購買大商場產權式商鋪需注意的法律風險：產權不明，投資收益難保證，返還商鋪難獲支持，恐涉非法集資陷阱
產權式商鋪由國外的時權酒店和產權式酒店演變而來，於本世紀初由歐美國家傳入中國大陸，發展已有近二十年。由於該種銷售模式一方面可使房地產開發企業快速回籠資金，促進資金流轉；另一方面也可作為小投資者的一種低門檻投資方式，因此受到房地產開發商和中小投資者青睞。但因商鋪實際開發、銷售和經營管理過程中存在的諸多不可控因素，致使該模式在實踐中爭議問題層出不窮。
這類房地產的特點在於開發商將整體的商業建築物分割為若干獨立的部分分別銷售，業主購買並辦理產權登記後享有產權但不直接經營，而是由開發商統一經營管理，業主定期、定額獲取回報的房地產銷售經營模式。產權式商鋪一般有兩種類型，一種為獨立產權式商鋪，即開發商將賣場進行物質形態上的實質分割，商鋪間用木板、內隔牆、玻璃等形式相互區分，四至確定。另一種為虛擬式產權商鋪，此種為概念式分割形態，指開發商將賣場作概念式分割，商鋪間並無物理隔離物，不劃分實際區域，產權登記在購買者名下，但購房者無法自行經營。
產權式商鋪本質上是商鋪所有權和經營權的分離，具體而言，產權式商鋪交易的運作系基於兩份合同而展開：其一，在商鋪投資者與房地產開發商之間，通過《商鋪買賣合同》與房屋所有權的登記，商鋪投資者獲得商鋪所有權；其二，在商鋪投資者與第三方管理公司之間，商鋪投資者並不親自佔有、使用或經營商鋪，而是通過《委託經營管理合同》，將商鋪委託給第三方經營管理公司，由後者對商鋪進行實際的經營管理，商鋪投資者定期獲取相應收益；其三，在房地產開發商與第三方管理公司之間，後者往往是前者的關聯公司。
【案例】<來源：鄭州市惠濟區人民法院>
黃某與鄭州市一家置業公司簽訂《商品房買賣合同》,約定黃某以42萬餘元的價格購買該置業公司開發建設的15㎡商鋪一套。合同簽訂後，黃某依約支付了全部款項，隨後又與該置業公司、某新物業公司簽訂《託管經營協議書》，約定將黃某購買的商鋪交由某新物業全權經營管理和物業管理，該條委託不可撤銷，且不因產權變更而受影響。協議有效期三年，運營商鋪收入均由某新物業公司自行處理。託管期滿後，雙方協商是否續訂合同，如黃某不選擇續訂合同，由某新公司將房產按屆時現狀交還黃某。
協議到期後，因對物業公司的託管服務不滿，黃某向物業公司提交書面通知，稱不再續約，要求交還商鋪。雙方經協商無果後，黃某將物業公司訴至法院，請求返還商鋪，並賠償租金等經濟損失至實際交付之日。
對此，物業公司表示，案涉商鋪為虛擬產權式商鋪，沒有實質意義的不動產界址，與其他商鋪在使用和經營上具有整體、不可分割性，單個業主無法通過獨立使用、經營其購買的商鋪獲益，必須通過與其他商鋪整體管理的方式才能產生收益。黃某購買時已明確知曉這一情形。協議到期前，該公司已多次就辦理鋪位交接手續與黃某協商，黃某拒不到場，根據託管協議約定，視為無爭議交接完畢。且涉案商場人數超過1/2、面積占85%以上的業主已選擇與該公司續約，應當繼續委託該公司對商鋪進行統一運營和管理。
業主要求返還商鋪遭拒，狀告託管物業公司敗訴
受理此案後，承辦此案的法官對案涉商鋪進行了現場勘驗，發現該商業廣場總建築面積4.5萬㎡，分地上6層，地下1層，共有600餘戶業主。黃某所購買的案涉商鋪與其他商鋪未建立相互隔離的牆體，在平面上緊密相連，處於交織狀態，實為該商業廣場眾多商鋪中的一部分。法官組織原被告雙方對案涉商鋪已簽約業主進行抽樣調查，顯示簽約業主年租金收益占總房價百分比在1%至7%區間。已簽約業主占比超過業主總數50%。
惠濟法院審理後認為，黃某雖為案涉商鋪的產權人，但該商鋪系商業性房產分割為若干獨立單元分別銷售，並由業主委託商業管理公司統一經營管理，該商業模式決定了商鋪所有權的行使必須同時兼顧個體專案的收益與整體管理的統一。黃某要求返還的案涉商鋪無法進行實體上的物理分割，且目前商業廣場超過半數的業主已經選擇與某新公司簽訂託管協議由該公司繼續統一經營，就共有部分形成了多數意見，符合商業整體使用的利益以及長遠發展，並不構成對商鋪產權人權益的侵害，黃某應當遵守絕大多數業主的共同決定。故黃某要求按照交房標準和房產權證載明面積恢復隔斷並返還商鋪的主張，不予支持。黃某主張的租金收益及利息損失，酌定年租金收益按照總房款3%的標準支付。遂依照相關法律規定，作出民事判決，判令某新物業公司於2019年起每年支付黃某租金收益12739.68元至商鋪實際返還之日止；駁回黃某的其他訴訟請求。
後黃某不服，提起上訴，雙方在二審中達成調解協議，物業公司按照購房合同總價款3%向黃某支付租金收益，每半年支付一次；三年後按照購房合同總價款3.5%支付，雙方就本案再無其他糾紛。
⧫ 權屬登記都屬於自己的商鋪，為什麼不能收回或者任意處置呢？
承辦此案的法官介紹，所謂產權式商鋪，是指房地產開發商將整體的商業建築物分割為若干獨立的部分分別銷售，投資者購買並辦理產權登記後，以租賃或委託經營的方式交由房地產開發商或第三方管理者進行整體規劃、裝飾和統一經營，定期、定額獲取回報的房地產銷售經營模式。
由於單個商鋪無法單獨使用，屬於整個商業建築物的構成部分，較之獨立商鋪，虛擬產權式商鋪業主所有權的行使受到一定的限制。審判實踐中，通常認為虛擬產權式商鋪各買受人之間為按份共有關係。特別是由於小業主所購買的商鋪僅占整個商業建築物中極小的一部分,且沒有獨立的牆體將其購買部分與相鄰其他商鋪、過道等相隔離，在該商鋪所在的樓層範圍內也不是獨立的封閉空間，小業主與該商業建築物同樓層其他業主之間的空間權利處於交織狀態。
根據我國《民法典》等相關規定，小業主作為商鋪所有權人,在行使其物權時,應受制於全體業主的整體意志。且因小業主在購買商鋪時已經明確知曉並接受商鋪的現狀及商場統一經營的模式,其應當知道該商鋪所有權的性質不能完全等同於獨立商鋪,為有利於商場整體功能的發揮及大多數業主的利益，其權利行使必然要受到一定的限制,必須服從於大多數業主的整體意志。如果進行分割，勢必會影響商鋪整體功能的發揮，實際是損害了各商鋪業主的利益。因此本案中，一審駁回小業主返還商鋪訴請,僅判定物業公司應支付租金，是較為合理的。
【案例】< 來源：四平市中級人民法院 >
百貨公司在當地擁有經營狀況很好的一個商場，2010年，百貨公司為擴大經營規模在與該商場毗鄰的位置準備再投資建設一個商場，經相關部門審批後新的商場陸續開始建設，在尚未投入使用前，百貨公司將新建商場內部劃分為邊界清楚的若干商鋪，商鋪間以隔斷形式隔開。後百貨公司便將新商場以商鋪的形式向社會對外出售。小張經濟條件較好，也想將手中的余錢進行投資，便同百貨公司簽訂了商鋪買賣合同，購買了百貨公司新建商場若干商鋪中的四個商鋪。因新建的商場是經營性質，毗鄰的商場經濟效益較好，新建商場對外出售時的價格明顯高於本地住宅的價格。小張購買商鋪的兩年後即2012年，新商場開始營業。小張購買的四個商鋪也以出租的方式對外出租經營。但好景不長，因受經濟環境的影響，新建的商場整體經營狀況並不好，百貨公司幾次引進外地大公司投資也都沒能改變新商場的經營狀況，後百貨公司將新商場關門停業。小張認為，將多年的積蓄都用來購買商鋪，現商場關門停業，導致其購買的商鋪不能對外出租，不能正常經營，為其造成了巨大的經濟損失，便向法院提起訴訟，要求百貨公司賠償其經濟損失。
本案中小張購買的商鋪應屬於產權式商鋪，但其與標準的產權式商鋪在經營上存在不同，也就是本案中小張購買的商鋪，可自行經營，未交由百貨公司統一經營管理。
⧫ 本案中小張購買的產權式商鋪與獨立經營性用房在物權行使上有什麼區別？
《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”依照該規定，小張購買的商鋪屬於其所有的專有部分應為產權登記中確定邊界四至的固定面積，也就是間隔後商鋪的面積，而對於商場內其他商鋪所有人以外的通道、樓梯、大堂等公共通行部分及商場的基本結構部分，應屬於共有人共有的部分。對獨立的經營性用房其專有部分就很好理解了，只要滿足以下三個條件，一是具有構造上的獨立性，能夠明確區分；二是具有利用上的獨立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業主所有權的客體，均可以認定為經營性用房所有權人的專有部分。
《中華人民共和國民法典》第二百七十二條規定:“業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”無論是產權式商鋪的所有權人還是獨立經營性用房的所有權人，均應按照該規定對其專有部分行使所有權。
⧫ 因商場關門，導致小張的損失是否可以通過民事訴訟的方式解決？
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十二條規定：“起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關係的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬於人民法院受理民事訴訟的範圍和受訴人民法院管轄。”依據該規定，小張如提起民事訴訟，能夠與其有關聯的只有百貨公司了。小張提起要求百貨公司賠償其經濟損失的請求權基礎存在兩種可能，一種是基於其與百貨公司之間的商鋪購買合同關係，認為百貨公司在合同的履行過程中存在違約行為，主張違約損害賠償之訴；另一種是基於其擁有產權式商鋪的物權，提起物權侵權之訴。按照以上兩個思路分析：
首先，如果小張基於商鋪購買合同提起訴訟，小張與百貨公司之間簽訂有商鋪購買合同，合同中約定的僅是百貨公司向小張交付邊界位置確定的商場內的商鋪，小張支付相應的價款。如今小張已經依據合同取得了商鋪的所有權。雙方之間的合同已經履行完畢，百貨公司在商鋪買賣合同中並未對商鋪出售後的經營及管理情況作出約定，因此，在合同履行過程中，百貨公司並不存在違約行為。小張以百貨公司在履行合同過程中存在違約行為提起訴訟，沒有合同依據。
其次，如果小張基於物權，提起物權侵權之訴。《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條規定:“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”小張在與百貨公司簽訂商鋪購買合同時，應該知道所要購買的商鋪所有權的行使與獨立的經營性用房不同，小張購買的商鋪的經營應服從商場的經營管理。案件事實能夠證明，商場關閉大門是因為商場整體經營狀況不好，無法運營，為減少損失，也為了使其他商鋪免受不必要的損失，商場不得已關閉大門，不能認定百貨公司存在過錯。雖然從形式上看限制了小張對其商鋪專有物權部分的使用，但物權的取得和行使應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人的合法權益。
所以，對於小張的損失，應屬於投資經營中的商業風險，應由投資人自行承擔，雖然小張可以提起民事訴訟，但不能獲得勝訴權。
⧫ 產權式商鋪存在法律風險，購買需謹慎
除了這個案例中的經營風險外，因商鋪種類、經營模式不同，還會存在不同的風險。主要注意以下四類風險：
1、產權不明的風險。因產權式商鋪，特別是虛擬產權式商鋪，商鋪間沒有物理間隔的區分，難以形成密閉獨立的空間，加之一些地區出臺了政策，明確禁止相應產權登記，在與他人發生物權糾紛時，容易出現產權不明的情況。
虛擬式產權商鋪登記規定的區域性差異。關於類似商鋪能否作為物權客體，其產權是否可以獨立登記引發了許多爭議。贊同的觀點認為虛擬分割式產權商鋪以劃線方式分割，四至界址明晰，能夠單獨使用，可以獨立登記；而反對的觀點則認為虛擬分割式產權商鋪不具有獨立、封閉空間和明確四至界址，不符合獨立登記的法律規定。
虛擬分割式產權商鋪開發模式是建築、房地產業發展過程中因行業競爭、融資需求而催生的新模式，由於其本身帶有的經營上的便利性以及資本融通的聚合性，無論是地產商還是有置業、理財、投資欲望的普通老百姓都趨之若鶩。從全國範圍看，絕大多數省市地區對虛擬分割式產權商鋪的物權登記採取默認態度，而北京、上海等地在虛擬分割式產權商鋪模式瘋狂擴張後，出臺了政策明確禁止相應產權登記。從其出臺政策的出發點看，無疑是前期對虛擬分割式產權商鋪模式推廣後，因無相應的法律法規加以引導和規範，導致該新模式自身存在的不足被無限放大，影響了當地市場金融秩序和房地產行業的健康發展。本應防微杜漸，直接出臺政策禁止登記。
2、投資收益難以保證的風險。產權式商鋪在出售時一般情況下是房地產開發商出售後，生活中不少商家都宣傳產權式商鋪高收益、高回報、穩賺不賠，但統一出租或委託給運營商統一經營，這樣的情況下，運營商對業主的租金回報可能會存在與開發商出售時的宣傳情況不符，加之經營中自然會存在一定的風險，商鋪不在投資人自己的手中，實際的運營商享有經營控制的權利，投資人不能親自經營，商鋪的運營風險不可控。這些都屬於經營中的商業風險，購買產權式商鋪用於投資的業主，應對商業風險有一定預期。
委託合同項下的受託人有服從委託人指示，向委託人報告委託事項處理情況的義務。在虛擬產權式商鋪之中，商鋪投資者往往與開發商或第三方專業管理公司簽訂委託協議，由後者對商鋪進行統一經營管理。作為委託人，此時便可以依照合同法的相關規定，要求商管公司披露商鋪對外招商經營的詳細情況，包括對外出租的租金標準，承租情況，收取租金數額及相關資金使用等。在清晰掌握上述資訊的情況下，對商場實際經營效果進行監督。
3、難以收回的風險。根據產權式商鋪一般的運營模式，業主購買的商鋪要交由運營商統一經營管理，投資者如對運營商支付的租金或投資回報不滿意，想收回自己經營，訴訟中因考慮到可能會影響到商業建築功能的整體發揮，從而影響到其他業主物權的實現，為維護公共利益以及物權之恰當平衡原則，可能會不支持業主返還商鋪的訴訟請求。如本案中情形，按照維護公共利益以及物權之恰當平衡原則，可能會不支持小業主返還商鋪的訴訟請求。
4、構成非法集資的風險。因在產權式商鋪的銷售中，部分開發商採取“售後返租”的銷售方式，銷售的對象為社會公眾，尤其是虛擬式產權，投資人無法確定具體的商鋪位置，部分不良商家利用此種銷售模式非法集資，最終“跑路”，使得投資者“賠了夫人又折兵”。
雖然《商品房銷售管理辦法》第11條規定：地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。但實踐中大多數房地產開發企業會通過相關的經營管理公司與業主簽訂《委託經營合同》，從而規避了立法限制。
對於開發商運營虛擬產權式商鋪專案可能觸犯非法吸收公眾存款罪的，投資者在發現開發商具有明顯“虛假廣告、返本銷售、高額利誘、保底收益”等特徵的情況下應及時向公安部門反映，並提供相關線索。由公安部門嚴格調查開發商是否涉嫌經濟刑事犯罪，是否存在抽逃資金、詐騙、非法吸收公眾存款罪等經濟違法犯罪行為。
所以，選擇購買商鋪投資須謹慎，在購買前一定要明確房屋的產權性質，查看是否存在查封抵押情況，以及房屋的實際用途、規劃用途等，並注意充分瞭解開發商是否對專案整體進行物理形態上的實質分割，必要時實地查看，核實各商鋪之間是否具有構造上的獨立性，有無明確界限及四至，是否能夠獨立經營，且平面圖位置指向清晰並與實物相符等，要對行業政策、投資專案的收益能力和潛在風險有理性分析。購買時，要與對方簽訂書面合同，並注意對租金標準以及支付期限、租賃期限、一方違約後的責任承擔等容易引發糾紛的事項進行明確約定。
【小結】法院系統在審理此類案件中大致形成了三個共識：
1.對虛擬產權式商鋪業主行使物權進行特殊限制。
2.依據多數業主對商鋪的處分行為推定其集體意志，個人意志應當服從集體意志。
3.參照多數已與統一經營方簽訂合同的租金標準確定商鋪佔用費。
總之，收益往往與風險並存，投資者在投資過程中，應充分瞭解投資領域的經營模式和相關的法律規定，在投資前預估商業風險，有利於降低風險，提高收益。
“產權式商鋪”≠“獨立商鋪” 性質不同權益不同
<來源：遵義市紅花崗區法院>
【案情簡介】
2011年9月5日，原告令某某與被告遵義某某家裝公司、被告遵義某某置業公司簽訂《委託經營管理合同》並約定：
1、令某某將其擁有的遵義市紅花崗區某商城內一層商鋪全權委託某家裝公司進行統一經營管理；
2、某某家裝公司於2017年6月1日前一次性支付第六年租賃年租金，以後每一租賃年租金均在6月1日前將年租金一次性支付給甲方，在合同有效期內，第一年至第五年為了更好的培育市場，令某某自願無償給某某家裝公司經營使用，從第六年租賃年起以前一年租賃年某某家裝公司租賃給商場內經營戶的實際租價標準全額支付給令某某，後4年以此類推。
3、令某某承諾在託管經營期限內不得解除本協議、不自行出租該房屋等，並簽署《承諾書》，承諾為維護全體業主的共同利益，專案實行統一經營管理的方式進行經營和收益；
商鋪開始經營後，令某某認為被告某某家裝公司、某某置業公司將承租戶的租金拆分為租金、經營管理費、物業管理費，沒有按合同約定向原告全額支付租金，已構成根本違約，二被告的違約行為系不當得利，應予以返還，釀成訴爭。
審判結果：駁回原告令某某訴訟請求。
1、"商鋪”不等於“獨立門面”——關於本案訟爭商鋪的性質，原告購買的商鋪系被告某某置業公司分割出售的商鋪之一，雖然原告提交的房屋產權證中顯示訟爭商鋪在房屋產權登記機關確認的四至方位，與其他業主的商鋪相區分，但該商鋪本身並無獨立的專用出入通道，從商鋪的現狀來看，商鋪自交付至被告某某家裝公司起，因商場統一經營，訟爭商鋪與其他業主的商鋪在空間上已無實體牆體分割，無明確界限，建築構造上不再具備原有的封閉性，使用上亦無獨立性，因此該商鋪並不完全符合建築物區分所有權的法律特徵；
2、“按份共有”商鋪所有權受限制——（1）、涉案商鋪客觀上與其他商鋪共同形成一個整體，從性質上形成了虛擬產權式商鋪。因此，包含原告在內的商鋪業主的房屋所有權可以以整個商鋪所有權中的抽象分割進行看待，每一位業主享有整個商場經營所帶來價值的相應份額，具備按份共有的性質，故原告在行使商鋪所有權時應受到一定的限制；（2）、原告作為業主之一，若將不具備獨立性的訟爭商鋪拆分返還，必然破壞整個商場的結構，並損害大部分業主及承租人的利益，經本院查明，僅有少量業主提起訴訟要求解除合同，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》相關規定，雙方當事人未約定解除，原、被告雙方在履行合同的過程中也未產生法定解除的情形，合同解除的條件尚未成就，故對原告的“解除合同”請求，本院不予支持。
3、“單個商鋪”區別於“產權式商鋪”——綜合本案案情看，原告購買的商鋪符合產權式商鋪的特點，即開發商將大商場分割成若干個小面積具有獨立產權證的商鋪，商鋪業主出於投資目的，將產權商鋪通過開發商或第三方公司整體委託進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。訟爭商鋪系產權式商鋪，與一般獨立性商鋪在使用上有一定區別。產權式商鋪只有在統一規劃、整體使用時才能體現其價值，在未形成總體使用規劃的前提下，單個業主不宜獨立使用。
4、“商鋪”不等同於“獨立性商鋪”——原告購買的商鋪不能等同於一般的獨立性商鋪，為保證物業整體功能的發揮，個別業主的權利必須受到其他商鋪業主整體意志的限制。原告購買了涉案商鋪並辦理了相關產權證，系涉案商鋪所有權人。財產所有權人依法對自己的財產享有佔有、使用、收益和處分的權利。原告購買的系產權式商鋪，該商鋪的特點在於通常情況下所有權與經營權分離，商鋪業主出於投資目的，將產權商鋪通過開發商及第三方公司整體委託經營商進行統一經營，業主獲得定期回報。這與一般商鋪在空間獨立性及經營模式上存在明顯區別。故產權式商鋪權利人在行使所有權時應顧及其他所有權人的合法權益。原告與二被告簽訂的《委託經營管理合同》是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、法規強制性規定，應確認為合法有效，雙方應依約履行，該合同中甲方承諾在託管經營期限內不得解除本協議、不自行出租該房屋、不自行經營、不另行委託任何第三方託管經營該房屋,符合產權式商鋪自身特點，具有合理性和可操作性，表明了原告自願接受對其行使所有權權能進行部分約束的意思，是某某家裝公司全體業主為實現共同利益自治行為的體現。
5、“舉證不能”——原告未列舉相關的證據證明對其主張的租金標準，依據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，原告應當自行承擔舉證不能的法律後果，故對原告向被告主張租金等訴訟請求不予支持，且庭審已經查明被告某某家裝公司已經按照合同約定支付了2017年度的租金。