租或出售端看个人的资金需求。如果不缺钱，喜欢固定的被动收入，那么可以考虑继续收租。如果需要大笔的现金，出售也有不错的报酬率，那么可以考虑把房子出售。
除了资金需求外，还要考虑自身现金流问题，因为即使租金投报率高于房贷利率，或者也高于其他投资的机会成本，但是贷款时是需要每期偿还本金+利息，因此即使有租金报酬率不错值得出租，还款的现金流也是房东需要考虑的。
因素3：考虑房屋未来增值空间跟安全系数
投资房地产除了租金收入外，还有很大原因是为了房屋未来增值的空间。如果房屋所在位置未来增值潜力大，例如即将盖高铁、捷运或学校等，那么即使目前租金投报率低，还是可以持有。如果房屋所在位置非核心区域，且为人口净流出区，未来增值潜力小，如果租金投报率又不佳，那么就可以考虑出售。此外，房子不一定是涨，也不一定多久后才涨、且有利率变化等、出租空窗期、房客积欠房租或破坏房子等问题等等，因此实际追求的租金投报率，应该是要比其他替代投资更高，或者保守估计租金投报率，才是比较合理的作法。
<全球主要城市租金投报率排行>
根据全球最大的城市数据数据库网站 NUMBEO 2023年的统计，在全球357个主要城市中，租金投报率最高的是南非的普利托利亚(Pretoria) 17.7%，而最低的有三个城市，分别是广州、深圳及台北，投报率都只有1.1%。租金投报率最高的城市，主要集中在美洲及南非，投报率都超过10%。
租金投报率最低的城市，主要集中在中国、台湾跟南韩，租金投报率都在2%以下。所谓的「租金投报率」，就是指年投报率，以台北1.1%来看，购买4千万的房子，1年仅回收44万，也就是说，在不考量「涨租、自然损耗品」的情况下，必须收租90年以上才能回本，其他台中、高雄、新竹，也必须收租50年以上才能回本。造成租金投报率过低的原因主要是这些地区房价所得比都非常高。不过全球各国的房地产规则、税务与维持成本，以及趋势和风险，都有所不同，尤其如果是开发中国家，经济风险、制度风险、汇率风险，都会比较高，因此如果有兴趣应该要多做些功课，不是看到房租投报率就想要投入。
快速总结：如何判断房子出租还是出售较好？
在判断房子要出租还是出售较好时，首先要计算房屋的租金投报率。租金投报率的计算不是只有用租金去除以房屋总价这么简单，还要考虑房屋持有时的相关成本及空置成本，才能算出真正的投报率。
另外，不要忽略了屋主本人管理的时间成本，也是隐性的成本。投报率可以帮我们初步计算出租还是出售划算，之后再根据个人的资金需求、房屋未来增值空间等，去考虑到底要出租还是出售。
社会未来恐怕仍得面对「租金上涨」的问题
近年全球大量QE印钞，大量热钱涌入房市导致房价暴涨，租金来不及反应，便出现了「超低投报率」现象。另外，我们还可发现，15个城市一共有11个都是华人社会的台湾与中国，明显「有土斯有财」的观念也是推动房价急速攀升的原因之一。「在高房价、低租金投报率的状态下，若长期不变，将走向『房租连带走扬、房市泡沫化』两种极端结果。」;「房租连带走扬」投报率过低，加上物价攀升，房东开始涨租,「房市泡沫化」高房价、高房租，但由于收入跟不上涨幅，有价无市，最终开始泡沫化。
~~~售租比（几年租金＝房价）
台南市不动产估价师公会统计六都上半年主流租屋市场30~50坪住宅的「售租比」，提供是否「租不如买」的购屋参考指标。所谓的「售租比」，是将区域的房价中位数除以「年平均租金」所得出的数字，亦即房价与租金的比率，也就是缴几年的租金等于买下的房价。
公 式：房价中位数／年平均租金＝售租比
定 义：房价与租金的比率（几年租金＝房价）
参考意义：购屋与租屋的取舍，买房回本的难易度
售租比低「租不如买」 ，售租比高「买房收租较难回本」。「售租比」低，表示购屋比租屋有利，付房租的钱越值得拿来买房，明显租不如买，反之亦然。此指数除了是衡量区域房价的重要指标，也反映民众买房回本的难易度，越高表示要透过出租回本的年限越长。
统计数据发现，六都平均售租比为40.31，等于要花40余年的房租才买得起房，与去年的38.68相比，增幅不小；原因就出在房租虽涨了3.02%，但房价涨更凶，达7.39%。其中台南售租比26.65最低，平均月缴房贷2万元出头，比租金逾2.5万元划算；高雄售租比32.75居次，平均月缴房贷2.1万余元，也比租房子月缴2.2万余元来得划算。其他都会区则显示房贷高于租金，台北市售租比更高达53.51，月缴6.3万元，但房租约4万元即可。
数据显示大城市《六都》的房价与租金之比高于其它地区。是否意味着现在这些地区租屋会比购屋合适呢？而且，被视为房地产泡沫可能指标的这种高房价与租金比率，对房价的走势意味着什么？
根据报导，穆迪分析公司首席副经济学家德瑞蒂斯（Cris deRitis）认为，“最理想的经验法则”是15，表示大多数家庭大致负担得起抵押贷款还款，大多数租房者大致负担得起租金。而当售租比超过20时，就要担心购屋的相对负担能力。根据穆迪分析公司过去20年的数据，美国旧金山等都会区，这一比值一直远远超过这一基准，有时甚至接近美国售租比的三倍。
有估价师表示，六都以及邻近中国大陆大城市等房屋租金回报周期远远比国际标准更长，原因是与国情、不动产市场与他国不同。根本的原因是对蛋黄区相对稀缺的高需求，政府法规约束或都市计划规划限制建设更多的住宅以及国人对于不动产根深蒂固的保值及增值观念，也是其中一部分原因。
售租比的数字对租屋者和购屋者的意义是什么呢？应该只是获得了购屋与否的其中一类的参考讯息。需要记住的是，租金和房价一般不会同步变化。而且，建商会炒作房价却不会努力炒作房屋的租金，但更为至关重要的是售租比例可以让您明白每月抵押贷款成本与租金收入以及房价之间的相对差距。简单的说，这是一个很好的经验法则数据。可以来判断市场是否过热<房价与租金偏离程度>。