《民法典》第221条的体系解释 ——预告登记的类型、效力与实务适用

文/王彬

一、问题的提出

不动产物权变动以登记为生效要件。《民法典》第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。^①然而，交易从合同成立到办理转移登记之间往往存在时间差：期房尚未竣工，二手房尚待解押，买方约定分期付款，都会使买受人在相当长的期间内只享有请求出卖人移转所有权的债权。在此期间，出卖人仍是登记簿上的权利人，可以再次出卖或设定抵押，买受人的债权在“一房二卖”面前缺乏对抗力。

《民法典》第221条以预告登记回应这一风险。该条只有两款，却在下位规范中延伸出四类登记和多项程序规则，并与区分原则、抵押财产转让、强制执行、破产别除权等制度交叉。仅凭条文文义，难以回答以下问题：“处分”是否包括设立抵押权？“债权消灭”包括哪些情形？抵押预告登记的权利人何时可以优先受偿？买受人能否阻止出卖人的债权人申请强制执行？《不动产登记暂行条例实施细则》规定的“3个月”与《民法典》规定的“九十日”如何协调？

本文采体系解释方法，将第221条置于由《民法典》物权编、司法解释、行政法规与部门规章构成的规范群中考察，依次讨论预告登记的规范体系与制度功能、登记类型、法律效力、失效规则以及实务中的疑难问题。

二、预告登记的规范体系与制度功能

（一）规范体系的层级构成

预告登记的规范体系由四个层级构成。第一层是法律。《民法典》第221条第1款规定预告登记的申请条件与核心效力，第2款规定失效事由。^②该条承继原《物权法》第20条，主要变化是将失效期间由“三个月”改为“九十日”。^③

第二层是司法解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《物权编解释（一）》）第4条界定“处分”的范围，第5条界定“债权消灭”的情形。^④这两条延续了2016年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的同序号条款。^⑤《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第52条专门规定抵押预告登记在一般程序与破产程序中的效力。^⑥《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第30条则规定预告登记在金钱债权执行中的效力。^⑦

第三层是行政法规。《不动产登记暂行条例》第3条将预告登记与首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记并列为法定登记类型。^⑧

第四层是部门规章。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）第五章“其他登记”第三节专设“预告登记”，第85条至第89条规定适用情形、申请材料与注销程序。^⑨该细则最近一次修改由自然资源部令第14号于2024年5月21日公布，修改内容集中于电子证书证明等事项，没有触及预告登记一节。

四个层级之间分工明确：法律确定实体效力，司法解释将裁判规则具体化，行政法规与规章规定登记程序。解释第221条时，应在这一分工框架内确定各规范的射程，并依上位法优于下位法的原则处理冲突。

（二）制度功能：债权请求权的物权化保全

预告登记所登记的不是物权，而是以将来物权变动为内容的债权请求权。权利人在本登记完成前仍是债权人，但其请求权因登记而获得对抗第三人的效力，这正是学理上所称“债权物权化”的典型表现。比较法上，《德国民法典》第883条规定的预告登记（Vormerkung）同样以保全不动产物权变动请求权为目的，第221条在功能上与之相近。

预告登记的功能可以概括为三项：一是对抗义务人的其他处分，防止一房二卖、先卖后押；二是在强制执行中对抗义务人的金钱债权人；三是保全抵押权的顺位，使抵押权在条件成就时自预告登记之日起设立。后两项功能并未写入第221条，而是由司法解释补足。这也说明，理解预告登记必须采取体系视角。

（三）与区分原则和异议登记的界分

《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。^⑩依此区分原则，预告登记所否定的只是违反预告登记的处分的物权效力，义务人与第三人之间的合同仍可有效。第三人不能取得物权，但可以依合同追究义务人的违约责任。

预告登记还应与异议登记相区分。异议登记针对登记簿记载可能错误的情形，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。^⑪异议登记旨在纠错，保护真实权利人对抗错误登记；预告登记旨在保全，保护债权人对将来物权变动的期待。两者的功能、对象和失效期间均不相同。

三、预告登记的类型

实施细则第85条第1款列举了四种可以申请预告登记的情形：商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。^⑫登记实务据此区分出四类预告登记，另有兜底条款预留扩展空间。

（一）预购商品房买卖预告登记

这是最典型的预告登记。期房尚未竣工，也未办理建筑物所有权首次登记，购房人无法办理转移登记，只能先就过户请求权办理预告登记。依实施细则第86条，申请人应当提交已备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定等材料；预售人未按约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请；商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的，应当先注销该抵押权，再办理预告登记。^⑬

例如，购房人甲于2026年3月与开发商乙签订预售合同，购买某在建楼盘的一套住房，约定2027年底交付。双方网签备案后共同申请预告登记，甲取得预告登记证明。此后乙将该房另售他人或设定抵押，均不发生物权效力。楼盘竣工并办理首次登记后，甲持网签合同、面积结算确认书、契税完税凭证和预告登记证明等材料申请转移登记，即实务中所称的“预转本”。^⑭

（二）预购商品房抵押权预告登记

在期房按揭中，银行无法就尚未首次登记的房屋办理抵押权登记，于是为其将来取得抵押权的请求权办理预告登记，实务中俗称“预抵押”。登记事项通常包括预购商品房预告登记证明号、不动产单元号、抵押不动产坐落与建筑面积、被担保主债权数额、担保范围、债务人，以及是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定。^⑮依实施细则第88条，申请人应当提交抵押合同与主债权合同、当事人关于预告登记的约定等材料。^⑯

楼盘办理首次登记后，当事人可以申请将预抵押转为正式抵押登记，即“预抵转现抵”。开发商楼盘已设有在建工程抵押的，一些地方的登记机构将在建工程抵押权注销登记、预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记合并办理，以衔接新旧担保。^⑰

（三）其他不动产买卖预告登记

这一类的标的是已经办理首次登记的现房，实务中多见于二手房交易，也称转移预告登记。出卖人虽已取得权属证书，但因买方分期付款、房屋尚有抵押未解除等原因，双方暂不办理转移登记。依实施细则第87条，申请人应当提交不动产转让合同、转让方的不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定等材料。^⑱

例如，丙将一套二手房以300万元出售给丁，房屋上尚设有丙的按揭抵押。双方约定丁先付150万元，由丙提前还贷解押，三个月后过户，并为此办理转移预告登记。在此期间，即便第三人出价更高，丙也无法为其办理过户，因为未经预告登记权利人书面同意而处分该不动产权利申请登记的，登记机构应当不予办理。^⑲

（四）其他不动产抵押权预告登记

这一类的标的同样是现房，但抵押权暂时不能或不便立即登记设立，例如主债权尚未发生、贷款尚待审批。由于现房在签订抵押合同后一般可以直接办理抵押权登记，这类预告登记在实务中较为少见，各地做法也不统一：北京市部分区县的登记机构仅就预购商品房办理抵押权预告登记，另有部分区县认为现房与预购商品房均可办理。^⑳

例如，某企业与银行约定三个月后放款，并以自有厂房提供抵押。放款前双方先办理抵押权预告登记，可以防止企业在此期间先将厂房抵押给他人，从而锁定银行的抵押顺位。

（五）兜底条款与地方实践

实施细则第85条第1款第4项为“法律、行政法规规定的其他情形”预留了空间，地方改革中也已出现扩展适用的尝试。例如，深圳市针对未完成开发投资总额25%的工业用地转让，设计了先由自然资源主管部门核查转让条件、再办理预告登记的机制，以便在不突破《城市房地产管理法》转让限制的前提下锁定受让方的权利。^㉑这一做法以全国人大常委会对深圳综合改革试点的授权为背景。依兜底条款的文义，扩展适用应当有法律、行政法规或者有权机关授权作为依据，地方规范性文件本身不宜创设新的预告登记类型。

四类预告登记的要点可归纳如下表。

类型	标的状态	保全的请求权	权利人	主要依据
预购商品房买卖预告登记	期房（未首次登记）	过户请求权	购房人	实施细则第85条、第86条
预购商品房抵押权预告登记	期房（未首次登记）	设立抵押权的请求权	按揭银行	实施细则第85条、第88条；《担保制度解释》第52条
其他不动产买卖预告登记	现房（已首次登记）	过户请求权	买受人	实施细则第85条、第87条
其他不动产抵押权预告登记	现房（已首次登记）	设立抵押权的请求权	债权人	实施细则第85条、第88条

四、预告登记的效力

（一）对抗处分效力

第221条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。^㉒对这一效力，可以从三个方面理解。

第一，“处分”的范围。《物权编解释（一）》第4条明确，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。^㉓因此，受限制的不仅是转让，也包括在不动产上设定各类权利负担。

第二，“不发生物权效力”的含义。该效力否定的是处分的物权变动效果，而不是处分合同的效力。依前述区分原则，义务人与第三人订立的买卖合同或抵押合同仍可有效，第三人可以请求义务人承担违约责任，但不能以取得物权对抗预告登记权利人。这种效力是相对的，它只在妨害预告登记权利人实现请求权的范围内否定物权变动。

第三，程序与实体的双重保障。实施细则第85条第2款要求登记机构对未经权利人书面同意的处分申请不予办理，这是程序上的拦截；即便登记机构因疏漏办理了登记，第221条仍从实体上否定其物权效力。两者相互补充。需要注意的是，实施细则要求权利人的同意采用书面形式，这比《民法典》的“同意”更为严格，属于登记程序上的要求。

对抵押预告登记而言，对抗处分效力的作用较为有限。《民法典》第406条第1款规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。^㉔正式抵押权人尚且不能当然阻止抵押财产转让，抵押预告登记权利人也不宜享有更强的限制力。实务中，当事人可以约定并登记禁止或限制转让抵押不动产，借以强化限制效果。^㉕

（二）对抗执行效力

《执行异议和复议规定》第30条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。^㉖该条区分了两个层次。

一是停止处分。法院仍可查封该不动产，但不得拍卖、变卖。二是排除执行。只有在符合物权登记条件时，例如期房已经办理首次登记，受让人才能请求排除执行。有实务观点指出，停止处分在程序上属于中止执行的一种形式；申请执行人未在法定期间内提起执行异议之诉的，预告登记权利人可以请求解除查封。^㉗

该条保护的是查封之前已经办理的预告登记。被执行人对已查封财产所作的移转、设定权利负担等行为不得对抗申请执行人，因此查封后才办理的预告登记，不能产生上述效力。^㉘

第30条的适用对象是“受让物权预告登记”，即买卖类预告登记。抵押预告登记能否排除执行，现行规范没有明确规定。有实务观点认为，正式抵押权人尚且不能阻止法院强制拍卖，只能就价款优先受偿，抵押预告登记权利人更不应享有排除执行的能力。^㉙

（三）顺位保全效力

《担保制度解释》第52条第1款以是否具备办理抵押登记的条件为分界：存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，预告登记权利人请求优先受偿，人民法院不予支持；已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。^㉚

这一规则的意义在于顺位保全。抵押权一旦被认定自预告登记之日起设立，其顺位便早于此后设立的其他抵押权，也优先于此后的普通债权。反之，楼盘始终未办理首次登记的，预告登记权利人不能就房屋优先受偿。山东法院发布的一则案例中，银行虽然办理了抵押预告登记，但案涉房屋尚未办理建筑物所有权首次登记，法院据此驳回其优先受偿请求。^㉛

实务中仍有争议：“具备办理抵押登记的条件”是以楼盘取得首次登记（俗称“大产证”）为准，还是以具体房屋能够办理转移登记（俗称“小产证”）为准，司法实践存在分歧，实施细则也未予明确。^㉜从第52条第1款的文义看，其列举的条件是“建筑物所有权首次登记”，以此为准更符合条文；至于具体房屋层面的障碍，可以纳入“等情形”中个案判断。

（四）破产程序中的效力

《担保制度解释》第52条第2款规定，当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。^㉝这一但书与《企业破产法》第31条关于受理破产申请前一年内对没有财产担保的债务提供财产担保可予撤销的规则相呼应，旨在防止债务人在临近破产时借预告登记偏袒个别债权人。

五、预告登记的失效

（一）债权消灭

预告登记具有从属性，以被保全的债权存在为前提。《物权编解释（一）》第5条规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《民法典》第221条第2款所称的“债权消灭”^㉞。此外，买卖合同依法解除、抵押预告登记所担保的主债权已经清偿等情形，同样导致基础债权消灭，预告登记随之失效。

依实施细则第89条，预告登记的权利人放弃预告登记、债权消灭或者出现法律、行政法规规定的其他情形的，当事人可以申请注销预告登记。^㉟应当区分的是，“失效”是依法当然发生的实体效果，“注销”是登记簿上的程序处理。预告登记失效后，即使尚未注销，也不再产生对抗效力；但为避免交易第三人误信登记簿，当事人仍应及时申请注销。

（二）期限届满：九十日与三个月的规范冲突

《民法典》第221条第2款规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。^㊱实施细则第85条第3款则规定，预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。^㊲后者沿袭了原《物权法》第20条的“三个月”。

两者存在两点差异。其一，期间长短不同。“三个月”按月计算，实际天数在89日至92日之间，与“九十日”并不完全相同。其二，规范指向不同。《民法典》规定的是失效的实体后果，实施细则规定的是登记机构按预告登记事项办理本登记的程序义务。依上位法优于下位法的原则，失效期间应以《民法典》规定的九十日为准，实施细则的“3个月”应作与之一致的解释，并宜在今后修订时统一表述。

九十日的起算点是更大的争议。何谓“能够进行不动产登记之日”，司法实践中有以楼盘取得首次登记为准的，有以具体房屋能够办理转移登记为准的；有观点认为应自权利人知道或者应当知道登记条件已经具备之日起计算；还有裁判考虑权利人对未能转为本登记是否存在过错。^㊳泉州市中级人民法院审理的一起案件中，房屋已于2017年办理首次登记，银行于2018年办理抵押预告登记，但购房人未缴纳相关税费，所有权登记和正式抵押登记一直无法办理。法院认为，起算点应以能够办理权属登记和抵押登记之时为准；因购房人未完税，能够登记的时间尚未确定，预告登记并未失效，遂支持银行优先受偿。^㊴

本文认为，“能够进行不动产登记”应理解为客观上已经具备办理本登记的全部条件，包括首次登记完成、相关税费缴纳等，而不能仅以楼盘取得首次登记为准。对于因义务人不配合而无法申请的情形，也不宜认定权利人怠于申请。这样理解，既符合九十日期间督促权利人及时行使权利的目的，也避免将义务人违约的后果转嫁给权利人。

六、实务适用中的疑难问题

（一）预告登记与网签备案

商品房预售合同网签备案是房地产行政管理措施，其依据是商品房预售人应当将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案的规定。^㊵网签备案的功能在于交易监管与信息公开，并非不动产物权登记，不产生第221条规定的效力。仅有网签备案而未办理预告登记的买受人，在执行程序中只能援引《执行异议和复议规定》第28条或第29条，证明查封前已签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有、已支付全部价款或按要求交付剩余价款、非因自身原因未办理过户登记等条件，才可能排除执行。^㊶相比之下，预告登记权利人援引第30条，无需证明占有和付款，对抗效力更为明确。

（二）在建工程抵押与预告登记的衔接

开发商常以在建工程设定抵押融资。实施细则第86条要求，商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请注销该抵押权，先注销、后办理预告登记。^㊷这一程序安排使购房人的预告登记不受在先抵押权的压制。实践中的“带押过户”模式，通过注销登记与两类预告登记的合并办理，实现了新旧担保的衔接。^㊸购房人在签约前应查询登记簿，确认在建工程抵押的状况，并要求开发商取得抵押权人同意注销的文件。

（三）楼盘烂尾时的权利人处境

楼盘烂尾、始终无法办理首次登记的，两类期房预告登记权利人的处境不同。买受人的预告登记可以对抗开发商的其他处分，并可以在执行中请求停止处分，但因不符合物权登记条件，不能请求排除执行。按揭银行的抵押预告登记则因不具备办理抵押登记的条件，不能就房屋优先受偿。此时，以居住为目的的商品房消费者还可以依据最高人民法院关于商品房消费者权利保护的专门批复主张权利。^㊹这种保护不以预告登记为前提，也提示预告登记并非购房人唯一的保护工具。

（四）预告登记权利人的同意

第221条以“未经预告登记的权利人同意”为限制条件。权利人同意的，义务人的处分发生物权效力，预告登记对该项处分不再具有对抗力。登记程序上，实施细则要求同意采用书面形式。同意应当针对具体处分作出；概括性的事先同意可能被解释为放弃预告登记，权利人应审慎为之。对银行等机构而言，在同意开发商或购房人处分不动产前，应同步安排新的担保或预告登记，避免出现担保空档。

七、结语

第221条条文简短，其规范意义需要在体系中展开。《民法典》确定了预告登记对抗处分的核心效力；司法解释界定了“处分”与“债权消灭”的范围，并补充了对抗执行、顺位保全与破产别除的效力；行政法规与部门规章提供了登记类型与程序规则。四个层级相互衔接，共同构成以保全将来物权变动请求权为目标的制度体系。

这一体系中仍有需要协调之处：实施细则“3个月”与《民法典》“九十日”的表述差异，“能够进行不动产登记之日”的认定标准，抵押预告登记的对抗处分效力与第406条的关系，以及抵押预告登记在执行程序中的地位。这些问题有待规章修订与司法解释进一步统一。对交易当事人而言，在不能即时办理本登记的不动产交易中及时申请预告登记，并在登记条件具备后九十日内申请本登记，是降低交易风险最直接的方法。

注释

① 《中华人民共和国民法典》第209条第1款。

② 同前引①，第221条。

③ 《中华人民共和国物权法》（2007年公布，已于2021年1月1日废止）第20条。

④ 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第4条、第5条。

⑤ 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号，已失效）第4条、第5条。

⑥ 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第52条。

⑦ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第30条。

⑧ 《不动产登记暂行条例》（2019年修订）第3条。

⑨ 《不动产登记暂行条例实施细则》（根据2024年5月21日自然资源部令第14号修正）第85条至第89条。