权利行使和限制：建筑物区分所有权人对专有部分之所有权、共有部分之共有权和共同管理权，业主会议之议事规则和权限
一、建筑物区分所有权的含义(一栋建筑物上只有一个所有权吗?)
【法言俗语】在早期的法律实践中，将一栋建筑物视为一个独立的物，而根据“一物一权”原则，在一个物上只能存在一个所有权，因此一栋建筑物上只可能存在一个所有权，不可能多个所有权并存。第二次世界大战后，不少国家发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或者多层建筑物，由此产生一栋建筑物存在多个所有权人的情形，对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律。
建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，是指一栋建筑物区分为若干独立的部分，每一独立的部分由不同主体分别所有，对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。这样一栋建筑物上可以存在多个所有权，这是对传统物权法的突破，所以称建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权。
随着住房高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。通常来讲，我们购买某开发商开发楼盘中某一套商品房，对该套商品房取得的所有权就是建筑物区分所有权。《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据该条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。
1、业主对专有部分的所有权，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。
3、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权，即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
对于建筑物区分所有权概念的理解还应当注意其具备的以下特征：
第一，建筑物区分所有权是一种复合性权利。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权三要素构成的特殊所有权。
第二，专有权在建筑物区分所有权三要素中占主导地位。专有权的主导性表现在：
首先，业主在取得对专有部分的所有权时即同时取得了对共有部分的共有权和共同管理的权利，业主丧失了对专有部分的所有权时也就同时丧失了对共有部分的共有权和共同管理权。
其次，专有部分面积的大小，决定了共有部分份额的大小和行使共同管理权时表决权的大小。
最后，建筑物区分所有权在进行产权登记时，一般仅需登记专有部门的所有权，对共有权和共同管理权无须登记。
第三，建筑物区分所有权的三要素即专有权、共有权和共同管理权具有一体性。作为建筑物区分所有权的三要素，专有权、共有权和共同管理权须结为一体，不可分离。在转让、继承和抵押时，必须一同转让、继续和抵押。比如在转让一小区内住宅时，不得仅转让属于专有部分的住宅，而保留对电梯等附属设施的使用权或者保留在业主大会中的表决权。
第四，业主身份的多重性。建筑物区分所有权人被称为“业主”，由于建筑物区分所有权具有复合性，作为权利主体的业主的身份也具有多重性，其既是专有部分的所有权人，亦是共有部分的共有人，同时还是享有共同管理权的成员之一。
第五，建筑物区分所有权的内容即包含物权上的权利义务，还包含区分所有权人所组成的管理团体。建筑物区分所有权作为一种特殊的不动产所有权，蕴含着浓厚的管理因素或者称团体法因素。现今社会，强调对区分建筑物的管理以维系全体业主的共同利益，构建安全、舒适、便捷的生活品质，系建筑物区分所有权制度发展的一个重要趋势。
与建筑物区分所有权密切相关的两个概念是“物业”和“业主”。概括来讲，物业即区分建筑物，是建筑物区分所有权的客体；业主即区分所有权人，是建筑物区分所有权的主体。“物业”一词来自香港习惯用语，意为单元性房地产。与之对应的英文是real estate或real property（土地及其附属固定物、房地产、不动产）。所谓物业，是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。”《物业管理条例》并未对“物业”概念作出明确界定，但该条例第２条对“物业管理”加以界定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见条例中“物业”指一定区域内的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。
根据使用功能的不同，物业可分为居住、商业、工业和其他用途物业。居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、高档公寓、别墅等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地；商业物业是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，包括写字楼、商场、超市、批发市场、宾馆、酒楼、影剧院等；工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括工业厂房、仓库、货场等；其他用途的物业包括行政机关物业、新闻出版物业、交通运输物业、邮政通信物业、科研教学物业、医疗卫生物业、军队军事物业、图书馆、博物馆、展览馆、使领馆、寺庙、监狱等。
物业作为一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。根据《物业管理条例》第２条的规定，一个完整的物业由以下三个部分构成。
（１）已建成并可以投入使用的各类建筑物。物业一般是指已建成并投入使用的各类建筑物，既包括供居住的建筑物，如住宅楼，也包括非居住的建筑物，如厂房、商场、写字楼等；既可以是一个建筑群，如居住小区、工业园区，也可以是单体建筑，如办公楼、宾馆、酒店等；既包括建筑物中业主自用的起居室、厨房、卫生间、阳台、辅位等专有部分，也包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分及避难层、设备层或者设备间等结构部分。
（２）与建筑物相配套的设施和设备。物业包括与建筑物相配套的设施和设备。设施是指与建筑物相配套的管线设施以及室外公建设施，如市政供水、供电、供气、供暖、有线电视及通信网络设施等专营单位提供的设施，消防设施、公共照明设施、安保设施、排水排污等共用设施，以及配套建设的幼儿园、学校、医院、公共厕所、垃圾收集转运场站等公共建筑。设备是指与建筑物相配套的机械、电气设备，如电梯、锅炉、空调机组、备用发电机。
（３）与建筑物相关的场地。物业还包括与建筑物相关的场地，在建筑区划范围内并与建筑物相关的建筑地块、庭院、停车场、道路、绿化带、水面等。
业主是建筑物确认所有权的权利主体，同时也是从事物业管理活动的基本主体，业主身份的界定标准，关系到业主自治的秩序和物业管理的和谐稳定，因此十分重要。业主是建筑物区分所有权法律规范的基础性概念之一，但《民法典》并未对业主的概念进行明确界定。《物业管理条例》第６条第１款规定：“房屋的所有权人为业主。”但不论是从理论还是从实务角度，《物业管理条例》对于业主概念的此种规定，均显不够精准。为明确业主身份的界定标准，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权纠纷司法解释》）第１条第１款规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”第２款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定民法典第二编第六章所称的业主。”
《区分所有权纠纷司法解释》第１条第１款是界定业主身份的一般规则，根据《民法典》及《物业管理条例》的规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，均属“依法取得”专有部分所有权，应当认为具备业主身份。由于现实生活中，签订商品房买卖合同后合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情形大量存在，此种情形下如果仅以是否登记取得所有权作为界定业主身份的标准，会对上述商品房购买群体应当享有的权利造成损害。因此，《区分所有权纠纷司法解释》第１条第２款对于业主身份问题进行了特别规定，对基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，“可以认定”为业主。需要注意的是，该条第２款“可以认定”为业主，并非认定其为等同于专有部分所有权人，在特殊情形下认定其有业主身份并不等于承认其当然享有专有部分的所有权。从这个意义上讲，专有部分所有权人一定是业主，但可以认定的业主不是当然的专有部分的所有权人。
《民法典》第二百七十一条：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【以案释法】老马等9人均系洪福小区6号楼的业主，洪福小区是通华公司开发的住宅小区，6 号楼系安置楼，老马等人均系回迁安置户。2003年，在对老马等人的原有房屋进行拆迁时，为了鼓励搬迁，通华公司与老马签订协议书，约定在安置楼（6号楼）东侧加装电梯一部，协议生效的前提条件是，东侧９户被拆迁人必须在2003年８月之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续。2004年，通华公司陆续向老马等人交房，并发放安置楼建筑设计说明、住宅使用说明书和质量保证书。住宅使用说明书载明安置楼配备两部电梯，每层二梯四户。益华公司是通华公司选聘的前期物业公司，从2004年８月起停止对６号楼东侧电梯的维护、保洁等服务，并通知业主自行管理。６号楼部分业主因此拒绝交纳物业费，物业公司停止了电梯的运行。在老马等人与通华公司、益华公司的协商过程中，通华公司称该电梯产权归其所有，不属业主所有。为此，老马等９人诉请法院判决确认安装在６号楼东侧的电梯属老马等业主所有。通华公司则主张６号楼东侧的电梯是根据通华公司与老马等人的特殊约定安装的，而不属于建筑区划内的公用设施。老马等人未按上述协议书约定的时间全部结清房款，因此无权使用电梯。法院经审理认为，通华公司向业主提供的住宅使用说明书中将“每层二梯四户”列为“公共配套设计”项目下的内容，表明通华公司已将安置楼２部电梯列为安置楼的公共配套设施。因此，６号楼东侧电梯属于该建筑物的共有部分。通华公司与老马等人签订的《协议书》未经有利害关系的全体业主同意，不得约束所有业主，且该《协议书》之后形成安置楼住宅使用说明书已明确将安置楼２部电梯列为公共配套设施，因此，该《协议书》不能作为认定安置楼电梯产权的依据。判决洪福小区６号楼东侧电梯由该楼东侧业主共有。
开发商能以业主未交清房款为由停止小区内电梯等公共设施的运行吗？开发商根据与部分业主的约定增设的电梯是否属于业主共有部分？业主购买住宅小区内的一套房屋，办理房屋产权登记后，取得该套房屋的所有权。由于房屋属于整体开发的住宅小区中的一套，因此业主此时取得的房屋所有权的意义不仅仅在于对房屋本身享有所有权，同时还意味着对小区内的公共部分享有共有权，以及对公共部分与其他业主一起享有的共同管理权。这种复合性权利，就是《民法典》中所规定的建筑物区分所有权。建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，由于其属性天然构成建筑物共有部分。电梯系高层建筑物的必备设备，也是业主必须使用的设备，建筑物的共有部分，应属于业主共有。业主未交清房款的，开发商可以依据房屋买卖合同的约定向购房人主张欠付的购房款，但无权对属于业主共用的电梯采取停运措施。
开发商由于业主的要求等原因变更原有规划设计，在建筑物上增设电梯等附属设施，一旦建成则与建筑物形成一体，构成建筑物的公共部分。由于电梯属于建筑物的附属设施，因此依其物理属性，不能独立于建筑物本身而构成物权的客体。而在建筑物内部划分为若干专有部分的情况下，作为建筑物附属设施的电梯属于共有部分，由该栋建筑全体业主，或者同一单元的业主所共有。（参见案例：李某昌等诉通华公司等物权保护案，福建省龙岩市中级人民法院（2010）岩民终字第319号民事判决书）
1、购买一栋楼房内的一套住宅或者商铺，办理产权登记后，取得不动产所有权是《民法典》中规定的建筑物区分所有权。与一般不动产所有权不同，建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有三个方面的内容：
首先，业主所购买的住宅或者商铺等独立空间属于专有部门，对该独立空间，业主享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分的权利内容与一般所有权无实质性差异；
其次，楼房建筑物中除各业主专有部分以外的部分，如楼道、电梯间、楼顶和建筑物外墙面等，以及小区内道路、绿地、公用设施和物业服务用房等附属设施设备，属于业主共有部分，归业主共有；
最后，对于共有部分的管理、使用和维护应当以业主团体的方式进行，个体业主作为业主团体的成员之一，在业主团体处理共同事务时，以行使表决权的方式参与管理。
2、法律规范中““物业”的概念是指一定区域内的不动产，是物的概念，而非指从事物业服务的人或组织。“业主”即建筑物区分所有权人，是指取得建筑物专有部分所有权的人，但对于签订商品房买卖合同并实际接收房屋的购房者，即便暂时未办理所有权登记，法律仍认定其为业主，在建筑物区分所有权法律关系中，享有业主的权利，同时承担业主的义务。
二、专有部分（专有空间所有权与一般所有权一样吗？）
【法言俗语】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主对专有部分所有权的具体权能包括业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，以实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，如为保证债务的履行，将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。此外尚可在不损害区分所有建筑物结构的情况下，为增加专有部分的使用价值，任意装饰其专有部分。专有部分的物权变动也与一般不动产物权变动无异，原则上以登记为生效要件，同时，业主对于他人之干涉，可以根据物上请求权加以排除，在其专有部分受到损害时，可以要求停止侵害、返还原物、赔偿损失。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，如没有楼道（电梯）、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。
因此，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。法律明示专有权行使应受法律限制，业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时应承担义务，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。对此，可从下述两个方面理解：
第一，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得危及建筑物安全的义务。因业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。因而，业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构，业主所为的有害于建筑物正常使用的行为，即使形式上属于行使其专有部分所有权权能的行为，也不允许。
第二，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权的行使，又要受到其他建筑物专有部分所有人的制约。这是因为，由于区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面紧密地结合在一起，形成密切、立体的相邻关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须考虑到全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益。否则，其他业主可要求其停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。
专有部分是一栋建筑物内的特定部分，即在构造上能够明确和其他部分予以区分，并可以独立使用的建筑部分。一栋建筑物内部可以划分出若干独立部分，各个部分在物理构造上具有独立性，可以独立进行使用，对独立部分可以分别登记取得所有权的，在该栋建筑物上才可能成立建筑物区分所有权。典型的例子是城市住宅小区中的商品房，各套住房构成独立的空间，可以独立使用，并可分别登记取得所有权，各套住房即属于区分所有建筑物的专有部分。如果一栋建筑物不能划分出若干构造上和使用上具有独立性的专有部分，就只能成立一般所有权，如剧院。
构成专有部分，应当具备以下三项条件：
第一，具有构造上的独立性，能够明确区分。构造上的独立性是指物理上的存在状态，指专有部分在事实上能够客观明确地与其他部分进行区分。也就是说，一个专有部分与另一个专有部分在建筑构造上能够客观地划分各自的范围。构造上的独立性，一般意义上指一专有部分四周设有隔断墙等隔离遮蔽设施，以与其他专有部或共有部分形成隔离。
但是，所谓隔离并非绝对要求有物理上的隔离，考虑到车位、摊位等特定空间也属于专有部分，但车位、摊位好像还谈不上“构造”，除有四条线确定其所有权的范围外，其构造都是观念性的，其并无固定墙壁间隔。因此，具有构造上的独立性既可以是物理性的，也可以仅是观念性的，但应当符合“能够明确区分”的要求。
第二，具有利用上的独立性，可以排他使用。利用上的独立性是指功能上具有独立使用的可能性。专有部分应当具有能够满足一般生活、生产目的的独立功能。是否可以独立使用，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准。住宅、店铺等具备独立的出入门户，可以不经过相邻的其他专有部分而直接经由公共走廊、楼梯、电梯与外界相通，就认定具备独立的使用功能。
第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分的构成要件除必须具备构造上和使用上的独立性这两个要件外，还需具备“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。构造上和使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立性。也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。
专有部分是由业主单独所有，业主对专有部分的权利与一般所有权人所享有的权利没有实质差异，是具有绝对性、永久性和排他性的权利。业主在法律限制的范围内，可以自由占有、使用、收益和处分专有部分，并排除他人的干涉。但是，由于各专有部分紧密连接为一体，全体业主构成一个利益的共同体，为了防止单个业主损害全体业主的共同利益，法律对业主对专有部分的使用作出了限制性规定，是个体利益受公共利益限制的体现。根据相关法律规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
除了上述概括性、原则性的限制之外，由于影响业主共同利益重大，针对将住宅改变为经营性用房，法律专门设置了限制性规定。
将住宅改变为歌厅、餐厅等，使原本用于居住的房屋改为用于经营的房屋，住宅的性质、用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，主要表现有：
（１）干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一。
（２）造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张。
（３）容易产生安全隐患，如来往小区人员过多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多。
（４）使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人满为患。
（５）造成国家税费的大量流失。
业主不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规及管理规约的规定。如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。
这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。
如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡因住宅改变为经营性用房而受到影响的业主，均是有利害关系的业主。最高人民法院司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为《民法典》第279条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
需要强调的是，法律规定业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意，而不仅仅是多数同意。业主将住宅改变为经营性用房，未按照法律的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
《民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
【以案释法】田某禾与田某穗系田某山夫妻的养子和养女，二人之间并无血缘关系。2009年、2010年，田氏夫妻先后因病死亡。田某山无遗嘱，死亡后其法定继承人亦未实际分割遗产。田某山夫妻生前与养子共同生活，因女儿已移居海外，儿媳与儿子关系不好，曾经起诉离婚，而田某禾之子田某有轻度脑瘫，故田某禾之母立遗嘱将其名下全部房产指定给孙子田某继承。但田氏夫妻的主要遗产是一幢二层德式小楼，建筑面积共计220平方米。除较大的门厅外共有７个可供居住的房间，但只有一个通向外面的通道和建在其中一间房间中的楼梯，除一个明显为卧室的套间外没有单独的卫生间，只在一层有一个厨房，因此，不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件。故田某禾与田某穗在办完养母的丧事后，将该幢房屋登记为田某禾、田某穗、田某三人按份共有。田某穗长期侨居海外，其继承的不动产自己无法使用，因此曾找哥哥田某禾商议，情愿将房屋中自己继承的份额转让给哥哥，请其按照双方分别继承的遗产份额，向自己支付补偿款。田某禾认为，妹妹侨居海外，养父母均由自己长期负责照料，父亲突发疾病死亡，未及留下遗嘱；母亲立遗嘱将名下房产留给了孙子田某。田某穗一家生活条件优越，又不打算回国定居，这套房屋由自己一家人使用合情合理，再说现在房屋升值，自己和儿子并无经济力量向妹妹支付补偿款，故不同意分割共有财产，但承诺妹妹回国时可以无偿在此居住。因多次协商未果，田某穗遂诉至一审法院，请求法院依照遗嘱判决分割共有房屋。
一审法院经审理查明：案涉房屋为田某禾、田某穗与田某禾之子田某按份共有，其中田某禾占1/6，田某穗占1/6，田某占2/3。按照当地的房地产登记条例，该房屋只能整幢登记，内部也不具备拆分使用的条件。由于案涉房屋坐落在市中心的繁华商业区内，经一审法院委托有资质的房地产评估机构评估，市场价为500万元，其中六分之一即16.67％，为83.35万元。一审法院认为，田某禾、田某穗与田某三人通过继承对案涉房屋按份共有，其中三人各自所占比例清楚，当事人之间对此亦无争议。根据《物权法》第99条①的规定，“共有人约定不得分割不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。因此，田某穗关于分割按份共有房产的诉讼请求，应当得到支持。鉴于该房屋不具有内部分割后单独进行产权登记的条件，而田某禾、田某确实经济困难，无力向田某穗支付83.37万元补偿款。为了充分发挥案涉房屋的使用价值，判决由田某穗使用案涉房屋一层向阳的一间，与田某禾、田某共用一层的卫生间、厨房和通向街门的走道。田某禾与田某之间仍按不动产登记簿上记载的份额共有。
三方当事人均不服一审判决，提出上诉。田某穗上诉称，一审判决判非所请。自己正是因为已经移居海外多年，无法实际使用继承所得房屋，且与田某禾等协商分割房产不成才提起诉讼的。一审判决只考虑发挥物的使用价值，却没有考虑其本人根本无法使用该物的实际情况。田某禾提出让自己回国时无偿在此居住的办法也是无法接受的，一是自己与田某禾之间其实没有血缘关系，本来就不具有亲兄妹之间的亲密关系，加之父母均已病逝，以后自己回国的机会不多，下一代在国外长大，回国时也不可能与不具有亲情的舅舅或表兄住在一起，故坚决要求法院判令分割继承所得房产的相应价格。田某禾上诉称，一审判决根本无法执行，案涉房产虽然有７个可供居住的房间，但房屋是为一家人居住设计的，如果分割使用，卫生间、厨房和楼梯均不配套。田某穗回国暂住没有问题，但两家人长期住在一起十分不便，而且妹妹也无此需求。田某系残疾人，生活上需要他人照顾。自己一家经济困难，无力支付近百万元的房价款给田某穗，故不同意分割共有财产。田某的上诉请求和理由与田某禾相同。
二审法院审理认为，田氏兄妹与田某对于案涉房屋属于按份共有，个人所占比例清晰无争议。当事人的争议在于如何分割讼争房屋的产权。对于共有关系解体时应当如何分割共有财产，《物权法》第100条第１款①规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据这一规定，在案涉房屋不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件下，不宜强行判决分割房屋的使用权，而是应当判决田某穗将其名下分得的房屋平方米数，归田某禾与田某所有，并根据评估的结果对田某穗应当分得的平方米数折价，由田某禾、田某补偿给田某穗。考虑到田某系残疾人，田某禾一家确有经济困难，故二审法院在调解不成的情况下，最终判决：田某穗名下的1／6的房屋产权归田某禾所有，田某禾自判决发生法律效力之日起60 日内，向田某穗支付房价款23.35万元，其余60 万元，分三期于次年起每年６月向田某穗支付房价款20 万元，直至付清为止。
问题：能否在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割？
解析：在按份共有中，各共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。尽管在许多情况下，按份共有人的份额可以产生和单个所有权一样的效力，如共有人有权要求转让其份额。但是各个份额并不是一个完整的所有权，如果各共有人分别单独享有所有权，则共有也就不复存在了。因此，一审法院关于在不变动按份共有人共有份额的前提下，再对房屋各部位的使用权作确认区分的观点是不妥当的。比较而言，二审法院以《物权法》关于一物一权和共有物分割的原则为依据，最终判决田某禾取得田某穗在共有财产中的份额并向田某穗支付该部分房屋的补偿款。使案件的处理结果既符合法律规定，又得到了各方当事人的认可。（参见案例：田某穗诉田某、田某禾分割共有房屋案，《民事审判指导与参考》总第47辑）
1、车位、摊位等““特定空间”在符合法定条件时也可以构成专有部分。我们在理解专有部分时，最常见的是一套房屋，如果说一套房屋构成一个专有部分，是易于理解的，但说车位、摊位等特定空间也可以是专有部分，可能不好理解。相对于四周有墙壁隔断的房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。就车位而言，就是在地上、地下或者楼层上画的四条线所形成的一个空间。这四条线一般形成一个长方形。以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围，即为车位所有权人的权利行使范围。这一特定空间，同样具备专有部分的三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，车位这一特定空间应当认定为专有部分。摊位与车位类似，也是四条线所形成的一个空间。与车位稍不同的是，有的摊位与其他摊位之间有一间隔物，但非砖墙、水泥间隔，多为不固定，且能够移动，能够随时拿掉。因此，就本质来说，摊位也是一个特定空间，此摊位与彼摊位能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，摊位也是专有部分。
2、关于露台等是否是专有部分的组成部分。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：一是符合规划，即经过规划行政主管部门批准的规划。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。如果规划行政主管部门的规划中没有露台，那么建设单位建设的露台或者某一所有权人加建的露台就属违法。对于违法建造的露台，不可能取得登记机关的登记，故其不能成为专有部分的组成部分。二是物理上专属于特定房屋。根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。也就是说，从物理上看该露台不属于其他任一房屋，只属于该特定房屋。只有该特定房屋才能通到该露台，从其他房屋是不能通到该露台的。专属于特定房屋，还有一层含义就是，只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。三是销售合同有约定。露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。也就是说，开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。
3、各业主的专有部分紧密地存在于同一栋建筑物中，各业主对整栋建筑物的安全与维护具有共同利益关系，因此，业主若有违反共同利益而为有害于建筑物的管理或使用的行为，即使形式上是行使其专有部分所有权权能范围内的行为，也是不允许的，也就是说，业主对专有部分的使用需要一定的限制。限制的内容主要有：
（1）不得违反全体业主的共同利益。一般而言，下列行为属于违反共同利益的行为：一是对建筑物的不当毁损行为；二是未按专有部分的本来用途与使用目的使用专用部分。判断业主的行为有无违反共同利益，不仅应从财产管理的角度加以考虑，而且更应从共同生活的角度加以权衡。
（2）维持建筑物存在的义务。
（3）不得随意变更通过自己专有部分的电线、水管、煤气管、暖气管等。
（4）应独自出资维修其专有部分。
（5）维护住宅环境的卫生和安宁，以及住宅周边地区的善良风俗和习惯。
（6）遵守管理规约。实践中，有的业主以专有部分为自己完全所有为由，任意使用自己的专有部分，如装修房屋时随意破坏自家房屋的承重墙等，这些行为都应当受到限制。
4、"住改商”是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用的行为，也就是《民法典》第279条规定的业主将住宅改变为经营性用房。法律规定业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。业主将住宅改变为经营性用房，未经本栋建筑物内的其他业主或其他利害相关业主的同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
三、共有部分(专有空间之外部分有业主共有)
【法言俗语】业主对专有部分以外的共有部分既享有权利又承担义务。这一权利义务包括两部分内容：一是业主对共有部分享有共有权，还享有共同管理的权利；二是业主对共有部分享有利益。
业主对共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。
但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《民法典》物权编及相关法律、法规和管理规约的规定。例如，《民法典》第283条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据相关法律、法规以及管理规约的规定。例如，依据《民法典》第286条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。又如，《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有权，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利。业主之间基于建筑的构造、权利归属和行使上的不可分离而形成共同关系，具有共同关系的业主形成一个团体，单个业主作为团体组织的一员，享有共同管理的权利，承担共同管理的义务。
由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由不履行义务。对此，法律明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。
业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此法律规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
共有部分是连接各专有部分的纽带，如果没有共有部分，专有部分的使用功能可能无法实现。对于生活在同一幢建筑物内的业主，共有部分的存在使得他们成为一个利益共同体。随着对居住品质的要求不断提高，建筑物内共有部分的范围越来越大，功能越来越多。那么，究竟建筑物或者建筑区划内的哪些部分属于共有部分呢？根据《民法典》和最高人民法院的司法解释，共有部分可以分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。
1、法定共有部分。法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分。从《民法典》的规定来看，下列部分属于法定共有部分：
（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。也就是说，城镇公共道路不属于业主共有，而属于国家所有。只有城镇公共道路之外的道路，才属于业主共有。
（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所包括哪些呢？一般认为，其标准是，这些公共场所不属于任何单个业主所有，也不属于开发商所有。这些公共场所包括小区免费健身的地方、公共休息场所，如有的小区有露天喷泉，不用时小区居民可以到此休息，该地方就属于这里讲的“其他公共场所”。走廊、建筑物的大堂等也属于公共场所。同样，属于共有部分的公用设施的标准也是，不属于任何单个业主所有，也不属于开发商所有。例如，免费的健身设施、绿化设施、路灯等。
（4）物业服务用房属于业主共有。法律明确了物业服务用房的归属，那么任何人都得遵守，开发商也不例外。
（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
（6）电梯、屋顶、外墙、无障碍设施属于业主共有。
2、天然共有部分。除了法律、法规明确规定的共有部分以外，建筑物的有些部分从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。包括：建筑物的基础、承重结构等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。
3、约定共有部分。除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等就属于约定共有部分。这里的约定并非开发商与业主之间真的通过协商进行了约定，而是在法律上视为“约定”，是一种概括性的排除法式的规范。满足下列两个条件的应当视为“约定”共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
“不属于业主专业部分”容易理解。例如，对于窗前绿地，符合专有部分的组成部分的条件的，就应当认定为属于业主的专有部分，而不属于共有部分。“不属于市政公用部分”，主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿地不属于共有部分。既然属于市政“公用”部分，当然就不归小区业主共有。不属于“其他权利人所有”，指的是如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，如小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司，当然就不属于共有部分。
4、小区车位、车库的归属，是在理论上和实务中都是会引发热议的问题
《民法典》第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
（1）住宅小区建筑区划内的车位、车库存在很多形态，目前常见的主要有规划用于停放汽车的独立车库、地面停车位和地下车库停车位，以及占用业主共有的道路或者其他场地的车位。规划用于停放汽车的独立车库一般具有构造上的独立性，以固定的墙壁作为隔断，出入口安装有移动门，结构上完全与建筑物其他部分相独立；具有利用上的独立性，供特定业主使用，设有独立的大门供车辆进出，内部的设备仅供车库专门使用；具有法律上的独立性，可进行权属登记，取得权属证书。符合专有部分的特征。规划用于停放汽车的地面停车位和地下车库停车位，虽然通常不像独立车库以固定的墙壁作为隔断，但是在地面画有四条线隔离出一个立体空间，此空间与周围其他空间可以相区分。可见，地面停车位和地下车库停车位具有构造上的、利用上的独立性，符合专有部分的特征，属于区分所有建筑物的专有部分。
规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由建设单位与业主以书面合同方式约定，通过出售、附赠或者出租等方式确定车位、车库的归属。
（2）对于占用业主共有的道路或者其他场地的车位，因建筑区划内道路或者其他场地的土地使用权对全体业主共有，利用这些场地建设的车位理所当然应当归全体业主共同所有。
对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足的问题，《民法典》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”最高人民法院对“应当首先满足业主的需要”进行解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合有关“应当首先满足业主的需要”的规定；配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
《民法典》条文
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
【以案释法】 陈某某与林某均系正元公司开发住宅小区的业主，两人购买车位相邻。陈某某购买地下一层第20号车位，总价18万元，建筑面积57.54平方米，其中使用面积12.5平方米，公摊面积45.04平方米。陈某某取得20号车位的产权证，产权证载明20号车位的建筑面积为57.54平方米，所附平面图记载车位宽2.5米、长5米。林某购买地下一层第21号车位，总价28万元，建筑面积57.54平方米，其中使用面积45.04平方米，公摊面积12.5平方米。林某取得21号车位的产权证，载明车位建筑面积57.54平方米，所附平面图记载车位宽2.5米、长5米。20号、21号车位紧邻，位于两根立柱之间，立柱之间总宽6.54米，有黄线划分为大小两个车位。面向车位方向，左侧为20号车位，右侧为21号车位，车位分界线明显偏向左侧立柱。陈某某以林某以及正元公司擅自占用其车位，将分界线划至其车位内，妨碍了其对车位的正常使用为由，向法院提起诉讼，请求：二被告立即排除妨碍，将位于地下一层第20号车位与第21号车位的分界线恢复至两柱之间的中间线。法院经审理认为：根据正元公司的自认及林某、陈某某所出示的所有权证书，以及法院现场勘验结论，应认定在20号车位与21号车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于正元公司与林某所签订的车位买卖合同，正元公司系将该共有部分出售给林某，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主的表决通过，故该公共部分不因正元公司的出售而认定林某对此共有部分独享占有使用权。林某与陈某某作为业主，均享有共有之权利，即双方均可依法合理使用。因该共有部分位于林某所有的21号车位与陈某某所有的20号车位之间，非其他车辆必经之通道，且无法达到林某与陈某某所有的车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅林某与陈某某方可频密使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。将林某与陈某某各自所有的21号和20车位之分界线移至两立柱之中间线位置并无不当，该分界线并非确定林某与陈某某专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。至于林某与正元公司关于陈某某不具有诉讼主体资格的主张，因该共有部分与陈某某相连，影响陈某某对共有部分的合理使用，其当属权利人可依法提起诉讼。因正元公司的出售行为和林某的占有行为均构成对陈某某共有权利之侵犯，故判决正元公司与林某共同承担排除妨碍之责任。
开发商擅自更改了规划车位的界线，侵占了公共部分的面积，将公共部分作为专有部分出售给业主，属于无权处分，不能发生物权变动的效果。小区内公共部分，业主可以合理利用，但不可独占，不可妨碍其他业主正常使用。案件中位于两个车位中间的公共部分面积较小，除了涉案两位业主之外，一般不存在其他业主使用的空间可能性，为此，法院判决该部分空间由两位业主共同使用。从陈某某的角度来讲，其对20号车位的所有权并不局限于对12.5平方米专有部分所有权，还包括对10平方米的公共部分进行合理使用的权利。该权利是建筑物区分所有权不可分割的一部分，依法受到《物权法》的保护。正元公司擅自将该公共部分划入21号车位的范围，显然侵害了陈某某对该公共部分合理使用的权利，陈某某依法有权请求林某、正元公司排除妨碍。（参见案例：陈某某诉厦门源昌房地产开发有限公司、林某车位纠纷案，详见福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1085号民事判决书）
1、业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有权。由于共有部分的共有权人并非单一主体，而是一定范围内的业主群体，为了对共用部分的利用能够处于有序的状态，业主对共有部分的利用不能如同对各自专有部分的利用一样随心所欲。业主对共有部分的利用，应当符合法律、小区管理规约的规定及业主大会的决定。业主对共有部分享有共有权的内容主要包括对共有部分的使用权和收益权。业主对共有部分的使用应当秉持合理使用的原则，应当按照共有部分的本来性质及用途予以使用。业主在公共部分私自搭建行为，如搭建雨棚、观景台、封闭露台等，会对业主的公共利益造成损害，法律对此种行为予以禁止。业主作为共有权人享有的另一项基本权利是收益权，即业主可以依照管理规约或者共有份额，获得因共有部分所生利益。例如，将共有的外墙面、楼顶平台出租，所得租金应为全体业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。收益的分配有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
2、分担共有部分的维护费用是业主作为共有权人的一项基本义务。对于建筑物共有部分的管理、维护所产生的费用，业主应当分担。业主应当按照有关规定交纳专项维修资金，专门用于共有部分的维修、改造、更新。专项维修资金属于业主共有，关系着每个业主的切身利益。因此，法律规定维修资金的使用应当经业主共同决定。便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。
四、管理组织（共有部分有业主成立自治组织管理）
【法言俗语】建筑物区分所有权人之间的关系极为密切，在形成建筑物区分所有关系时并不相识，在形成建筑物区分所有关系后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，虽可有效地解决所有权的归属问题，但不能很好地解决各区分所有权人有效管理其财产，尤其是共有财产的管理问题。最好的办法是在建筑物区分所有的情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织召开全体区分所有人会议，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。
业主大会是业主的自治组织，是基于业主建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。每一个特定的物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会，且只能设立一个业主大会。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会的权力基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权，它代表该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据有关行政法规和国家政策规定，居住小区已交付使用并且入住率达到一定比例时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导和协助下产生业主委员会。业主委员会的产生，一般是通过召开业主大会的方式选举产生。业主委员会履行的职责主要有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责
由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的甚至相差几年。因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，法律规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。
对区分所有建筑物管理包括对建筑物的保存、维护、改良、利用等，也包括对业主共同生活秩序的维持。不论是对建筑物本身的管理，还是对业主生活秩序的维护，都涉及全体业主的利益，应当依法组建自治组织进行管理，单个业主作为该自治组织的成员，通过参加会议、行使表决权的方式参与自治组织对建筑物的管理。这种基于共同关系所产生的，作为共同利益团体的成员所享有的权利，被称为成员权。业主的成员权是专有权、共有权之外，建筑物区分所有权的另一项基本构成要素。它表现了业主在共同关系事务上，如何表达意志，以及所表达的意志被团体意志吸收后如何得到执行的问题。
《民法典》第278条列举了业主有权共同决定事项的范围，同时也是业主有参与表决的事项。业主共同决定的事项涉及业主的共同利益，需要业主共同决定。法律规定的业主共同决定的事项包括以下几个方面：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（7）改建、重建建筑物及其附属设施；
（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
► 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2／3以上的业主，且人数占比2／3以上的业主参与表决。
► 决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积3／4以上的业主，且参与表决人数3／4以上的业主同意。
► 决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定对业主应当具有约束力。业主大会、业主委员会主要对小区内公共部分如何利用、管理，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主都具有约束力。
对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，（1）必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，（2）必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，（3）必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。
上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。现实中，可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，《民法典》第280条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。
实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。故业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
业主对建筑物及其附属设施自行管理，主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划。随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量也越来越高，管理的难度加大，业主自行管理较为困难，还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆续迁入居住的，此时业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理。根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理公司予以更换。《民法典》第284条第2款规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
【以案释法】
陈某扬系某小区1号楼1单元26楼2602号业主，许某丘系同一单元27楼2701号业主。陈某扬的2602号房系顶楼，上为楼顶天台。许某丘的2701号房外有一走廊与该天台相通。许某丘与开发商签订的商品房买卖合同中约定，房外走廊相通的楼顶天台属于“单元专用平台”，并注明许某丘对该天台有使用权，许某丘有责任维护、保养天台。许某丘收楼后，将走廊及平台封闭并安装防盗门，独自占有、使用。许某丘在天台上搭建简易房屋一间，天台中央位置设有一水泥构架，周围种植花草、树木，在陈某扬卧室上方建鱼池一个，内设假山，并安装有水泵、供氧机。许某丘每日使用水泵及鱼池内假山跌宕流水声产生声音；树木花草招引飞虫蚂蚁，刮风下雨时天台上的枯枝败叶偶有随风飘入陈某扬家中。陈某扬不堪其扰，诉至法院，主张楼顶平台属于业主共有，许某丘无权占为己有，并且许某丘已持续堵塞公共通道严重侵害了包括陈某扬在内的其他业主的合法权益，请求法院判令许某丘立即停止侵权，包括停止持续封闭、独自霸占业主共有的楼顶天台及公共通道，停止在该露台种养树木和竹子及拆除水泥假山；许某丘将业主共有的楼顶天台恢复原状。法院经审理认为，2701号房产权证面积内不包含诉争天台，且天台属于建筑物的基本构造部分，不具备专有部分的构成要件，因此，诉争天台应属于建筑物的共用部分。虽然许某丘与开发商签订的合同中约定诉争天台为2701号房屋的专用平台，但该约定不能对抗依照法律规定其他业主在诉争天台所享有的合法权益。现许某丘对诉争天台独占使用及占有部分公用走廊面积，明显侵犯了包括陈某扬在内的其他业主的共有权，损害了他人的合法权益，故判令许某丘停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状，以达到消除妨碍其他业主正常使用的效果。
1、本案涉及业主能否独占天台、走廊等公共部分。法院的裁判意见为，天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同共有、共同使用，业主私自将天台设置为“私家花园”，从而独占使用及占有部分共用走廊的行为侵害了其他业主的共有权，其他业主可要求该业主将建筑物共用部分恢复原状。
2、实践中，房地产开发商出售房屋时，有时会出现诸如“赠送露台、花园”等销售承诺，购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，或者忽略其存在，对所谓的赠送部分是否列入房屋产权面积缺乏足够的注意。因此，造成了共有部分和专有部分界线模糊，被开发商任意处置，造成大量纠纷。本案中，争议的焦点问题事实上就是物权中的建筑物区分所有权。许某丘作为该小区的业主之一有权对上述天台和走廊进行合理使用，但应是一般情况的正常使用，不能因自身的使用而排除、妨碍其他业主的正常使用，其对天台进行封闭，设置为“私家花园”，从而独占使用及占有部分共用走廊的行为，明显侵犯了包括陈某扬在内的其他业主的共有权，损害了他人的合法权益。为了恢复天台和走廊具备的公共消防等功能，法院判令许某丘停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状的处理结果是正确的。（类似生活实例，可参见案例：马某新诉洪某胜、李某业主共有权纠纷案，详见广东省佛山市中级人民法院（2009）佛中法民五终字第430号民事判决书。）