中国大陆:活络房地产,全面推进房产"带押过户",不用赎楼,未解除抵押贷款购买的不动产仍可带押过户

根据2023年3月30日的自然资源部、中国银保监会印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,对协同做好不动产“带押过户”做出的全面部署,两部门明确,各地要在已有工作的基础上,以“三个拓展”全面推进“带押过户”:
推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;
推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;
推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展,最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
两部门要求各地结合本地实际,确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险。

《深圳市不动产“带押过户”登记申办指引》

为进一步方便申请人申请办理不动产“带押过户”相关登记,制定本指引。

  一、适用范围

  深圳市范围内(不含深汕合作区)存在抵押登记的不动产,转让方、受让方、贷款银行协商一致,申请办理不动产“带押过户”相关登记的,适用本指引,无需先行注销原抵押登记。

  银行以外的单位或个人作为贷款人的,可以参照本指引办理。

  二、服务模式

  不动产“带押过户”登记业务实行全市通办。当事人可以根据自身实际选择合适的“带押过户”模式,相关的登记事项可以一并申请组合办理。

  抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形,可以选择抵押权变更模式;贷款购买商品房或其他不动产的,可以选择顺位抵押模式或双预告模式。

  (一)抵押权变更模式

  抵押权变更模式是指当事人协商一致,在不注销原抵押登记的情况下,办理过户手续,抵押人变更为受让方。

  1、登记事项

  不动产转移登记、抵押权变更登记(抵押人变更)。

  2、申请主体

  不动产转移登记+抵押权变更登记(抵押人变更)组合办理由转让方、受让方和转让方贷款银行共同申请。

  转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日(不含)之前,贷款银行出具了同意带押过户书面材料的,该银行无需共同申请。

  3、申请材料

  申请人一次性提交以下材料,登记机构一次性受理:

  ①不动产登记申请表;

  ②身份证明材料;

  ③不动产权证书;

  ④不动产登记证明;

  ⑤不动产权属转移的证明材料;

  ⑥纳税申报材料或者纳税凭证或者减免凭证;

  ⑦其他必要材料。

  转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日(不含)之前,贷款银行未共同申请的,还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

  4、办理时限

  3个工作日。

  (二)顺位抵押模式

  顺位抵押模式是指当事人协商一致,在不注销原抵押登记的情况下,办理过户手续,抵押人变更为受让方,并办理受让方贷款的顺位抵押登记,待受让方贷款银行放款将转让方借款还清后,注销原抵押登记。

  1、登记事项

  不动产转移登记、抵押权变更登记(抵押人变更)、抵押权首次登记(顺位抵押)。

  2、申请主体

  不动产转移登记+抵押权变更登记(抵押人变更)+抵押权首次登记组合办理由转让方、受让方和双方贷款银行共同申请。

  转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日(不含)之前,贷款银行出具了同意带押过户书面材料的,该银行无需共同申请。

  3、申请材料

  申请人一次性提交以下材料,登记机构一次性受理:

  ①不动产登记申请表;

  ②身份证明材料;

  ③不动产权证书;

  ④不动产登记证明;

  ⑤不动产权属转移的证明材料;

  ⑥主债权合同和抵押合同;

  ⑦纳税申报材料或者纳税凭证或者减免凭证;

  ⑧其他必要材料。

  转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日(不含)之前,贷款银行未共同申请的,还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

  4、办理时限

  3个工作日。

  (三)双预告模式

  双预告模式是指当事人协商一致,办理转移预告和抵押权预告后,受让方贷款银行放款存入约定的监管账户,在不注销原有抵押登记的情况下,办理双预告转本(正式过户和顺位抵押),划款结清转让方借款,注销原抵押登记。

  步骤一:申请办理双预告登记

  1、登记事项

  不动产转移预告登记、抵押权预告登记。

  2、申请主体

  不动产转移预告登记+抵押权预告登记组合办理由转让方、受让方、受让方贷款银行共同申请。

  3、申请材料

  申请人一次性提交以下材料,登记机构一次性受理:

  ①不动产登记申请表;

  ②身份证明材料;

  ③不动产权证书;

  ④不动产权属转移的证明材料;

  ⑤主债权合同和抵押合同;

  ⑥预告登记约定材料(在相关转移证明材料、抵押合同中已有约定条款的,无需单独提交)。

  4、办理时限

  1个工作日。

  步骤二:申请办理预转本登记

  1、登记事项

  转移预告登记转本登记事项包含不动产转移登记、注销转移预告登记、抵押权变更登记(抵押人变更);抵押权预告登记转本登记事项包含抵押权首次登记、注销抵押权预告登记。

  2、申请主体

  不动产转移登记+注销转移预告登记+抵押权变更登记+抵押权首次登记+注销抵押权预告登记组合办理,由转让方、受让方和双方贷款银行共同申请。

  转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日(不含)之前,贷款银行出具了同意带押过户书面材料的,该银行无需共同申请。

  3、申请材料

  申请人一次性提交以下材料,登记机构一次性受理:

  ①不动产登记申请表;

  ②身份证明材料;

  ③不动产权证书;

  ④不动产登记证明(包括原抵押权登记、转移预告登记、抵押权预告登记);

  ⑤不动产权属转移的证明材料(无需重复提交);

  ⑥主债权合同和抵押合同(无需重复提交);

  ⑦纳税申报材料或者纳税凭证或者减免凭证;

  ⑧其他必要材料。

  转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日(不含)之前,贷款银行未共同申请的,还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

  4、办理时限

  3个工作日。

  附件:不动产登记申请表填写样例(双预告模式之预转本登记)